PROVINCIA
La mayoría de hipotecas que se firman en la provincia son ya de tipo fijo
ECONOMÍA
La subida del euríbor, el índice al que van asociadas la mayoría de hipotecas, hará que las hipotecas variables se encarezcan en un momento de inestabilidad económica
Pagar la hipoteca es una de las grandes preocupaciones de la población adulta que accede a adquirir una vivienda en propiedad. Más si cabe en la actualidad, teniendo en cuenta la situación de alza de precios que está mermando de forma considerable la capacidad adquisitiva de las familias. En el caso de las personas que suscribieron su hipoteca en modalidad de interés variable, esa inquietud va en aumento puesto que la cuota mensual de las hipotecas se ha incrementado en octubre en más de 200 euros de media en España.
En cuanto a Cádiz, expertos bancarios consultados estiman que este incremento puede ser sensiblemente más moderado, en torno a los 90 euros, pero en cualquier caso hará que el precio mensual a pagar por sus casas sea más caro que el que ha venido siendo en los últimos meses debido a que el euríbor se ha situado este mes en el 2,629%.
Es cierto que buena parte de las personas con hipoteca variable, pese a esta subida, aún no han notado incremento en el pago de su casa, pero es debido a que habitualmente se hacen revisiones anuales que ajustan de forma retroactiva las cuantías, por lo que sería esperable que en el primer semestre de 2023 comenzaran a pagar más.
Además, la subida será más notoria en los clientes que hayan suscrito su hipoteca recientemente, porque debido al método de amortización más común en España, el mayor porcentaje de intereses se paga durante los primeros años.
Fuentes de Caixabank indican que en los últimos años se suscriben a tipo fijo casi tres de cada cuatro hipotecas. Este método permite hacer cuentas a largo plazo de forma más clara, sin que distintos factores puedan hacer que varíe la cuota. Es verdad que la hipoteca variable también ofrece la posibilidad de pagar menos cuando el euríbor, el indicador económico de referencia en la mayoría de hipotecas que se suscriben en España, es negativo, algo que ha sucedido desde febrero de 2016 hasta abril de 2022. A cambio, quienes firmen una hipoteca fija evitarán desagradables sorpresas como las que se prevén en la actualidad.
Desde la mayoría de entidades financieras recomiendan decantarse por las hipotecas de tipo fijo por la sencillez y transparencia que suponen y porque además, en el peor de los casos, una gran subida de las hipotecas variables puede desembocar en la insolvencia de los propios clientes. De momento, el nivel de morosidad se encuentra en mínimos históricos.
Ese bajo nivel de impagos es abrazado por el sector para tranquilidad de aquellas personas que tienen hipoteca variable. Fuentes bancarias explican que los poseedores de ese producto destinaban al pago de su vivienda alrededor de un 25% de sus ingresos totales, y con esta subida se calcula que estarán sobre el 30%, algo que entienden no debe suponer un problema generalizado.
El grueso de las hipotecas variables se remontan a más de un lustro atrás, puesto que desde entonces la tendencia se ha invertido. La mayoría de los préstamos concedidos eran variables pero desde 2015 empezaron a cambiar las tornas y en 2020 las fijas dieron el 'sorpasso' a las variables. Actualmente, las fijas superan ya el 70% del total y este año están alrededor del 90%.
Hay que precisar que quienes tienen un préstamo hipotecario de tipo variable pueden renegociarlo con sus bancos en caso de que deseen modificarlo a tipo fijo. Aunque existe el riesgo de que si la mayoría de clientes buscan cambiarse, los tipos de las fijas empiecen a subir de forma sensible para equilibrar la pérdida de margen de las variables y se encarezcan más.
El incremento de las variables ya es palpable para algunos clientes, como cuenta Pablo Pérez, con hipoteca variable: «El pasado mes ya pagué casi 50 euros de más y espero la subida más grande a partir de noviembre, que es cuando me hacen la revisión». Alquila su casa y, como medida para paliar el incremento del pago, ha tenido que subir el alquiler a sus inquilinos y cree que tendrá que hacerlo aún más. Cuestionado sobre si, ante esta tesitura, estaría dispuesto a cambiarse a una hipoteca fija, asegura que prefiere esperar: «Cuando firmé la mía tenía unas condiciones muy buenas, con un 0,74 más el euríbor». Además, hay que tener en cuenta que durante varios años el euríbor ha estado en valores negativos y se ha ahorrado dinero todos los meses: «Por eso prefiero esperar y ver cómo evoluciona la situación. Porque además las condiciones que ofrecen ahora para las fijas no son las más interesantes».
Debido a la inestabilidad de los últimos meses en el mercado, y unido a esta subida del euríbor, los nuevos clientes están optando de forma masiva por las hipotecas fijas, que garantizan un mismo pago mes a mes con independencia de los vaivenes económicos.
Luis Reyes asegura que esa tranquilidad es la que motivó su decisión por una hipoteca variable: «Prefiero saber que todos los meses voy a pagar lo mismo, aunque durante algunas épocas el euríbor sea negativo y puedas ahorrar, que tener luego la incertidumbre y el miedo de que pueda subir de forma descontrolada como tiene gente a la que conozco».
Respecto a las propias hipotecas, está por ver si la incertidumbre de la situación actual con un alza de precios generalizada mermará la firma de estos préstamos. El año pasado, con un contexto diferente antes de la invasión rusa de Ucrania en febrero, el número de hipotecas en la provincia experimentó una notable subida. De las 11.728 suscritas en 2020, año del estallido de la pandemia, o las 12.197 de 2019 o las 12.283 de 2018, se pasaron a 15.624, según los datos ofrecidos por el Instituto Nacional de Estadística. Si bien es cierto, cifras muy lejanas a las registradas poco antes del 'boom' inmobiliario, en la que sobresalen los casos de 2006 con 56.657 y 53.806 en 2005.
El Gobierno, a través del Ministerio de Asuntos Económicos, está planteando con la banca un Código de Buenas Prácticas para ayudar aquellos clientes cuyas hipotecas se hayan encarecido al menos un 30% por el alza del euríbor.
La prestación iría dirigida a los hogares con ingresos inferiores a 24.318 euros anuales, lo que equivale a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) en 14 pagas, y siempre que se destine al menos un 40% de los ingresos al pago de la hipoteca.
Tranquilidad en la construcción
Un sector esencial en la compraventa de inmuebles es la construcción, que a pocas semanas de concluir 2022 puede hacer un balance positivo, tal y como cuenta Jorge Fernández, secretario general de la Federación Provincial de Agrupaciones de Empresarios de la Construcción de Cádiz (FAEC): «Hay buenos datos, que mejoran ya incluso a los anteriores a la pandemia en cuanto a volumen constructivo, venta de viviendas y proyectos inmobiliarios».
El 2023 se espera algo más discreto «sin llegar a ser catastrofistas». «El mercado del próximo año prevé una pequeña contracción de la demanda en un perfil de adquisición de vivienda media», aunque no para el resto de oferta. Según explica, dentro del sector hay mucha tranquilidad e incluso las entidades bancarias ya han confirmado que van a financiar los proyectos como estaba previsto.
Al existir más demanda que oferta, no se espera que en los próximos meses haya una bajada de precios de las viviendas. Aunque es posible que las empresas decidan racionar su oferta y esperar un poco hasta conocer los datos del desarrollo de un 2023 que confían siga siendo positivo.
La entrada, un obstáculo para los jóvenes compradores
El acceso a la vivienda en propiedad para los más jóvenes encuentra su principal escollo en la entrada a la que deben hacer frente. Actualmente, la mayoría de préstamos hipotecarios cubren un 80% del precio de compra de la casa, por lo que el comprador debe aportar el montante restante y pagar también los impuestos y los gastos de notaría y del Registro de la Propiedad.
La precariedad de algunos trabajos, unido al alto precio del alquiler que suele darse en los grandes núcleos de población, hacen que los menores de 40 años tengan dificultades para ahorrar lo suficiente de cara a poder hacer frente a una cuantía de varios miles de euros, por lo que en la mayoría de los casos necesitan la ayuda de un tercero para poder ejecutar la compra, pese a que puedan pagar sin apuros la hipoteca, que generalmente suele tener un coste inferior al del alquiler.
