Mercado de alquiler: prohibir no es la solución

Dicen que quien no conoce la historia corre el riesgo de repetir los mismos errores, y esto es precisamente lo que los legisladores no han entendido a la hora de intervenir los precios en el mercado de alquiler. Una de las intervenciones más fáciles y populista desde el sector público es el control de los precios mediante la prohibición de sobrepasar una determinada cantidad. Pero al no tratarse de una medida novedosa y poder contar con la experiencia y cuantificación de resultados, podemos hacer a día de hoy un análisis del posible impacto de las consecuencias derivadas de dicha intervención.

Esta medida representa una acción inmediata y directa a los problemas de accesibilidad de ciertos colectivos, pero la evidencia histórica expone la aparición de efectos contrarios relevantes especialmente cuando se mantienen durante períodos de tiempo elevados. La oferta de alquiler reacciona ante este tipo de medidas disminuyendo el número de viviendas disponibles en el mercado, reduciendo los gastos de mantenimiento de las viviendas o cambiando la composición de la vivienda ofertada con el objetivo de sortear la regulación. Otro problema es que al concentrarse este tipo de medidas en determinados colectivos se puede crear una segmentación en el mercado de la vivienda originando un mercado dual en función de las condiciones socioeconómicas de los hogares, reduciendo así la movilidad de los trabajadores que no quieran perder un alquiler inferior al precio del mercado o provocar una subida del alquiler en aquellos segmentos que queden fuera de la regulación.

La evidencia empírica ha demostrado que este tipo de medidas son efectivas en el corto plazo en el segmento regulado, de igual forma que tienen una incidencia negativa en aquellos segmentos fuera del alcance de la regulación por la presión al alza de los precios. En el medio plazo, este tipo de políticas exponen ciertas complicaciones en relación tanto a su implementación efectiva como en la reacción de la oferta del mercado de alquiler, por lo que no han demostrado la eficacia planificada de manera duradera.

Si algo nos ha enseñado la historia y ha refrendado empíricamente la economía conductual es que es mucho más efectivo incentivar que prohibir, y que las diferentes regulaciones nunca pueden interferir en la libre voluntad de las personas ni atentar contra la propiedad privada, incluyendo medidas que puedan recoger la expropiación como medida de castigo para quien no cumpla con la normativa establecida.

Vicenç Hernández Reche es economista, doctor en psicología económica y CEO de Tecnotramit