La intervención de precios del alquiler no funciona: la demostración empírica

Los partidos que conforman el Gobierno han decidido intervenir los precios de los alquileres de viviendas. Estas medida sigue la medida ya adoptada en Catalunya en 2020, donde también se intervinieron las rentas.

El pasado 30 de septiembre de 2021 se presentó el informe elaborado por el Catedrático de Economía Aplicada de la Universitat Pompeu Fabra, Josep Maria Raya, «La política de limitación de precios de los alquileres: evidencia científica y empírica». En el mismo no sólo se hace un repaso a estudios efectuados en otras ciudades donde habían entrado en vigor medidas similares, sino que analiza la evolución del mercado en Barcelona para analizar si la intervención de precios está funcionando.

Las conclusiones son claras. En los 9 meses posteriores a la entrada en vigor de la limitación de precios se observa que el precio en Barcelona ha bajado un 5,07%, mientras que en Madrid, donde no se han intervenido los precios, la bajada ha sido del 9,21%. Además, y lo que es más preocupante, la oferta de viviendas en alquiler ha disminuido un 10,2% en Barcelona, mientras que en Madrid ha crecido un 1,7%. Esto es, los datos que se conocen tras la implantación de las medidas son muy negativos.

Evidentemente el estudio tiene limitaciones, dado el corto tiempo transcurrido desde la implantación de las medidas de control de precios y la propia afectación del Covid. No obstante, los datos comparativos entre las dos capitales son muy significativos y confirman que la medida de intervención de precios tiene los mismos efectos negativos que los padecidos en otras las grandes ciudades que han adoptado esta política. El control de precios hace que baje la inversión en el mantenimiento de los inmuebles; se reduzca la inversión en inmuebles para alquilar; provoca una asignación inadecuada entre inquilinos y alojamientos; provoca actuaciones para evitar que los inmuebles estén en el sector regulado; y fomenta el mercado negro. En definitiva, se desincentiva que los propietarios pongan viviendas en alquiler.

Por tanto, el estudio demuestra que la medida que pretende fomentar el alquiler como alternativa habitacional a la propiedad, acaba generando una situación de falta de oferta de vivienda que contradice el objetivo buscado. España tiene un problema de oferta de viviendas en alquiler, principalmente por el déficit de vivienda pública y protegida para ser arrendada. Y esta situación de déficit sólo puede ser corregida con políticas que fomenten un crecimiento de la oferta, lo que puede lograse con una acción combinada de inversión pública y de fomento al sector privado. En cambio, la limitación de precios del alquiler, tal y como se ha visto, es una medida que va a provocar todo lo contrario, esto es, una reducción de la oferta.

El buen sentido y razón, que parece que debería guiar la toma de decisiones políticas en cuestiones como esta, no parece que case con una medida que, para fomentar el alquiler, ataca a operadores privados que son la calve para aumentar la oferta de vivienda en alquiler. No hay alquiler sin un propietario que ponga su finca en arriendo.

David Viladecans Jiménez es director del Área Jurídica de Tecnotramit