El fenómeno de las construcciones ilegales está afectado por el síndrome de lo cuantitativo. Cada vez que se aborda este problema, se analiza exclusivamente desde la óptica de las miles de viviendas, que sólo en un municipio, han surgido antes y durante la etapa dorada del ladrillo con el consentimiento de las administraciones. 13.000 inmuebles, en el caso de Chiclana, más de 4.000 en El Puerto…son argumentos en cifras que exponen los defensores de los procesos de regularización masivos, atendiendo al volumen de ciudadanos que pueden verse afectados.
Los ayuntamientos se han visto presionados por esos propietarios que construyeron fuera de ordenamiento y que se cuentan por miles; la Junta también ha abierto la mano para facilitar la regularización de muchas de estas viviendas. El marco legal que fija los límites de qué es legal o ilegal en materia de ordenación urbanística en Andalucía (la LOUA) fue modificado en 2012 y ya hay un anteproyecto de ley para volver a retocar esa misma norma, que la Junta espera aprobar a principios del año que viene.
Sobre el tablero, las construcciones ilegales parecen que han ganado la partida. Pero al analizar la situación de las principales bolsas de viviendas ilegales de la provincia, la realidad apunta a que se han producido pocos avances significativos en cuanto a inmuebles que han pasado a formar parte del ordenamiento legal. Pese a las facilidades legislativas y administrativas y a una aceptación social cada vez mayor, la oposición o la imposibilidad de los propietarios de abonar los costes derivados de legalizar sus propiedades están frenando los grandes procesos de regularización de viviendas anunciados a bombo y platillo en la provincia.
Los consistorios reconocen este escollo, en la Junta también, pero le dan grados de importancia distintos porque la LOUA también es una herramienta política de cara a las próximas citas electorales. En función del partido que dirige la cartera de Urbanismo de un ayuntamiento, se cuestiona más o menos la efectividad real de esta ley. Pero todos, independientemente del color político, reconocen que los costes que debe afrontar el propietario son motivo de freno.
La 'amnistía' que no fue
Con los datos en la mano, tras aprobarse en 2012 la reforma de la LOUA que se anunció como la gran ‘amnistía’ para 40.000 viviendas legales de la provincia; dos años después de esa puesta en marcha, sólo siete ayuntamientos de la provincia (Arcos, Chipiona, Medina Sidonia, Olvera, Sanlúcar, Tarifa y Vejer) aprobaron un avance que delimitaba las zonas susceptibles de ser regularizadas mediante el decreto 2/2012, denominadas asimilados fuera de ordenación (AFO). Ese listado debía ser verificado y autorizado por la Consejería de Medio Ambiente.
Otros seis municipios informaron que o bien carecían de asentamientos a los que poder aplicar la norma o que habían actualizado sus PGOUs incorporando esos asentamientos (El Gastor, Jerez, Puerto Real, Trebujena, Ubrique y Benalup). Quiere decir que ni la mitad de las poblaciones de una provincia fuertemente afectada por la construcción ilegal se acogió a esa regularización, que dejaba la puerta abierta para las viviendas ubicadas en suelo rústico, que no estuvieran afectadas por expediente sancionador o proceso judicial en contra; que por antigüedad hubiera prescrito la infracción y que no estuvieran en suelos de especial protección como los parques naturales o zonas de riesgos como las áreas inundables.
Cuatro de 800 viviendas en Vejer
Dos años después, en el municipio de Vejer, pionero en la aprobación de un plan especial para regularizar El Palmar, sólo han sido legalizadas cuatro viviendas de las 800 que podrían haberse acogido a la legalización vía AFO. El concejal de Urbanismo y diputado provincial, Daniel Sánchez (PP), critica las expectativas que se crearon y que al final en la práctica no se han cumplido. «El decreto entraba en contradicción con la propia norma porque legalizaba determinadas viviendas pero mantenía fuera de esa posibilidad las parcelas sobre las que se asentaban. Ahora, que también se aproximan unas elecciones, se anuncia una nueva reforma que veremos en qué queda».
Sánchez asume que la batalla contra las viviendas legales pasa sí o sí por la regularización, «no queda otra, aunque siempre hay excepciones que no se podrán regularizar nunca». El diputado provincial advierte que el anteproyecto que está aún en tramitación sólo afectaría a parcelas de más de 30.000 metros cuadrados que no se pueda segregar. «Eso son casos contados».
A la hora de preguntarle si el coste al que deben enfrentarse los propietarios está frenando el proceso de regularización, el concejal lo admite. En ese municipio, el Ayuntamiento llegó a reducir el gasto de 60 a 40 euros por metro cuadrado para facilitar el proceso, pero no consiguió persuadir a los vecinos.
Una visión muy distinta, con una valoración más positiva del decreto 2/2012, la aporta el responsable de Urbanismo del Ayuntamiento de Arcos, Manuel Erdozain, del partido vecinal (Aipro). El Consistorio arcense calcula que unas 1.400 viviendas se pueden regularizar a través de la puerta abierta por la anterior reforma de la LOUA. Mientras que otras 1.500 serán legalizadas con el nuevo PGOU. Las estimaciones son muy optimistas, aunque «no hay aún datos de inmuebles que hayan cumplido toda la tramitación. Están todavía en proceso». Erdozain asegura que son muchos los vecinos que se han interesado , pero al mismo tiempo no niega que los costes están suponiendo un obstáculo para muchos: «No es que quieran pagar, es que no pueden con la crisis que hay». En Arcos han fijado un precio de un 6% del valor de lo construido y ha incorporado la modalidad del pago fraccionado.
Estimaciones sin base
Cuando la presidenta de la Junta, Susana Díaz, anunció una nueva vuelta de tuerca a la LOUA, aseguró que el anteproyecto de ley, que debe entrar en vigor en 2015, afectaría a entre 20.000 y 25.000 viviendas de Andalucía. Sin embargo, cuando se acude al dato provincial, desde la delegación de la Consejería de Medio Ambiente aseguran que no tienen estimaciones del número de inmuebles ilegales que se podrán acoger al nuevo marco legal. Pero que las previsiones, y tomando como referencia el recorrido que tuvo el decreto anterior, será escaso.
La Administración regional explica que la vocación de la reforma es salvar la aparente contradicción que suponía legalizar viviendas sobre parcelaciones que no se podían regularizar. «Sólo se podrán acoger a esta nueva opción las construcciones aisladas que han sido objeto de una parcelación pequeña o no especulativa, y siempre y cuando no estén insertas en un proceso administrativo o judicial ni se levanten en terrenos de especial protección o terrenos expuestos a riesgos naturales (inundables)».
Presión extranjera
Los ecologistas, que son reacios a cualquier movimiento que suponga normalizar construcciones levantadas en contra del planeamiento, tampoco presagian un impacto grande en la provincia de Cádiz y señalan dónde puede estar el motivo real que ha movido a la Administración a enmendar la LOUA tan sólo dos años después de la última modificación. «Va a afectar especialmente a la Axarquía malagueña y a la costa de Almería. Este decreto es fruto de la presión de algunos gobiernos extranjeros a través de sus embajadas en España, caso de Reino Unido y Alemania, porque los grandes afectados son turistas ingleses y alemanes. El delito lo han cometido los promotores que han construido en zona no urbanizable y han vendido estas urbanizaciones. Previamente se había autorizado una parcelación, pero nunca la construcción. Los compradores se ven con un marrón y ahora la Junta legaliza lo ilegalizable cuando tiene que actuar contra los promotores, que se lucraron en el ‘boom’ del ladrillo», asegura Lola Illescas, portavoz de Ecologistas en Acción.
Illescas también comparte el análisis de que los procesos de regularización se han quedado en meros anuncios sin efectividad real.
«Cuando los propietarios han visto que tienen que pagar los costes de urbanización se han echado para atrás. Es un desastre de regularización. En realidad, todo sigue igual. Menos mal que la crisis ha frenado la construcción ilegal».
Desde un punto de vista más jurídico, el abogado especialista en urbanismo y profesor de Derecho Administrativo de la Universidad de Sevilla, Domingo Fernández, también augura una aplicación poco relevante de la futura reforma de la LOUA. «El impacto de una norma de tales características es, en principio, difícil de prever pero mucho me temo que en la provincia de Cádiz su repercusión será mínima dado las grandes bolsas de parcelaciones y la escasa calidad de las mismas. Esta reforma viene a tratar de hacer viable la dificultosa aplicación práctica para muchos casos del conocido decreto».
Los costes que deben asumir aquellos que compraron una vivienda ilegal o edificaron sobre terreno no urbanizable «son muy altos» , explica Fernández. «En muchos casos deben rehacer lo hecho y hacer de su urbanización una más de la ciudad. Es decir, con los mismos parámetros y estándares urbanísticos que el resto del municipio, y el coste de todo ello es muy alto, además de la gran complejidad técnica y jurídica que conlleva».
