La guerra de Ucrania pone en alerta al sector inmobiliario
La escasez de suministros y la crisis energética ralentizan la obra nueva, impulsan una escalada de precios y amenazan con frenar las compraventas
¿Por qué la guerra de Ucrania puede suponer el fin de los helicópteros?
En un entorno de costes de construcción al alza, el estallido del conflicto entre Ucrania y Rusia no ha hecho sino empeorar aún más los problemas de escasez y sobreprecio de los suministros necesarios para que la edificación residencial siga apuntalando la economía española, tal y como estamos percibiendo durante la celebración del Salón Inmobiliario de Madrid que se celebra estos días en IFEMA. «La guerra ha dado la puntilla a una situación que venía generándose en los últimos meses previos a la contienda, pues la subida de las materias primas ha sido generalizada desde el verano de 2021», asegura Miguel Córdoba, profesor de Economía y Finanzas. Para Alicia Coronil, economista jefe de Singular Bank, la situación bélica «ha generado el mayor shock de commodities desde las crisis del petróleo de la década de los 70».
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Se han estrechado los cuellos de botella en la cadena de exportaciones desde Rusia, productor de metales clave como el cobre, el aluminio, el paladio, el platino y el níquel, utilizados para la fabricación de acero inoxidable. Además, los elevados costes energéticos afectan a los niveles de producción. En este sentido, la guerra en Ucrania podría llevar a un uso más intensivo de los fondos de la UE para asegurar el suministro de energía. Josep María Raya, catedrático de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) revela que «la subida de los precios de la energía afecta decisivamente a materiales como el cemento y la cerámica», dos ingredientes esenciales a los que, Santiago Carbó, catedrático de Economía de la Universidad de Granada y director de estudios Financieros de Funcas, suma el acero y el vidrio.
Inflación disparada
No hay una correlación directa entre guerra e inflación, pero el conflicto ha afianzado un fenómeno que ya era una realidad. «Si bien es cierto que la escalada de la inflación comenzó unos meses antes del inicio de la guerra de Ucrania, las consecuencias derivadas de esta han contribuido a acelerarla», recalca José María Basañez, presidente de Tecnitasa. Coronil recuerda que «la economía española ya mostraba tasas de inflación superiores a la media de la Eurozona y de los principales Estados miembros como Italia y Francia», pero las hostilidades «han ayudado a consolidar un fenómeno inflacionista que surgió cuando a la logística le costó más de lo previsto reiniciarse para atender a la demanda que volvía a la normalidad tras dejar atrás lo peor del Covid», confirma Raya. No podemos olvidar, recuerda Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, que «los costes de construcción de una vivienda no ponderan al calcular el IPC, porque son bienes intermedios, siendo lo que más incide los alimentos y productos frescos, además de la energía».
El peor enemigo del sector en estos momentos es la incertidumbre. Por el momento, los promotores están reduciendo márgenes, pero si la situación se vuelve insostenible, tendrán que repercutir la subida a los clientes o paralizar los proyectos. «La subida de los costes de construcción ha provocado un parón. Se estima que en torno a un 30% de las obras actuales, y un 40% podrían hacerlo en el futuro», indica Coronil. En el mejor de los casos, los plazos de entrega de nuevas viviendas se irán alargando, pero en el peor, veremos empresas caer. Manuel Romera, director del sector financiero en IE Business School, lo confirma: «Los promotores pequeños y medianos de carácter familiar, si les obligan a aguantar la presión y a no repercutir los costes, quebrarán porque no tendrán caja».
Precios al alza
En todo caso, el encarecimiento de los pisos no es nuevo. La vivienda arroja repuntes mucho antes de que Ucrania se convirtiera en un polvorín. El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria del cuarto trimestre de 2021 recogió un alza de los precios del 7,39% para las viviendas nuevas y del 7,45% para las usadas. Lo que es seguro es que escenario bélico no ayuda a mitigar la escalada. Las previsiones para este año se mueven en un terreno de gran indefinición debido a lo inestable de la situación en Europa. Raya vaticina una subida en la obra nueva de alrededor del 5% en 2022. Por su parte, Salcedo señala que «los promotores no pueden revisar al alza los precios de las viviendas vendidas sobre plano, pero sí el de las viviendas nuevas no vendidas». Este experto estima una subida en torno al 3%-5,5% para las escrituradas y un 10% para las puestas en venta. Carbó prevé un alza de entre el 3% y el 4% y Córdoba coloca la subida para las nuevas promociones entre un 10% y un 20%.
La usada se disparará hasta el 12%-15%, según Salcedo, ya que cuando la vivienda nueva se encarece, parte de la demanda acude a la oferta de segunda mano. Carbó es más prudente y la cifra entre el 4% y el 5%, matizando que «seguirá habiendo diferencias muy considerables entre grandes ciudades y el resto y entre núcleos urbanos y rurales». Este «trasvase de adquisiciones hacia la vivienda usada provoca que esta suba miméticamente su precio», expone Córdoba, cifrando su escalada en 2022 entre un 5% y un 15%. Este efecto de contagio entre tipologías también es subrayado por Salcedo: «El precio de la vivienda usada también sube, más aún si hay escasez de oferta nueva, como ocurre actualmente».
Ventas moderadas
La vuelta de tuerca a la inflación que impulsa el conflicto en Ucrania afecta de lleno a la creación de nuevos hogares mediante la compraventa. Raya comenta que «si la evolución de los salarios se queda por debajo de la subida de precios de la vivienda, las familias estarán abocadas al alquiler». La demanda compradora se retrae debido a la pérdida de poder adquisitivo, a la que también colaboran «la ausencia de reformas estructurales que permitan corregir los desequilibrios presupuestarios de nuestro país», indica Coronil. El ‘dopaje’ de la economía tendrá sus consecuencias, según Córdoba: «Cuando se eliminen los estímulos en un entorno de tipos de interés más altos y con las incertidumbres bélicas, un país sin recursos energéticos, como es España, tendrá difícil mantener el Estado del Bienestar».
Aunque la efervescencia compradora pierda fuelle, la vivienda seguirá siendo un activo al que aferrarse. «El sector inmobiliario es un dinamizador clave de la economía, porque genera mucho empleo, riqueza y sinergias», argumentan desde Tecnitasa. Romera señala que «la gente compra de forma proteccionista y ancestral cuando tiene miedo, por lo que siempre vuelve a las inversiones inmobiliarias».
Esta apuesta por los bienes raíces para preservarse de la inflación no será desordenada: «Se producirá un fenómeno de compra selectiva en las zonas más demandadas por parte de los inversores, y un estancamiento de la demanda y de la compraventa en zonas menos deseadas», explica Córdoba. El afán por la propiedad seguirá intacto, pero la compra y la financiación saldrá más caras. Coronil afirma que «la guerra de Ucrania va a acelerar la subida de tipos del BCE, con tres posibles subidas este año a partir de julio». En cualquier caso, no faltarán las razones para comprar un piso, porque «hasta que el tipo de interés no rebase la rentabilidad del alquiler será un buen negocio», concluye Romera.
