URBANISMO
¿Qué edificios vacíos de oficinas se convertirán en hoteles, apartamentos y centros comerciales?
A pesar de la recuperación económica, aún estan sin ocupar una veintena de inmuebles
El porcentaje de oficinas ocupadas mejoró en 2016 gracias a la recuperación económica pero la ciudad no puede digerir el stock actual, cifrado en 440.312 metros cuadrados, el 33% del total. Mejoran los índices macroeconómicos pero Sevilla sigue con una veintena de edificios de oficinas totalmente vacíos con 57.000 metros cuadrados. Ante la falta de demanda, otros edificios de oficinas que estaban a la espera de inquilino han cambiado sus usos para acoger hoteles, apartamentos turísticos y centros comerciales.
Pedro Zubiría, socio director de Agencia e Inversión de Inerzia, recuerda que en Sevilla hay 1,3 millones de metros cuadrados de oficinas. Uno de cada tres metros cuadrados de oficinas está vacío «y aunque ha tocado fondo el mercado inmobiliario, la disponibilidad de oficinas seguirá siendo alta durante mucho tiempo. Tardaremos años en conseguir que sólo una de cada cinco oficinas esté disponible. Las oficinas de Sevilla tendrán mejor salida, mientras que quienes las tienen en el área metropolitana lo van a pasar mal».
Zubiría indica que aunque los precios de alquiler han subido por primera vez desde que comenzó la crisis en 2008, muchos propietarios han optado por pedir cambios de usos para dar salida al stock de oficinas. ¿Qué salida se prevé para estos edificios? Muchos de sus dueños han pedido en Urbanismo el cambio de usos para convertirlos en hoteles, apartamentos turísticos o centros comerciales.
Rosa Madrid, directora regional de la consultora CBRE en Andalucía , destaca el hecho de que «cuando la Junta, el mayor ocupador de oficinas, se mudó a Santa Justa liberó muchos metros cuadrados». A su juicio, «los edificios profesionales de oficinas, es decir, aquellos que fueron diseñados para tal fin y que no tienen usos mixtos, han amortiguado mejor el impacto de la crisis y de la desocupación por parte de la Junta. Se trata de edificios con suelos técnicos, plantas diáfanas, buen mantenimiento... que normalmente tienen un bajo índice de desocupación». En cuanto al cambio de usos, Madrid subraya que «efectivamente se está produciendo una reconversión de edificios de oficinas para acoger apartamentos, viviendas en alquiler y hoteles, sobre todo en el centro, donde hay poco espacio para esos usos».
No obstante, Madrid destaca que en algunos casos «el coste de reconversión de esos edificios es tan elevado que hace inviable el cambio de uso. Por otra parte, el tamaño es fundamental para determinar si es rentable transformarlo. Si tiene menos de 2.000 metros cuadrados es raro que salgan los números si quieres hacer un hotel o apartamentos turísticos». Precisamente CRBE se ocupa del cambio de uso de la antigua sede del Banco de Andalucía, junto a la avenida de la Constitución. El inmueble lo compró el fondo de capital Drago Capital, que lo destinará a hotel y comercios, para lo cual ya se han iniciado las obras.
Por otra parte, el edificio de oficinas situado en la calle Reyes Católicos 23 y que en su día acogió la heladería estadounidense Hägen-Dazs, ha sido arrendado por los propietarios de pubs como el O’clock, El Gallo Negro, El Chile, Dadá y Antique para hacer un hotel, para lo cual ya están haciéndose obras.
En la calle Martín Villa, Cajasol ha anunciado que invertirá 5 millones de euros en el edificio que fue su sede —con 8.000 metros cuadrados— para acoger un centro comercial y oficinas.
Uno de los edificios vacíos que probablemente cambiará también de uso es la antigua sede de la Agencia Tributaria Municipal , en la plaza de la Encarnación esquina con la calle Puente y Pellón, que tiene 5.700 metros cuadrados. El Ayuntamiento lo dio en concesión administrativa durante 40 años a Sacyr en pago por las setas y la constructora preveía rehabilitarlo como hotel, para lo cual anda a la búsqueda de un operador. El inmueble, de cinco plantas y valorado en 20 millones de euros, está vacío desde que en enero de 2014 lo desalojó el Ayuntamiento.
Por otra parte, continúan cerrados los edificios que el Puerto subastó en la avenida de Bueno Monreal. Se trata del edificio Parque de Aguas, de 3.000 metros cuadrados y adjudicado en 2016 a la empresa Simayka, y del edificio Sponsor, adjudicado a la constructora vasca Zikotz y con 8.000 metros cuadrados de oficinas. Esta última empresa negocia con CC.OO. la permuta de este inmueble por el edificio del sindicato en la Plaza del Duque para convertirlo a la Buharia.
En Nervión, Abengoa mantiene cerrada su antigua sede en La Buhaira , que puso a la venta por 14 millones y para la que no encontró comprador. Ahora, la nueva Abengoa planea dejar Palmas Altas y volver a su antigua sede.
T ambién está sin inquilinos la Casa Luca de Tena, antigua sede del BBVA y Expo-An , en la avenida de la Palmera. Propiedad de Zent, el grupo de Luis Portillo en liquidación, no ha sido adjudicado en subasta pública. El inmueble, valorado en 7 millones, tiene tres hipotecas por 24,7 millones, siendo CaixaBank el principal acreedor.
También en el Casco Histórico , el edificio Biarritz, en la calle Martín Villa 3, junto a La Campana, mantiene cerrados sus 2.000 metros cuadrados de oficinas, al igual que la antigua sede del Banco Exterior de España, que tiene 2.000 metros cuadrados junto a la Plaza de la Magdalena.
La isla de la Cartuja acoge varios de edificios de oficinas completamente vacíos. Entre ellos se cita el edificio Vorsevi , vendido en 2016 al grupo cordobés Carrillo por 3,6 millones. Tiene más de 7.000 metros distribuidos en cinco plantas, además de dos sótanos de 2.000 metros (uno de ellos habilitado como aparcamiento para 70 vehículos). También en la Cartuja están cerrados e l pabellón de Chile , que Bogaris puso a la venta por 3,5 millones; e l pabellón de Hungría y un edificio de Ceade. En Los Remedios, los 5.000 metros cuadrados de las antiguas oficinas de Telefónica en la calle Rubén Darío 2 esquina con la avenida de Blas Infante, siguen sin ocupar.
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