Todos los gastos asociados a la venta de un piso que tendrás que restar al precio final
El propietario debe abonar diferentes impuestosm el coste derivado de los honorarios a terceros, determinados desembolsos de notaría o por comisiones de cancelación de hipoteca, entre otros
Antes de proceder a la venta de una casa conviene utilizar la calculadora para sumar todos los gastos que incluye la operación y a la vez descontarlos de la cifra que el posible comprador esté dispuesto a pagar. Es decir, al precio de salida del inmueble habrá que restarle los diferentes impuestos a aplicar, el coste derivado de los honorarios a terceros, los desembolsos de notaría o las comisiones de cancelación de hipoteca, entre otros. A reglón seguido, realizamos un desglose de todos los cargos que se derivan de la venta y que se deben tener en cuenta para descifrar la ganancia final por la enajenación de un inmueble.
IRPF
El vendedor deberá incluir la operación en la próxima declaración de la Renta ya que si hay ganancia patrimonial se considera como una renta sujeta a gravamen. Tal y como informa la Agencia Tributaria, la ganancia se determinará por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición. Los porcentajes varían en función del tramo de ganancia y van del 19% al 23% y si hay pérdida patrimonial, no se aplica retención. Fernando Iglesias, franquiciado de Tecnocasa especifica que los propietarios que vendan por un precio inferior no obtendrán ninguna revalorización y por lo tanto, no se tributará en estos casos. Cuando no hay ingresos por la enajenación, no se pagan impuestos, pero la operación también debe anotarse en la declaración de IRPF.
Sin embargo, hay casos en los que los contribuyentes están exentos de pagar este tributo , aunque siempre deben incluir la operación en la declaración del ejercicio correspondiente para que conste ante Hacienda. También se debe hacer mención al beneficio fiscal que se quiere disfrutar. Así, se excluye de pagar en el IRPF a los casos en que la totalidad de la ganancia obtenida por la transmisión de la que haya sido la vivienda habitual se reinvierta en la compra de una nueva vivienda habitual. Los mayores de 65 años tampoco están obligados a realizar ningún desembolso por este concepto en el IRPF siempre y cuando se trate de la vivienda habitual.
Plusvalía
Tal y como recuerdan en el portal Helpmycash.com este gasto se calcula en función del valor del suelo, no del precio de la compraventa. En concreto, se tiene en cuenta el valor catastral y el periodo de tenencia del inmueble con un máximo de 20 años. Cada municipio aplica un porcentaje diferente, aunque nunca debe superar el 30%. «Se liquida al Ayuntamiento durante los 30 días hábiles posteriores a la firma de la compraventa y es ésta institución quien calcula el porcentaje con unas tablas. Puede ir desde los cero a los 9.000 euros», aclara Iglesias.
No habrá que abonarlo en los casos concretos en que la operación se salde con pérdidas respecto al valor de compra original ya que el Constitucional declaró que su aplicación es contraria a la Carta Magna siempre que no exista ganancia. No obstante, el Supremo especificó después que el contribuyente está obligado a probar que la venta le supuso una pérdida patrimonial.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Aunque la casa se venda a mitad de año, deberá pagarlo la persona que figure como propietaria a 1 de enero . «La vivienda tiene que ser traspasada 'libre de cargas', es decir, con todos los pagos al día. Al igual que la contribución (IBI, tasa de basuras y otras, etc.), que pagará el propietario a fecha 1 de enero. Es decir, si una compraventa se firma el 2 de enero, todos los impuestos de contribución irán a cargo del vendedor, recuerda Fernando Iglesias, franquiciado de Tecnocasa. No obstante, la ley no exime de pactos entre las partes para que se reparta a partir del momento de enajenación o para meter el gasto en el precio final de venta.
Gastos de escritura
El artículo 1.455 del Código Civil recoge que «los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario». Existe una norma no escrita por la que tradicionalmente se acuerda que estos cargos los abone el comprador de la vivienda. Todos los gastos que conlleva la firma de la escritura de compraventa cuestan en torno a 700 euros, según indica el franquiciado de Tecnocasa, quien añade que nunca ha visto «a ningún vendedor pagar estos cargos en Madrid».
Cancelación de la hipoteca
Los gastos de cancelación de hipoteca, en el caso de que siga pagando a crédito la vivienda en venta, incluyen tanto los gastos de notaría para la escritura pública como los de registro para que quede constancia de que el inmueble queda libre de cargas. Además, el banco nos puede cobrar una comisión cuyo importe dependerá de variables como la fecha de la firma, subrogación o novación del préstamo, tipo de interés de la hipoteca (fijo o variable) y la fecha en la que decidamos amortizarlo anticipadamente, tal y como recuerdan desde el Banco de España. «Dependiendo de las condiciones firmadas, se tendría que hacer frente a la cancelación anticipada, que suele ser del 1% sobre la deuda aún pendiente, además de proceder a la cancelación registral. El total puede rondar los 1.000 euros», apunta Iglesias.
Comisión de la agencia inmobiliaria
Por último, conviene descontar los honorarios que se pagarán a la agencia en caso de que hayamos realizado la venta a través de ésta. Los gastos de gestión de la transacción se suele situar en un 3% (más IVA) sobre el valor del inmueble , pero este porcentaje puede llegar hasta el 5%, afirman en Helpmycash.com. Este importe no está fijado por ley y cada inmobiliaria fija las comisiones en función de «la propia dinámica del mercado».
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