Pretendo alertar al lector sobre una cuestión fiscal que se viene repitiendo con cierta frecuencia en relación con la deducción de la hipoteca en el IRPF. La reciente tendencia a reunificar en el préstamo hipotecario las diversas deudas pendientes obliga a diferenciar, cuando se realiza la declaración anual del impuesto, la parte del préstamo hipotecario que se corresponde con la adquisición de la vivienda, deducible en el IRPF, del resto del préstamo, por el que no es posible deducir cantidad alguna.

¿En qué consiste la deducción por adquisición de vivienda habitual? Se trata de un beneficio tributario aplicable en el IRPF que permite al contribuyente deducir del impuesto un determinado porcentaje del importe que haya desembolsado en el período impositivo, esto es, desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre, para la adquisición de su vivienda habitual. Este porcentaje varía dependiendo de si la adquisición se ha realizado utilizando financiación ajena (generalmente hipoteca) o si la vivienda se adquirió sin financiación ajena. En cualquier caso, la cantidad máxima que cada período impositivo puede beneficiarse de la deducción es 9.015,18 euros. Quiere ello decir que si una persona ha desembolsado, por ejemplo, 7.500 euros en el año para la adquisición de su vivienda habitual, aplicará un porcentaje sobre esa cantidad. Sin embargo, si ha pagado 10.000 euros en un año por la adquisición de la vivienda habitual, sólo tendrá derecho a la deducción por los primeros 9.015,18 euros, perdiendo la posibilidad de deducir por la cantidad que exceda de dicho importe.

Así, cuando se compra la vivienda habitual sin utilizar financiación ajena, el contribuyente podrá deducir el 15% del importe que hubiera invertido durante el período impositivo, considerando siempre que cuando tal importe supere 9.015,18 euros, sólo podrá aplicarse este porcentaje sobre dicha cantidad límite.

Más beneficioso resulta el tratamiento fiscal para los supuestos en que se haya adquirido la vivienda mediante hipoteca, pues en tales casos existe la posibilidad, durante los 2 primeros años desde la adquisición, de deducir el 25% sobre los primeros 4.507,59 euros invertidos y el 15% por el resto hasta 9.015,18 euros. Pasados los 2 primeros años, el porcentaje de deducción será el 20% por los primeros 4.507,59 euros y el 15% por el resto hasta 9.015,18 euros.

Pero, ¿qué problemas plantea la deducción por vivienda habitual? Uno de los más habituales se debe a que existen hipotecas en que el capital solicitado es superior al valor que consta en la escritura de compra del inmueble. En algunas ocasiones, el exceso se debe a que se reunifican en la hipoteca varias deudas, además de la derivada de la compra de la vivienda, como pueden ser la compra del coche, mobiliario, electrodomésticos, etc. Otras veces, menos transparentes, el exceso se debe a que el valor que figura en la escritura lo fijan las partes por debajo del verdadero valor de compraventa, con la intención de evadir impuestos.

De una forma o de otra, el resultado de todo ello es que el importe que se paga por la hipoteca no coincide con el valor de adquisición de la vivienda habitual y ello complica el cálculo de la deducción que recoge el IRPF, en cuanto que se hace preciso determinar qué parte de lo pagado anualmente por la hipoteca está destinado a la adquisición de la vivienda, pues sólo éste parte genera el derecho a la deducción analizada.

Otra de las cuestiones más problemáticas, en relación con la deducción por inversión en vivienda habitual cuando se utiliza financiación ajena, se produce cuando figuran en la hipoteca otros prestatarios además del titular de la vivienda. En tal supuesto el propietario de la vivienda sólo podrá practicar la deducción en el IRPF tomando como base las cuotas de la hipoteca que pueda probar de manera efectiva que fueron satisfechas por él. El resto de prestatarios que paguen dicha hipoteca no podrán practicar deducción alguna en cuanto no son titulares de la vivienda.

Es aconsejable, en definitiva, tener cuidado con la hipoteca y estudiar de manera adecuada la deducción que corresponde en cada caso para evitar desagradables sorpresas que, en lugar de beneficiar al contribuyente, acaben por perjudicarle.