Ocho razones por las que no se construyen nuevas viviendas en Sevilla
Promotores, bancos y constructores explican algunos motivos por los que no se reactiva el sector
El PGOU de 2006 de Sevilla contemplaba la construcción de 62.000 viviendas, de las que sólo se han construido 11.000. El alcalde de Sevilla, el socialista Juan Espadas, se preguntaba esta semana por qué los promotores y constructores no piden licencia de obras para construir 5.700 viviendas en suelo ya urbanizado. Parte de esos suelos han salido a la venta a precios razonables pero la subasta ha quedado desierta. Los promotores, los constructores y la banca analizan las razones que han podido provocar esa atonía en el sector.
1. Crisis económica
Mientras que en Madrid y Barcelona se ha disparado la venta de viviendas, la recuperación del sector inmobiliario aún no ha llegado a Sevilla, entre otras cosas, porque tenemos menor renta y más paro. «En Sevilla la gente quiere comprar vivienda pero no puede porque aún no se ha creado suficiente empleo. Para las promotoras y constructoras es fundamental el cliente que adquiere su primera vivienda pero esos clientes no llegan porque más del 50% de la población juvenil no tiene trabajo», se lamenta un conocido promotor sevillano.
Por su parte, Juan Aguilera, gerente de Gaesco , señala que «el grueso de la demanda de viviendas corresponde a familias de clase media y baja que busca casa con precios asequibles, de menos de 150.000 euros. Antes podían adquirirla porque trabajaban los dos cónyuges. Hoy sólo trabaja uno de los cónyuges lo que limita su capacidad para cambiar de casa».
Juan Jesús González Suárez, director de Inversión Inmobiliara del Banco Sabadell en Andalucía, explicó esta semana en las jornadas sobre Urbanismo organizadas por el bufete Cuatrecasas una de las razones por las que el mercado inmobiliario no termina de despegar en la capital andaluza, a diferencia de lo que está ocurriendo en Madrid, Barcelona y la Costa del Sol. «Sevilla no es Madrid porque hay una diferencia de renta y empleo grande. Mientras no se creen más empleos y remonten los salarios, la demanda es la que es. Ahora demanda vivienda en Sevilla un segmento medio que ha consolidado su puesto y quiere cambiar de casa».
2. Financiación «selectiva»
Aguilera subrayó en esas jornadas que, tras años de sequía, ha mejorado la financiación bancaria para proyectos inmobiliarios, «pero –aclara– no para todos, sino para determinados proyectos». Corrobora esa opinión A lberto Godoy, director de Negocio Inmobiliario en Andalucía occidental de CaixaBank , quien declaró que tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria ya no se reparte el dinero con manguera a los promotores y constructores, sino de forma selectiva.
«Nosotros —puntualizó Godoy— hacemos ahora trajes a medida. Intentamos apoyar y acompañar a los empresarios en buenos proyectos. Para eso, estudiamos mucho el plan empresarial, la experiencia del constructor y del promotor... Apoyamos proyectos de construcción de viviendas que sean vendibles y, si hace falta, adaptamos el plan para que se puedan financiar. Y, algo que no pasaba antes, exigimos poder inspeccionar la obra para que el dinero que damos vaya directamente a la promoción», para lo cual el banco facilita el 70% de la financiación.
3. Plazos para construir
Este mes ha quedado desierta la venta de 13 parcelas para construir mil viviendas en Sevilla Este, parcelas que se incluyeron en el Registro de Solares por no cumplir el deber de edificar sus propietarios, primero Inmobiliaria Osuna y hoy CaixanBank . Gaesco ve comprensible que nadie haya pujado por ellos porque se puso como condición la obligación de construir en unos plazos muy cortos desde que se adquiere el solar. «El sector de la construcción —matiza— ha estado en la UCI y ahora está convaleciente. Sin embargo, el Ayuntamiento pretende que en lugar de hacer pequeñas promociones, construyamos de golpe mil viviendas. El sector está recuperándose y no puede digerir esa cantidad de viviendas».
4. Recorte de ayudas para VPO
La normativa obliga a los promotores a hacer un 30% de vivienda protegida, un porcentaje que —según Gaesco— alcanza el 41% en la capital andaluza. «Nos obligan a ello a pesar de que los planes estatal, andaluz y municipal de la vivienda no contemplan ayudas para los promotores ni para los compradores. Antes, los compradores tenían antes préstamos blandos y subvenciones a fondo perdido de hasta el 8% del precio de la vivienda».
Los promotores señalan que esos recortes de ayudas públicas y el hecho de que se haya igualado el precio de la Viviendas de Proteción Oficial y de la vivienda libre «provocará que bolsas de suelo para VPO se queden sin construir durante años. Hay que tener en cuenta que la VPO apenas tiene beneficio y sí muchas limitaciones, entre ellas trabas administrativas, limitaciones a la hora de vender y alquilar por un determinado precio, obligación del comprador de no tener otra vivienda y estar censado en el municipio, no superar una determinada renta...»
Rafael Márquez, secretario general de Ordenación del Territorio y Sostenibilidad Urbana de la Junta , admite que la obligación de reservar el 30% de VPO en todas las promociones está generando problemas de financiación, por lo que habrá que introducir cambios en el Plan Andaluz de Vivienda para no tener que modificar la Ley de Ordenación Urbana de Andalucía.
5. Propietarios del suelo
Parte del suelo urbanizado de Sevilla listo para construir 5.700 viviendas está en manos de bancos por impago o quiebra de las inmobiliarias que lo compraron. Las entidades financieras se quedaron esos suelos por precios muy elevados, precios que figuran en sus balances. Los promotores se quejan de que las divisiones inmobiliarias de los bancos les piden precios muy altos por la compra de esos terrenos, entre otras cosas porque si los venden a menor precio del que figura en sus balances tienen que reflejar esa pérdida en su contabilidad, lo que explica que algunas entidades financieras estén dejando pasar el tiempo para ver si se revalorizan esas bolsas de suelo.
David Salado, director de Negocio Inmobiliario de Santander, manifestó en las jornadas de Cuatrecasas, que aunque los bancos quieren quitar de sus balances esos activos porque no tiene vocación de ser inmobiliarias, «hay que esperar a que se cree una demanda real de esos solares». Los bancos advierten que será difícil financiar operaciones de nueva urbanización en tanto no terminen de vender el stock de viviendas que tienen.
6. Competencia bancaria
Otros promotores confiesan que no construyen en bolsas de suelo de su propiedad porque los bancos tienen viviendas alrededor un 20% más baratas que las que ellos construirían con los precios actuales. En otras palabras, los bancos, convertidos en agencias inmobiliarias, son competencia directa de muchos promotores.
7. Multas millonarias
Algunas promotoras y constructoras compraron al Ayuntamiento de Sevilla suelo municipal pero no pudieron construir en los años de la crisis por falta de demanda y financiación, o bien porque estaban en concurso de acreedores. «El Ayuntamiento cobró el dinero por esos suelos y ahora sanciona a los compradores de esos terrenos por no edificarlos... y hablamos de multas millonarias. En otras ocasiones, el Ayuntamiento incluye los solares privados no edificados en el Registro de Solares , pero no se aplica la Ley a sí mismo, subastando también los terrenos municipales urbanizados en los que esa Administración tenía que haber construido VPO», añade Juan Aguilera, representante de Gaesco.
8. Trabas burocráticas
«Antes de la crisis económica, promotores y constructores encontrábamos las mismas trabas burocráticas y la misma inseguridad jurídica que ahora. La diferencia es que antes podíamos pagar el sobrecoste que provocaban y ahora no. Cualquier proyecto inmobiliario exige informes, contra informes... muchos de los cuales se quedan atascados en administraciones o hacen inviables su desarrollo. Es decir, ha estallado la burbuja inmobiliaria pero no la burbuja normativa y reglamentaria, que tiene un coste en tiempo y dinero a veces difícil de asumir», a juicio de la patronal de la construcción Gaesc o, que denuncia que «la política urbanística de Sevilla es tan complicada y lenta que están perdiéndose oportunidades de inversiones de fondos extranjeros interesados en viviendas y otros proyectos. Lo peor es que muchas de esas inversiones se están desviando a Extremadura y la Costa del Sol».
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