Auge de la venta de los 5 estrellas: los hoteles de lujo se reinventan en Madrid
La llegada de cadenas como Four Seasons o Mandarin Oriental aumentan el interés por adquirir establecimientos tras años de decadencia en el sector
El mercado de los hoteles de lujo en Madrid pasa por un momento «muy dulce». Los expertos coinciden en que es el «instante idóneo» para comprar establecimientos que se han quedado anticuados frente a alojamientos mucho más confortables y modernos. Los inversores nacionales e internacionales dan por descontada la recuperación del sector tras siete años de caída. La mejora sustancial de las cifras turísticas y la llegada de potentes cadenas hoteleras a la capital –como la canadiense Four Seasons, en Canalejas– han creado el clima perfecto para que se multipliquen este tipo de operaciones.
«Nadie compra un hotel como el Ritz si no sabe que va a recuperar su inversión en un plazo razonable», opina Miguel Vázquez, socio de la división hotelera de la consultora Irea. El mercado madrileño resurgió en 2014 con nueve operaciones de compra-venta en las que se pusieron sobre la mesa 1.165 habitaciones, por un valor total de 163 millones de euros. Una inversión que supuso el 20% del total de este sector en España y que incluyó el único hotel singular vendido en 2014: el InterContinental. Sus 302 habitaciones de 5 estrellas fueron adquiridas por el grupo catarí Katara Hospitality por más de 60 millones.
Los datos, extraídos del último informe elaborado por esta consultora, contrastan con la inactividad total vivida en 2013. La tendencia se ha consolidado este año con la reciente compra del Ritz por el grupo árabe Olayan y la firma hotelera Mandarin Oriental –que se hará cargo de la gestión–, por unos 130 millones. A ellos se sumarán otros 90, que irán destinados a actualizar las instalaciones de este centenario establecimiento. Un acicate más para los inversores que ha disparado esta misma semana las especulaciones de la posible venta de un enclave tan singular como el Palace.
«Este tipo de operaciones multiplican la confianza de los inversores que están viendo en Madrid una ciudad que comienza a despegar tras la crisis», explica Vázquez. Es de esperar, añade, que con la reactivación del crédito, la mejora de las condiciones de financiación y las perspectivas de tipo de interés a medio plazo, se impulsen las inversiones inmobiliarias.
Lo cierto es que las negociaciones para la venta de otros lujosos establecimientos está en plena «efervescencia». El Villa Magna lleva meses con el cartel de «se vende». No hay un precio oficial –este tipo de operaciones se gestionan con un gran secretismo–; pero, según expertos consultados por ABC, podría situarse entre los 150 y los 180 millones de euros.
A diferencia del Ritz, el hotel de 5 estrellas del grupo portugués Sodim –vinculado a la familia Queiroz Pereira– ya sufrió un lavado de cara en 2007, por el que estuvo cerrado durante 14 meses. Aunque no hay un mandato oficial de venta, el Hotel Miguel Ángel también estaría entre los establecimientos «dispuestos a vender» si llega un inversor con «una buena cifra», desconocida por el momento.
Compra del edificio «okupa»
Todo ello, en un contexto en el que las nuevas aperturas han aportado un valor añadido a la actividad del sector hotelero. Proyectos en marcha que serán inaugurados en los próximos años y entre los que destacan algunos como el VP Plaza de España. El establecimiento, ideado para ser el buque insignia del grupo portugués, será levantado en los edificios número 3, 4 y 5 de la plaza de España, ocupados de forma ilegal hasta el año 2012.
«Madrid ha reaccionado bien», señala Miguel Vázquez. Por primera vez, después de dos años de marcada caída, la capital creció de forma significativa en número de pernoctaciones: 11% más en 2014 respecto a 2013. «El dato más significativo es el incremento del 14% del número de turistas nacionales y la ocupación generadas por este tipo de viajero», explica.
La fuerte dependencia de la capital con los turistas de dentro de nuestras fronteras ha hecho que durante la crisis perdiera competitividad frente a su inmediata rival, Barcelona. «En este sentido, l os hoteles madrileños se han visto más afectados. La Ciudad Condal tiene una demanda internacional del 85%. En la capital desciende al 55%», comenta. «Además, durante doce años Madrid ha estado muy volcada en un plan hotelero pensado en albergar los Juegos Olímpicos. Ha sido un error», opina este experto.
No obstante, las cifras actuales invitan al optimismo. En lo que respecta al primer trimestre de 2015, la comparación de los datos de viajeros y pernoctaciones muestran un incremento del 6% y del 8% frente a 2014, respectivamente. «En ambos casos, el incremento más notable lo presenta el cliente internacional», señala. La ocupación hotelera creció un 6,1% el año pasado, respecto a 2013.
Asimismo, el mercado hotelero madrileño acapara un aumento de las plazas en el segmento de 5 estrellas –que se ampliará en 699 habitaciones–, que supone el 37% de la oferta total proyectada para los próximos años. Además, destaca por la mejora sustancial de los indicadores hoteleros más significativos. El «RevPar» (un índice que mide los ingresos medios por habitación disponible) aumentó en Madrid en 2014 un 10%. «En Barcelona también ha crecido, pero de una forma más moderada, con un 1%», matiza.
«Son datos que no pasan desapercibidos para los inversores», apunta. «Aún así, queda mucho por trabajar. Madrid tiene que mejorar el precio medio de sus habitaciones y explotar mejor su aeropuerto e Ifema», concluye Miguel Vázquez.
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