Vivienda y turismo
El centro de Sevilla supera ya al de Barcelona en saturación de viviendas turísticas
Un estudio del sector señala que el Casco Histórico hispalense tiene ya más porcentaje de pisos para turistas (12,6%) que la Ciutat Vella de la capital catalana (12,3%)
El álgido momento turístico de Sevilla (más de tres millones de visitantes y más de siete millones de pernoctaciones el año pasado) no sólo está dejando en la ciudad riqueza en forma de alojamientos, comidas, ocio, eventos, compras y visitas monumentales. Como es sabido, la enorme presión turística que ya se soporta, como en otros destinos principales europeos de características similares (Venecia, Florencia, Oporto…), está suponiendo también no sólo un creciente proceso de gentrificación sino una escalada de los precios de los alquileres realmente destacable.
De hecho, se trata de uno de los principales factores que está afectando al incremento del precio de la vivienda en las principales ciudades españolas. Por ese motivo, Krata Sociedad de Tasación ha impulsado, en colaboración con Precioviviendas.com, el I Observatorio del Impacto de la Vivienda Turística, del que se han extraído suculentas conclusiones englobadas en un amplio informe donde las cifras dejan claro que Sevilla presenta niveles muy altos de la citada presión.
En dicho documento se recogen no sólo las tendencias globales de todo el país sino el estudio pormemorizado de las cuatro principales urbes y el impacto que están teniendo las viviendas de uso turístico (VUT) . El estudio parte del análisis de la concentración de vivienda turística a nivel de sección del censo, con la geolocalización individual de todas las viviendas turísticas publicadas en los portales Inside AirBnB y DataHippo, con el objetivo de seleccionar aquellas provincias con un nivel relevante de penetración de vivienda turística. De ese análisis inicial se concluye que la VUT tiene un grado de penetración relevante (por encima del 1%) y suficiente para impactar sobre la evolución del precio en dieciocho provincias españolas, que representan un 70% de la población y un 77% de las viviendas catastradas en España.
El estudio confirma la relación entre las viviendas de uso turístico y la evolución del precio de la vivienda, de forma que se demuestra recurrentemente que a mayor concentración de vivienda turística mayor incremento del precio de la vivienda . Pero no sólo eso. El trabajo muestra, además, que llegado un determinado nivel de concentración el comportamiento del precio empeora, es decir, no se incrementa de forma más acusada o incluso llega a decrecer, de lo que se concluye la existencia de un «punto de saturación» en la relación entre ambas variables.
El estudio permite establecer, por otro lado, cuatro zonas de comportamiento homogéneo en relación a la evolución del precio de la vivienda, zonas sobre las que se ha realizado un análisis más pormenorizado de la relación entre el nivel de concentración de VUT y el precio de la vivienda: litoral (que agrupa los provincias del litoral mediterráneo más Cádiz, Huelva y Cantabria), islas (con el análisis de ambos archipiélagos), Madrid y Sevilla.
Los análisis corroboran la correspondencia entre el aumento de VUT y el alza de los precios del alquiler
Bajando a lo particular, en la provincia de Sevilla sólo la capital presenta un nivel relevante de penetración de vivienda turística, como recalca en este análisis. Destaca, además, que el nivel de concentración de VUT ya es la variable que más afecta en la evolución del precio de la vivienda actualmente, de hecho. Y lo es, precisamente, por el alto porcentaje de este tipo de viviendas en el casco viejo de la capital andaluza. Tanto es así que, según los registros más recientes, el centro de Sevilla ha superado en concentración de vivienda turística al de Barcelona, el destino turístico por antonomasia del país. Mientras que en Sevilla el porcentaje de VUT es ya del 12,6% sobre el total de viviendas del distrito Casco Histórico, en la capital catalana ese indicador marca un 12,3% en la Ciutat Vella, su casco antiguo, tres décimas por debajo que en el caso hispalense.
Supera así Sevilla a Barcelona y sólo tiene ya por delante en esta estadística de concentración de pisos de uso turístico a Madrid , que concentra este modelo de alquiler mucho más en su centro y presenta un porcentaje en esa zona del 15,4% del total de vivienda . La tercera ciudad española en volumen de población, Valencia, registra ahora mismo un 10,9% de VUT en su casco viejo, por detrás de las otras tres capitales principales. El 90% de las viviendas del distrito Centro Histórico se ubican en secciones censales, demarcaciones del padrón menores a lo que se considera como distrito, con un nivel de concentración de VUT superior al 7%.
La subida de precios
Eso sí, en cuanto al incremento de precios que esta concentración ha provocado, Sevilla no posee los peores números, puesto que ese aumento es en el Centro del 2,4% durante el último año, mientras que en la Ciutat Vella valenciana ha sido del 4,4%, dos puntos más, en la zona neurálgica de Barcelona, del 5,9% y en el centro madrileño el auge de precios ha sido de nada menos que el 8,6%, más de seis puntos por encima de la ciudad hispalense.
La mencionada tendencia general de mayor incremento del precio a mayor nivel de concentración se da en todos los distritos sevillanos que presentan un nivel relevante de VUT, pero mientras que los distritos Casco Histórico, Palmera-Bellavista y Los Remedios dan muestras de saturación, no lo hacen los distritos Este-Alcosa-Torreblanca ni Cerro-Amate, los otros dos donde se produce ese nivel de concentración de pisos destinados a los turistas. En ese último caso, el de Cerro-Amate, es llamativo, además, como la evolución del precio pasa de negativa a positiva a medida que aumenta el nivel de concentración de vivienda turística. Se puede decir, en ese caso, que los pisos turísticos han mantenido los precios del mercado inmobiliario. Resulta también relevante el hecho de que dos distritos con un nivel de renta per capita relativamente alto como Palmera-Bellavista y Los Remedios presenten también un nivel de saturación de VUT tan alto. El fenómeno se empieza a extender más allá del Centro.
La oferta legal de viviendas turísticas en Sevilla mueve ya un volumen de negocio de cien millones de euros, según los recientes estudios que realizó la empresa Airdna, que está especializada en el análisis de datos de plataformas de alquiler turístico como HomeAway y, por supuesto, Airbnb, a través de la que se comercializa el 70 por ciento de la oferta sevillana.
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