Viviendas protegidas

La publicación, la pasada semana, de la Orden sobre cómo va a aplicar la Junta de Andalucía los derechos de tanteo y retracto en las transmisiones de viviendas protegidas, puede empezar a aclarar las inquietudes que la reciente ley andaluza había provocado. Y digo empezar porque, muy probablemente, muchas situaciones concretas terminen dilucidándose en los juzgados, en base a la retroactividad de la norma. Conviene aclarar algunas cuestiones. Es evidente que esta norma tiene efectos sobre la vivienda protegida ya existente, pero esa retroactividad no es inconstitucional mientras no sea restrictiva de ningún derecho individual. Y aquí es importante conocer cuál era la situación de esas viviendas, y los derechos de sus propietarios, antes de la ley. Porque son dos asuntos bien distintos las expectativas de beneficio que albergara cada uno, aunque sea para cumplir el lícito deseo de mejorar de casa, que tener derecho a esos beneficios y en esa cuantía. La citada Orden ya deja claro, en su preámbulo, que las transmisiones «deberán ajustarse a los requisitos de precio máximo y condiciones» de cada programa de protección. No se modifican esas condiciones. La novedad es que van a hacerse cumplir. Por lo mismo, carece de sentido pedir un periodo transitorio: ¿alguien no va a esperar seis meses, o un año, si sabe que va a comprar, entonces, esa casa a mitad de precio?

La política de vivienda protegida en España se ha desarrollado, principalmente, a través de la financiación pública de promociones privadas de viviendas que, pasado un tiempo de protección, más o menos largo, entran en el mercado libre. No ha habido, apenas, construcción pública por el propio Estado ni se ha planteado acabar con esa provisionalidad, construyendo viviendas que fueran «siempre» protegidas. En el franquismo, esa protección duraba 20 ó 50 años, en los que el propietario no podía vender por encima de un precio fijado por la Administración, salvo que consiguiera la descalificación como protegida de esa vivienda. En 1976, las viviendas sociales introducen normas de calidad de construcción y ayudas a los adquirientes, según su renta familiar, así como un precio máximo de venta. Cuando, en 1978, aparecen las VPO, queda fijado en 30 años el tiempo en que el propietario sólo puede vender su casa al precio fijado por la Administración. Estos precios máximos también figuran en los primeros Planes trienales de vivienda, donde el Estado subsidia parte de los intereses bancarios. En 1985, las ayudas públicas pasan a darse a través de beneficios en el IRPF, lo que reactiva la demanda. Durante el Plan 1987-89, se mantiene la protección de 30 años, pero aumenta espectacularmente la descalificación de viviendas protegidas, convertidas así en libres. El siguiente Plan 1992-95 liberalizó completamente las viviendas promovidas antes de 1978. El primer Plan de un gobierno del PP, el 1998-2001, vincula la protección, como máximo, a la duración de la hipoteca. Se introduce la prohibición, salvo devolución de las ayudas, de vender antes de 5 años; que se aumentan a 10, en 2001. También ese año se prohíbe la descalificación de una vivienda protegida, a petición del interesado, antes de 15 años.

En este sucinto repaso vemos que la venta de estas viviendas siempre ha estado condicionada, en plazos y precios. Otra cosa es que el fraude llegara a ser muy amplio. Controlar esas compraventas debe racionalizar una situación ahora en manos de intermediarios, enfriar los precios. Son los que dicen que van a huir a otros mercados, los que compran no para vivir aquí sino para obtener beneficios exagerados con un bien esencial. Que se vayan. Han creado la fantasía de pisos sobrevalorados que hay que vender para comprar otros más sobrevalorados aún. A propietarios que son, en realidad, alquilados de su hipoteca. Ahora, pinchar esa burbuja puede ser muy duro para muchas familias. Produce víctimas. Incluso una norma como ésta, que sólo obliga a cumplir los contratos firmados, activando los mecanismos de tanteo y retracto. Una forma de desinflar el globo, sin reventarlo, sería un parque de viviendas con protección permanente durante toda su vida útil, con operaciones de compraventa entre particulares custodiadas por la Administración. Se ha dado un buen paso.