MERCADO INMOBILIARIO
Las hipotecas pinchan en la provincia por la inflación y la subida de tipos
En 2002 se firmaron menos que en 2021 y se frena así el buen ritmo que arrancó tras la pandemia
El negocio inmobiliario es el principal afectado y en Cádiz ya se prevé una caída de la compraventa de pisos de hasta el 23%
La subida de los tipos den interés está afectando de manera directa al mercado inmobiliario de la provincia. La ecuación entre tipos de interés, hipotecas y compra de pisos tiene un resultado negativo cuando los tipos suben. La consecuencia inmediata es que los préstamos se encarecen y caen y la venta de inmuebles se resiente. El INE ha publicado este jueves el balance de los préstamos hipotecarios concedidos en 2022 por bancos y cajas de ahorro. En el ámbito provincial nos encontramos que la solicitud de hipotecas ha iniciado un descenso pasando de 15.582 hipotecas firmadas en 2021 a 15.467 en 2022, es decir, 115 menos.
El dato puede resultar insignificante, pero es conveniente tener en cuenta que hasta entonces se había batido un récord si comparamos los resultados de los dos últimos ejercicios con las 12.049 de 2018 o las 12.010 de 2019. El año de la pandemia, 2020, se firmaron en Cádiz 11.568 hipotecas.
El Banco Central Europeo (BCE) apretó de nuevo las tuercas de los tipos de interés a primeros de febrero. La autoridad monetaria aprobó entonces una nueva subida de los tipos de medio punto, dejando el precio del dinero en el 3%. Se trata del quinto aumento consecutivo que efectúa la institución que preside Christine Lagarde en apenas medio año. La traslación de la subida de tipos la sufre el negocio inmobiliario y se traduce en una caída de las ventas. Así lo explica Ramiro Molina de la agencia Cádiz Inmobiliaria, que ha visto como en cuatro meses la venta de pisos en Cádiz se ha ido a pique. El descenso comenzó el pasado septiembre cuando el BCE ajustó al alza los tipos para contener la inflación. A partir de ese mes la tendencia no ha variado y se espera que antes del verano suba medio punto más hasta colocarse en el 3,5%.
Ramiro Molina insiste en que la subida de los tipos está reñida con ese contingente de población que gana poco más de 1.000 euros y que hasta ahora aspiraba a salir del alquiler para comprar una vivienda en Cádiz. Es decir, una pareja que logra reunir al mes entre 2.300 y 2.500 euros de sueldo aspiraba a comprar un piso y abandonar el alquiler, sin embargo, «este sector de la población se ha quedado fuera del mercado inmobiliario de la compra de vivienda a raíz de la subida de los tipos de interés». Las hipotecas se han encarecido y los precios de los pisos, según este gestor inmobiliario, aún permanecen con el cartel de 2021. En su opinión, «o bajan los tipos o bajan los precios». Molina prevé que bajarán antes los precios que los tipos.
Frenazo a la compraventa
A nivel nacional, el mercado hipotecario fue viento en popa hasta el tercer trimestre de 2022, con un aumento de la firma de hipotecas sobre viviendas del 10,9% frente al año anterior, hasta sumar 463.614 operaciones, la cifra más alta desde 2010. Pero también se observó un frenazo a final del ejercicio como consecuencia de las fuertes subidas de los tipos de interés, con una caída del número de concesiones del 8,8% en diciembre, el primer descenso en 21 meses, lo que puede suponer el inicio de un cambio de tendencia, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). La situación del mercado inmobiliario para los próximos meses se torna complicada.
Bankinter reconoce que el cambio de rumbo del BCE en su política monetaria es algo que ya se viene observando en el mercado desde hace meses a raíz de los ascensos del euribor. Esta situación, según el banco, está provocando que las nuevas hipotecas -fijas o variables- tengan unos puntos de partida en forma de interés más elevados.
«La población mileurista que aspiraba a comprar un piso juntando los dos sueldos ha quedado fuera del mercado»
Es decir, endeudarse ya venía siendo más caro que antes durante estos meses y previsiblemente seguirá endureciéndose. A futuro, todo dependerá de cómo evolucionen los tipos de interés y el euribor. De momento, el BCE ha anticipado que seguirá subiendo los tipos para combatir la inflación.
Por su parte, CaixaBank ha puesto números al escenario al que se enfrenta el mercado de la vivienda en 2023. Según el servicio de estudios de la entidad financiera, los próximos meses serán complicados para el sector inmobiliario por el impacto que tendrán la ralentización económica, las subidas de los tipos de interés y la alta inflación en la capacidad adquisitiva de las familias.
En líneas generales, CaixaBank Research estima que las compraventas bajarán en 2023 cerca de un 25%, que el precio de la vivienda se ajustará de forma moderada y que empeorará la tasa de esfuerzo hipotecario. También augura un leve retroceso de los costes de construcción, más subidas de las rentas de las viviendas de alquiler y tres nuevas subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que tiene margen para incrementar un punto adicional.
Del auge a la caída
En un informe reciente sobre el sector inmobiliario, el servicio de estudios de la entidad afirma que «dejamos atrás un año 2022 en el que la demanda de vivienda batió todas las expectativas». El número de compraventas ya venía creciendo con fuerza desde la segunda mitad de 2021, principalmente por el cambio de preferencias sobre el lugar donde vivir propiciado por la pandemia, pero dicho crecimiento se intensificó en la primera mitad de 2022 por el adelanto de compraventas para contratar una hipoteca a un tipo de interés fijo más favorable ante la perspectiva de que el BCE incrementaría los tipos de interés para hacer frente a la inflación.
Por último, fuentes de CaixaBank destacan que un 70% de la nueva producción de hipotecas en los últimos 6 años ha sido a tipo fijo. CaixaBank lleva apostando varios años por las hipotecas a tipo fijo y que un porcentaje muy alto de las contratadas en Cádiz y en su provincia se han realizado bajo estos parámetros. La entidad destaca que estas hipotecas no van a sufrir ninguna subida ni variación. En cuanto a los clientes de CaixaBank que sí tienen hipotecas a tipo variable, la entidad destaca que la cuota media se sitúa en unos 460 euros y la tasa de esfuerzo actual (cuota sobre ingresos) se sitúa por debajo del 25%. En el caso de que el Euríbor se situase en el 4%, la tasa de esfuerzo se situaría todavía por debajo del 30%, una vez repreciada toda la cartera a tipo variable. Por todo ello, es de destacar, según la entidad, que esta subida de tipos de interés, por muy abrupta que haya sido, no va a afectar a todo el mundo por igual y no va a ser inasumible de forma generalizada.
