El «efecto bumerán» del control de precios en el alquiler
Los expertos subrayan que esta estrategia, en la agenda de Podemos, ha fracasado en Europa porque reduce el stock y alimenta el fraude
Impulsar la oferta pública y privada y más seguridad para el arrendatario, posibles soluciones para un mercado sobrecalentado
El sector inmobiliario está inquieto, y a la expectativa. La posible regulación de los precios de los alquileres que guarda el pacto de Gobierno entre PSOE y Podemos no sienta nada bien. El debate ya ha llegado a todos los estratos económicos y financieros. Hace unos días, el Banco de España realizaba una jornada académica para analizar las ventajas y desventajas de las políticas que se han puesto en marcha en algunas economías vecinas para favorecer la accesibilidad al mercado de alquiler. Y Fedea publicaba esta misma semana un estudio que desaconsejaba poner un tope al precio de los arrendamientos ya que reduciría la bolsa de viviendas disponibles y podría dar lugar a un trasvase de viviendas de alquiler a la propiedad.
El debate, por otro lado, también llega desde Europa con el ejemplo de diversas capitales (como Roma, París, Viena, Lisboa y Berlín, que ha sido la última) que viven (o lo harán en breve) experiencias similares para, de una u otra manera, tratar de frenar la gran escalada de los precios del alquiler. Hasta en California y Nueva York se adoptan medidas en este sentido .
En los últimos años, vivir de alquiler en España se ha puesto por las nubes. Un informe de este verano del Banco de España advertía de que desde finales de 2013 los precios de los arrendamientos han subido un 50%, destacando especialmente las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, con una subida del 45%, también Valencia, y ciudades con elevada concentración turística como Málaga, Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife.
Eso ha generado efectos de todo tipo. Si bien alquilar en nuestro país nunca ha sido la opción mayoritaria (lo hace un 22,9% de la población, en Alemania es el 48,6%), sí que, después de la crisis , ha supuesto la única alternativa para un sector de población que no puede hipotecarse en la adquisición de una vivienda (entre otros motivos por las condiciones más restrictivas de las entidades bancarias para evitar el sobreendeudamiento). Esa creciente demanda, junto con la de muchos profesionales extranjeros que vienen a trabajar a nuestras grandes urbes, unida a la proliferación de los alquileres turísticos, a la falta de suelo y oferta de viviendas , ha tensionado los precios hasta los valores que conocemos ahora. «Durante años no se han creado las condiciones económicas, financieras y fiscales para aumentar la oferta de vivienda pública y privada. Y ahora estamos en una época de carestía de los alquileres», considera José Ramón Zurdo, director general de la Agencia negociadora del Alquiler.
En Madrid y Barcelona, el alquiler supone más del 40% de los ingresos
Como consecuencia la población se está desplazando hacia las afueras de las ciudades (tensionando los precios en otras ubicaciones) y la situación se ha puesto muy difícil para una buena parte de la ciudadanía que apenas puede llegar a pagar un alquiler. Basta con conocer algunos datos: arrendar una vivienda supone el 37% de los ingresos de un hogar, cuando la ONU recomienda que no sobrepase el 30%. Eso de media, porque en ciudades como Madrid y Barcelona se necesita un 40%, o más, de los ingresos que entran en una casa para poder pagar su arrendamiento, según un estudio de Alquiler Seguro.
Pero son muchas las voces que defienden que la solución para este escenario no consiste en limitar o regular el precio del alquiler. Tendría el efecto contrario. «Va a multiplicar la inseguridad jurídica, va a frenar la inversión en vivienda para alquiler y desanimará a muchos propietarios a sacar viviendas al mercado, porque tendrán limitada o mermada la rentabilidad de sus ubicaciones», asegura José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora. «Medidas coercitivas como poner un límite a la renta resultan contraproducentes. En París limitaron los precios y estos subieron generando más economía sumergida», dice Ferran Font, jefe Estudios de pisos.com. «En las ciudades europeas donde se han controlado los alquileres, los precios se han disparado. El centro de Londres y Conpenhague está tomado por familias con rentas altísimas, rusos, saudíes...» , afirma Daniel Lacalle, economista jefe de Tressis. «El bloqueo directo en los precios no es la mejor solución, es preferible actuar indirectamente en las condiciones de mercado», aconseja Raymond Torres, director de Coyuntura y Análisis Internacional de Funcas.
Para ello los expertos se inclinan por diferentes instrumentos para llegar al mercado: aumentar la oferta de viviendas en alquiler, tanto pública como privada, y dar mayor seguridad a los arrendatarios. «La única manera de que se moderen los precios es poner mayor oferta de pisos en alquiler», asegura Lacalle. Y propone: «Los precios están artificialmente mantenidos altos. La oferta de suelo está completamente estrangulada por los ayuntamientos para aumentar el IBI . Hay espacios a muy poca distancia del centro de ciudades como Madrid y Barcelona que se pueden desarrollar de manera sostenible y no es necesario un desplazamiento de tres horas».
Medidas en positivo
Recetas existen varias como las que enumera Ferran Font: «Hay que regular con medidas positivas para que los propietarios saquen al mercado viviendas vacías, ya sea a través de la fiscalidad o facilitando la rehabilitación. También es necesario estimular la colaboración público-privada para aumentar el parque de viviendas de alquiler, no solo antiguos edificios sino generar más suelo finalista para que las constructoras generen más producto». Y «agilizar el plazo de los desahucios. Existe un millón de viviendas vacías que no se alquilan por el miedo que tienen los propietarios a los impagos», afirma Zurdo. Una forma de evitarlo sería con seguros con amplias coberturas para hacer frente a estas situaciones, como propone Raymond Torres, director de Coyuntura y Análisis Internacional de Funcas.
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