Vicenç Hernández Reche - TRIBUNA ABIERTA
Regulación del mercado de alquiler: una iniciativa condenada al fracaso
Por desgracia, en más ocasiones de las deseadas la falta de conocimiento y la necesidad de tomar decisiones que generen réditos electorales a corto plazo superan a la visión estratégica
Dicen que quien no aprende de la historia está condenado a repetirla, y esto es lo que parece que nuestros dirigentes políticos padecen cuando toman decisiones de espaldas al aprendizaje de las consecuencias pasadas.
Mucho se ha escrito sobre las repercusiones de poner un tope a las rentas en el mercado de alquiler, pero aunque el sesgo político de cada uno desvirtúa la objetividad, no está de más que hagamos un pequeño repaso a lo que nos dice la historia sobre medidas de este tipo. Partimos de la base que se trata de un problema real, porque no hay discusión posible en el diagnóstico de la situación de inaccesibilidad a una vivienda digna por parte de ciertos colectivos de la sociedad. El problema existe y necesita de soluciones que garanticen la estabilidad social y económica del conjunto de la población.
Vaya por delante que la Administración ha tomado la decisión más favorable a sus intereses desde la óptica política ya que esta medida tiene para su favor tres grandes ventajas.
- Es de rápida implementación. Otras soluciones con historial más exitoso tardan más en poderse llevar a cabo y ver su efectiva aportación.
- Es populista. No se entienda el término desde el punto de vista peyorativo, pero está claro que hay decisiones que entran mejor por los ojos que otras. Si mañana nos dicen que van a subir los impuestos, a nadie le gusta esta medida. Si luego esa decisión se argumenta y se demuestra que el destino de la recaudación se aplica a fines positivos la decisión podría darse por buena, pero de entrada no es plato de buen gusto. En cambio, decir que se va a limitar el precio de las rentas para que la gente pague menos por una vivienda genera un impacto positivo a una gran mayoría de personas ya que en el corto plazo es fácil caer en el sesgo de no valorar las consecuencias futuras. Esto es algo bien conocido en marketing político y más adictivo que cualquier substancia psicotrópica.
- Transfiere la responsabilidad social y económica centrando la atención mediática y el punto de mira en un tercero que tiene que asumir el coste de la decisión.
Pero el gran contrapeso a estas ventajas es que las decisiones difícilmente son planteadas bajo el estudio de potenciales escenarios más allá del corto plazo. Lo podemos ver constantemente en el ámbito de la educación o la sanidad, por lo que la economía no escapa de esta falta de visualización estratégica política. Es por ello que conviene mirar atrás y ver qué ha pasado cuando otros países han querido hacer lo mismo.
Dicho esto, ¿es el establecimiento de límites a las rentas del alquiler la solución al problema?, veamos qué dice la historia. Esta regulación no es para nada novedosa ya que se empezó a llevar a cabo en Europa tras la primera guerra mundial y en Estados Unidos tras finalizar la segunda. La relocalización geográfica de los soldados que volvían de las guerras hizo que se produjera concentración de fuerza laboral y actividad industrial en determinadas zonas, provocando un alza de los precios en el mercado de alquiler residencial. Con el paso de los años diversas ciudades en todo el mundo han realizado experimentos similares de limitación de rentas obteniendo resultados comunes y bastante clarificadores.
La prueba histórica expone la aparición de efectos negativos cuando estas políticas se mantienen durante períodos de tiempo elevados ya que el mercado reacciona disminuyendo el número de viviendas disponibles, cambiando la composición de la vivienda ofertada con el objetivo de sortear la regulación y reduciendo los gastos de mantenimiento de las viviendas. De manera adicional, debido a que este tipo de medidas se focaliza en determinados colectivos se genera una segmentación en el mercado de la vivienda originando un mercado paralelo que separa por condiciones socioeconómicas de los hogares. Esto tiene una evidente repercusión en la movilidad laboral de los trabajadores que no quieran perder un alquiler inferior al precio del mercado, y de manera alternativa provoca una subida del alquiler en aquellos segmentos que queden fuera de la regulación.
La evidencia empírica ha demostrado que este tipo de medidas solo son efectivas cuando se hacen por un periodo de tiempo limitado y en combinación con otras medidas como el aumento de oferta de vivienda pública de alquiler y el incentivo de la oferta privada. De manera aislada, sin predeterminación limitativa en el tiempo y sin la correcta combinación de otras medidas, no han funcionado nunca.
Si algo ha demostrado la economía conductual es que se consiguen mejores resultados mediante la persuasión que mediante la obligación. Ofrecer soluciones que incentiven a la propiedad a no subir las rentas, incluso a reducirlas, mediante exenciones, desgravaciones y bonificaciones fiscales es una solución que no se ha planteado. Combinar estas medidas con la posibilidad de aplicar ayudas limitadas en el tiempo a los colectivos afectados para que puedan complementar sus ingresos y facilitar así el pago de sus obligaciones contractuales tampoco se ha llegado ni a debatir. Y es que ambas soluciones pasan porque la Administración se sacrifique económicamente asumiendo responsabilidades, pero siempre es más fácil que la fiesta la pague otro. La dificultad de acceso a la vivienda es un problema social con graves repercusiones económicas, por lo que es la Administración Pública quien debe responsabilizarse a la hora de tomar decisiones que solucionen este tipo de problemas. Si de manera adicional se establecen protocolos de colaboración público-privada e incentivos para que los agentes privados tengan interés en favorecer estas medidas, la combinación es sublime.
Por desgracia, en más ocasiones de las deseadas la falta de conocimiento y la necesidad de tomar decisiones que generen réditos electorales a corto plazo superan a la visión estratégica. Y es que hay pocas cosas que superen al peso de la historia, a excepción de la soberbia.
Vicenç Hernández Reche es economista, doctor en psicología económica y presidente de la AIC (Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña)
