Madrid se reafirma como primer destino urbano de inversión hotelera
La región sigue por delante de Barcelona con 632 millones de euros en 25 transacciones, el año pasado
España, en pleno «boom», supera en un 23,1% su anterior récord con grandes operaciones por valor de 4.810 millones
Madrid atraviesa un momento «extraordinariamente dulce» en lo que a inversión hotelera se refiere. El crecimiento y la mejora sustancial de su oferta de alojamientos ha encadenado cifras de récord que han convertido a la capital en uno de los motores del sector . El deseo de los inversores por entrar en su mercado–desde que en 2016 se pusiera por delante Barcelona– se ha visto acrecentado por el declive prolongado de la Ciudad Condal, marcada a fuego por las tensiones sociales y políticas. Mientras que el independentismo pasa factura en Cataluña, el panorama madrileño ha cerrado un año agitado en cuanto al número de transacciones. En total, 25 operaciones entre compra de hoteles ya existentes y reconversiones de inmuebles para uso hotelero frente a las 16 de Barcelona. Una diferencia aún más marcada si se pone el foco sobre el total de inversión: 632 millones contra los 232 que registró la capital catalana.
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Así se desprende de la última radiografía del sector publicada esta misma semana por la consultora Colliers Internacional. La entrada, en los últimos años, de grandes operadores internacionales como Mandarin Oriental (en plena reforma del Ritz), W Hotels, Hard Rock (en Atocha) , Four Seasons o Hyatt –que regresó a la capital con su Centric de Gran Vía tras nueve años de ausencia– ha desatado un verdadero furor por hacerse con un trozo del atractivo pastel. Frente a la ralentización evidente de la Ciudad Condal, con una caída del 45% respecto a 2017, Madrid dejó hace tiempo de ser un «patito feo» a ojos de los inversores extranjeros.
Fondos, socimis, bancos e, incluso, aseguradoras han puesto el foco en el mercado hotelero español –con 4.810 millones en inversiones, un 23,1% más que en 2017–. El segmento vacacional sigue superando al urbano en una proporción del 66% frente al 34%. Las operaciones hoteleras en Madrid supusieron el 13% del volumen total, 3 puntos por encima de las cifras del año pasado . Barcelona se quedó con una cuota de mercado de solo el 5%, con un descenso pronunciado del 10% respecto a 2017. «Existe un apetito brutal por comprar en Madrid. Mientras que Barcelona se hunde, la capital sale beneficiada con un incipiente interés como destino urbano y de negocios», explica sobre el fenómeno, Miguel Vázquez, socio y director del área de hoteles de la consultora.
Cantidades récord
Entre las operaciones estrella que se rubricaron el año pasado está la del Hotel Villa Magna . La entrada en escena de la mexicana RLH Properties marcó el récord al pagar 1,4 millones de euros por cada una de sus 150 habitaciones. El hotel de cinco estrellas gran lujo fue adquirido por el grupo turco Dogus a principios de 2016, por 180 millones de euros (1,2 millones de euros por habitación), a la firma portuguesa Sodim, propiedad de Pedro Queiroz Pereira. Fuentes del sector sostienen que RLH busca un nuevo operador internacional de súper lujo para lavar la cara al establecimiento.
Las 414 habitaciones del NH Collection Eurobuilding cambiaron también de mano en la oferta pública de adquisición (OPA) lanzada por el grupo tailandés Minor sobre once hoteles de NH en toda España por valor de 380 millones . Entre ellos, también se encuentran el NH Lagasca (100 habitaciones) y, fuera de la capital, el NH Collection Palacio de Aranjuez (86). El fondo americano Blackstone se quedó con tres hoteles de la región en la OPA lanzada sobre Hispania. Una enorme operación valorada en 1.900 millones de euros y 46 activos. Entre ellos, el Holiday Inn Bernabéu (313 habitaciones) o el NH Madrid Sur (62 habitaciones).
Los bancos han entrado también con fuerza en el tablero de juego con operaciones destacadas en la capital como la del Hotel Santo Domingo. Sus 200 habitaciones pasaron a estar bajo el control de la socimi Atom Hoteles de Bankinter el año pasado. La gestora inmobiliaria de la aseguradora italiana Generali entró en pleno centro de Madrid con la compra de Hotel Petit Palace Opera (69 habitaciones junto a la Puerta del Sol).
Los elevados precios, ante un panorama en la que la oferta no logra satisfacer la demanda, no sitúa a Madrid en un escenario de «burbuja» . «Creemos que lo que está pasando en la capital es que se están corrigiendo situaciones descompensadas del pasado. Aunque la potencia como destino no es tan fuerte como la de algunas de sus ciudades rivales, el crecimiento de la llegada de turistas internacionales a la capital ha sido muy significativo. Esa tendencia virtuosa, que ya vivió Barcelona, está incipiente aquí», señala Vázquez.
Entre los factores que han hecho más atractivo a Madrid, tanto para el visitante como para el inversor, están su «oferta de ocio y cultura, el tirón de sus restaurantes o la peatonalización del centro» . «La capital ha entrado en un círculo muy virtuoso. El turista que llega, boca a boca, transmite sus buenas sensaciones sobre la ciudad», explica. No obstante, este experto señala que «venimos de muy abajo»: «Estamos un 30% por debajo de Barcelona en “RevPar”–el índice que mide los ingresos por habitación disponible–». A su juicio, la dinámica actual y la entrada de grandes operadores de lujo en la capital empujarán al alza los ingresos con subidas significativas de los precios de las habitaciones a corto y medio plazo.
