David Viladecans - Tribuna Abierta
Nueva vuelta de tuerca en Cataluña contra los propietarios
«Legislación populista que lo que provocará es un castigo al sector inmobiliario y seguramente un nuevo fracaso de las políticas de vivienda»
Está previsto que en breve el pleno del Parlamento de Cataluña apruebe una nueva ley de medidas urgentes para la vivienda, después de que se alcanzara un acuerdo con Junts en relación con el texto que había sido consensuado previamente por ERC, CUP y comunes, así como entidades como la PAH y el Sindicat de Llogaters. Esta norma pretende superar la declaración de inconstitucionalidad efectuada por sentencia del Tribunal Constitucional del Decreto Ley 17/2019, aprobado por el Govern de la Generalitat.
A salvo de que se cierre un texto definitivo y se apruebe, lo que sabe es que hay consenso en una serie de medidas. Se vuelve a apostar por el denominado alquiler social obligatorio, esto es, la obligación de alquilar una vivienda por una renta reducida a familias que se hallen en el umbral de exclusión social. Las familias beneficiarias serán las que vean como se les acabe su alquiler, o bien tengan que abandonar la finca por ejecución hipotecaria e incluso familias que hayan hecho una ocupación. Los alquileres serán forzosos siempre y cuando el propietario sea considerado un gran tenedor, esto es, personas jurídicas con más de 10 inmuebles y personas físicas con más de 15. Y será obligatorio alquilar por un precio mínimo de 5 años para las personas físicas, 7 años para las personas jurídicas y 12 años para bancos y empresas vinculadas a fondos de inversión inmobiliarios. Tanto las personas físicas como jurídicas desvinculadas de la banca y de los fondos, recibirán en estos casos una subvención de la Generalitat para paliar al agravio de tener que someterse a una renta de un alquiler social.
Estas medidas, a mi modo de entender, merecen una serie de consideraciones. En primer lugar, el legislador pasa por encima del derecho de propiedad. A pesar de los equilibrios conseguidos a última hora por Junts para proteger a parte de su electorado mediante una subvención, esta norma lo que hace, sin más, es intentar paliar un problema social escondiendo las vergüenzas del sector público, que abandonó la promoción de vivienda social pública, imponiendo a los operadores privados un alquiler, un inquilino, una renta y un tiempo de alquiler. Es muy llamativo, por desproporcionado, el plazo de 12 años impuesto a la banca, a los fondos y a sus filiales. Imponer un alquiler, un inquilino, una renta y un plazo es simplemente quitarle al propietario gran parte de sus derechos y la libertad de gestionar sus bienes como tenga por conveniente. Esto es, se expropia temporalmente un inmueble en favor de otros. Y sinceramente no sé si esta medida tiene cabida en nuestra Constitución. El artículo 33 de nuestra Carta Magna consagra el derecho a la propiedad privada y a que nadie sea privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización. Y es más que evidente que no se está cumpliendo con este mandato constitucional, que, cabe recordar, no solo protege a los particulares, sino que también es un límite al legislador.
En segundo lugar, las medidas propuestas son propias de una dinámica de guerra, en que se identifican como enemigos a operadores privados del sector inmobiliario, que cabe recordar, son legítimos y legales. La norma no se ha aprobado intentado colaborar y buscando puntos de encuentro, sino que se ha preferido imponer una visión populista de la situación. La banca es una operadora forzosa por razón de los adjudicados provenientes de las ejecuciones –cada vez menos, por la política seguida hace año de «limpieza de carteras»-. Los fondos, a los que tan alegremente se les llama buitres, son operadores privados que legítimamente buscan negocio y rentabilidades como cualquier otro operador privado. No en vano, muchos de estos fondos están buscando rentabilidades para planes de pensiones privados de jubilados y ahorradores de otros países, que confían que un fondo inmobiliario es una buena inversión. Y no puede olvidarse que estos fondos, con su llegada a España, si bien buscaban invertir a buen precio, hicieron una inyección de fondos de miles de millones de euros que ayudó a acabar el rescate bancario y que dinamizó el sector, dado que todo sector de la economía necesita inversión. Pero la norma también sanciona a otras personas jurídicas y físicas, a los que se les pretende «compensar» con un pago público, que aún está por definir, y ya veremos si realmente compensa lo gravoso de un alquiler social.
En tercer lugar, se vuelven a proteger a las ocupaciones, curiosamente en Cataluña, donde la ocupación está totalmente descontrolada -Cataluña tiene la mitad de toda la ocupación ilegal de toda España-. Y sinceramente, recompensar a un ocupa con un alquiler social por una duración de 12 años, es de muy difícil comprensión, amén del efecto llamada que puede provocar.
En cuarto lugar, estas medidas van a desincentivar la inversión de operadores privados en el sector. Va a ser muy difícil que se quiera invertir en el sector inmobiliario en Cataluña con este escenario legal. Se lanzan mensajes de que se pretende fomentar el alquiler, pero en cambio se castigan a los grandes operadores que podrían invertir en inmuebles y podrían crear una oferta significativa de parque de vivienda para alquilar. No hay alquiler sin un propietario que quiera alquilar. Y si falla el propietario, fallará el alquiler, por lo que nuevamente estaremos ante el enésimo fracaso en el intento de que al alquiler sea una alternativa habitacional a la compra.
Y en quinto lugar, no hay que descartar que se produzcan reacciones, como desinversiones o incluso acciones legales contra el Estado por medidas legislativas que implican, en parte, una expropiación de derechos.
En conclusión: legislación populista que lo que provocará es un castigo al sector inmobiliario y seguramente un nuevo fracaso de las políticas de vivienda, tanto por la desinversión, como por la falta de operadores que creen oferta de alquiler -con la consecuente caída de ingresos fiscales, obviamente, dado que a menos actividad, menos recaudación-. Es decir, un triste panorama que al final no soluciona nada.
David Viladecans Jiménez es director de Asesoría Jurídica de Tecnotramit
