La vivienda se instala en la moderación en pleno temporal de incertidumbre
El impacto de la desaceleración y de la inseguridad normativa se ha intensificado en los últimos meses y los expertos auguran más síntomas de enfriamiento para el próximo ejercicio
Moderación y contención. Esa será la tónica que, según analistas y expertos, seguirá el próximo año el mercado inmobiliario , de momento en buen estado de salud. Siempre teniendo en cuenta que la dirección del viento puede cambiar según se resuelvan incertidumbres como la llegada del Brexit y la guerra comercial entre los dos gigantes, China y Estados Unidos. Y, en clave interna, el sector está pendiente de la formación del nuevo Gobierno y del impacto que la presencia de Podemos podría tener en el marco regulatorio de la actividad. En todo caso, será, como siempre, la situación económica la que marcará el rumbo de este mercado. De hecho, este año ya se han detectado signos de que la actividad inmobiliaria se ha ralentizado , como también lo ha hecho la economía. Se crece menos y a menor ritmo.
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Es lo que revelan diversos informes recientes. Una investigación de Caixabank Research reconoce la desaceleración del sector inmobiliario en 2019 y pronostica «un escenario de crecimiento moderado» para 2020. Diversos indicadores muestran síntomas de agotamiento. Por ejemplo, se venden menos casas . Con datos del INE, la compraventa de viviendas retrocedió un 3,2% de enero a septiembre. Aunque en ese periodo hay que tener en cuenta los efectos que ha causado la entrada en vigor, en junio, de la nueva ley hipotecaria. «El verano fueron meses muy complicados. Todas las transacciones se han pospuesto por la necesidad del mercado de adaptarse a la nueva ley», asegura Ferran Font , director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com. Eso ha tenido otro efecto consecuente: los contratos hipotecarios registraron una caída del 31,6%. Aún así el volumen de compraventas se sitúa en una cifra elevada, por encima de 500.000 unidades.
Con datos del INE, la compraventa de viviendas retrocedió un 3,2% de enero a septiembre
También el reciente Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2019, de Acuña&Asociados, acredita esa tendencia. Según este documento, en 2018 las compraventas de vivienda aumentaron un 7%, frente al 17% del año anterior . Y en este 2019 podría finalizar con apenas una subida del 1%.
El análisis asegura que, si bien el sector inmobiliario residencial ha incrementado su actividad este año, no lo hace de la misma manera en todas las zonas geográficas, y presenta « grandes desajustes entre oferta, demanda y stock , con la consiguiente incertidumbre en cuanto a la expansión de los precios». Se da la paradoja de que hay zonas donde todavía existe un fuerte stock de viviendas sin vender de la época de la crisis y otras en las que es necesario construir obra nueva porque no existe stock y sí una gran demanda. Es en esas plazas donde se verán nuevas promociones. En ese grupo están Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga, Sevilla e Islas Baleares, que por ahora concentran la mitad de la actividad en obra nueva. Pisos.com augura que seguirá aumentando la oferta residencial de primera mano , porque, por primera vez desde 2008, este año se superarán los 120.000 visados para la construcción de obra nueva.
Esa misma tesis también la defiende el informe de Caixabank, donde además se aborda cómo el precio de la vivienda ha ido repuntando en los últimos cinco años, aunque sigue siendo un 22% inferior al máximo alcanzado antes de la crisis. Esa recuperación se ha producido a distintas velocidades generando un brecha de precios cada vez mayor entre ciudades. En 2019 comprar una vivienda en Barcelona y Madrid cuesta el doble que el promedio nacional, mientras que en 2014 era solo 1,6 veces más caro.
Un análisis realizado por Tinsa Digital refleja esa realidad. En este, para el próximo año, el cálculo Forecast, que analiza 147 municipios del país con una población superior a 50.000 habitantes, estima que en el 54% de ellos los precios de la vivienda subirán menos de un 2% , en otro 27% de poblaciones tendrán un incremento moderado entre el 2% y 5% y en un 19% más de un 5%. En este último grupo están Madrid y Barcelona, donde más se ha encarecido la vivienda en los últimos años, un 49% y un 53%, respectivamente, desde la crisis, frente a la revalorización media nacional que ha sido del 17%.
La subida se modera
El informe afina aún más, explica Rafael Gil , director del Servicio de Estudios de Tinsa: «Los municipios de la periferia de Madrid (Pozuelo de Alarcón, Parla, Leganés...) –dice– y Barcelona (Badalona, Santa Coloma, Granollers, Manresa...) aún tendrán margen de crecimiento por encima de un 5% , algo que también podría suceder en ciertos mercados de la costa mediterránea, como Fuengirola, Benalmádena,Torremolinos, Motril u Orihuela». Aparte de estos crecimientos puntuales, de forma general, «prevemos estabilidad de todos los indicadores de oferta, demanda y precios durante el año 2020, tras un ejercicio este 2019, de enfriamiento generalizado», concluye Rafael Gil.
Por tanto, el pronóstico es que los precios seguirán subiendo pero menos y más lentamente . «Se mantiene la tendencia al alza del precio de la vivienda, pero cada vez a un menor ritmo. Si bien estas cifras no han abandonado la moderación, y solo han superado ocasionalmente el 7% en el periodo de mayor crecimiento, el aumento del 4,7% interanual registrado en el tercer trimestre de este año significa la menor subida desde finales de 2016 . Algo que afecta a la segunda mano y también a la obra nueva –señala Font–. Además, se confirma la contención en Madrid y Cataluña, que históricamente han liderado la subida de precios. Ahora han dejado paso a Andalucía y Baleares, que suben un 6% interanual».
Las previsiones que ayer mismo dio a conocer pisos.com estiman que el precio de la vivienda en venta aumente entre un 2% y un 4% para el próximo año, mientras que el precio de la vivienda en alquiler registrará un incremento de entre el 4% y el 6%.
Precisamente, algo que genera cierta incertidumbre es la evolución que seguirán los precios del alquiler, una nueva forma de acceder a la vivienda que ha tenido un gran despegue en la última década en un país donde tradicionalmente y mayoritariamente la preferencia era por la vivienda en propiedad. De hecho, tenemos un 82% de viviendas en propiedad, el resto en alquiler , mientras países europeos el parque de casas en arrendamiento se encuentra entre un 50 y 60%.
Madrid y Barcelona son las plazas más complicadas. La presión del turismo, la llegada de empresas internacionales que buscan zonas prime y traen profesionales extranjeros al centro de esas megaurbes, la falta de suelo finalista y una escasa oferta de viviendas en alquiler han disparado los precios en esas ciudades. Para hacerse una idea, comenta Ramón Riera , presidente de Fiabci España, de cómo ha evolucionado los arrendamientos en los últimos años, «en 2013, el 70% de la oferta del alquier estaba por debajo de los mil euros. Hoy solo una de cada cuatro viviendas está por debajo de este precio».
Son ciudades muy atractivas para todo, para los inversores internacionales, para estudiantes, para trabajar... Como cuenta Riera, « el momento tecnológico que vivimos está generando una gran movilidad de personas . De españoles que vienen a grandes ciudades, de extranjeros... En los últimos años se han establecido para vivir en España 750.000 foráneos. Y ante la falta de oferta, los precios se han tensionado».
En su opinión, se estabilizarán a lo largo de 2020, ya lo están haciendo en algunos lugares este año, «porque el mercado ya no acepta esos precios –asegura–. Actualmente las familias destinan casi un 50% de su renta a pagar el alquiler , cuando lo aconsejable es un 30%. Pero en algunas zonas de Madrid Barcelona, Málaga y Valencia seguirán creciendo en torno al 5%.En otras el precio bajará».
Regular el alquiler
Aparte de que el mercado siga sus propias reglas de juego, a nadie se le escapa que el futuro Gobierno que se está fraguando en Moncloa podría abordar una regulación del alquiler con ciertas limitaciones en los precios , algo que no cuenta con gran aceptación en el sector. «Necesitamos actuaciones rápidas», urge Riera, que defiende establecer incentivos fiscales para propietarios e inquilinos, en función de su renta, como forma de estimular la oferta.
Los agentes inmobiliarios también claman por regular. «Los alquileres han perdido el control y requieren una regulación. Es importante hacer algo en Madrid y Barcelona y es necesario además consensuarlo con los actores del mercado. Solo los extranjeros pueden pagar los alquileres en el centro de esas ciudades», señala Gerard Duelo , presidente del Consejo General de Coapis (Colegios Oficiales de los Agentes de la Propiedad). Desde luego, el próximo año, hay que estar atento a lo que ocurra en este sector que supone ya el 14% de nuestro PIB.
