¿Qué hacer con un vecino molesto?
Si es inquilino existe la posibilidad de que pierda sus derechos sobre la vivienda
Raro es el residente de una comunidad de propietarios que no ha tenido un vecino molesto que para más inri es inquilino. Tirar colillas por las ventanas, dejar que sus perros defequen en zonas prohibidas, hacer un mal uso del ascensor, utlizar la plaza de garaje como trastero, provocar ruidos en horas de descanso.... son algunas de las molestias «sutiles» que hacen la vida difícil al resto de los comuneros.
Este incumplimiento de las normas de la comunidad tiene un principio y un final que puede acabar en los tribunales. Pero hay que proceder, en principio, por la vía amistosa que es lo más recomendable para no perturbar aún más la convivencia.
El presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla, José Feria Moro , afirma que esta falta de respeto a las normas de la comunidad, se suele tratar en una junta de propietarios, donde se acuerda el apercibimiento fehaciente al vecino molesto, ya sea propietario y/o inquilino.
«Si es inquilino, normalmente siempre se informa al propietario, para que sea él, el primero que aperciba a su inquilino, pero es también normal que desde el despacho del administrador, para garantizar la convivencia, se dirija una carta al arrendatario y se le informe de las molestias que está causando, y también de las normas de régimen interior que rigen la comunidad. Es mejor siempre intentar solucionar el asunto por vía amistosa, pero sin olvidar la vía judicial», aconseja Feria Moro.
En caso de que el inquilino no se comporte se puede acudir a los tribunales ejerciendo al denominada acción de cesación prevista en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal . En estos casos, según el presidente de los administradores de fincas sevillanos, se dirige contra ambos, es decir propietario e inquilino, ocupante del piso por otro título.
El citado artículo dice que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos , que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
También señala que el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario .
Así, presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.
Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y , en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
«De hecho —sigue José Feria— el requerimiento inicial ha de hacerse no solo al propietario, si no a la persona que está causando las molestias o cometiendo las infracciones. Para ello el propietario debe dar datos del inquilino u ocupante. Una cosa es que la comunidad no necesite conocer datos de todos los inquilinos con carácter general y otra cuestión es que para emprender una acción judicial concreta necesite conocer este dato. Entran en colisión dos derechos a proteger , por un lado el derecho del inquilino a su privacidad y por otro el derecho de los comuneros a ejercer la acción que les otorga el citado artículo».
Explica que en caso de que el propietario se niegue a facilitar ese dato, se puede acudir al procedimiento establecido en artículos 256 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, diligencias preliminares, por medio del cual se puede exigir al propietario incluso que facilite copia del contrato .
La posibilidad de que el propietario dé cuenta a la comunidad de la persona a la que va a alquilar la casa para que tenga conocimiento o bien lo impida por vaticinar que traerá problemas «sería contrario a la Ley de Protección de Datos de carácter personal», dice el abogado José María Núñez de los Reyes.
El letrado explica el mismo procedimiento que ha detallado Feria Moro para proceder contra el inquilino molesto y añade que «esta medida, por lo restrictiva que es, es de carácter excepcional, y los jueces sólo la conceden en situaciones límites y muy concretas, es decir, no basta un simple burofax y al juzgado para que el juex acuerde la prohibición del uso del piso o vivienda, sino que harían falta varias denuncias, reclamaciones, requerimientos de cese, etcétera».
Afirma que lo ideal sería que los propietarios incluyeran en los contratos de arrendamiento, por ejemplo a modo de anexo, «los estatutos de la comunidad para que, de ese modo, los inquilinos queden enterados de cuáles son las normas y no puedan alegar ignorancia ante un eventual jucio de la comunidad instando la cesación de la actividad prohibida», apunta De los Reyes.
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