Ignacio Serrano García - TRIBUNA LIBRE
¿Alquileres de viviendas tasados?
««Si lo que se quiere es proporcionar a los españoles una vivienda a un precio asequible, la limitación de los alquileres va a expulsar del mercado muchas por no ser rentables»
Uno de los puntos de presión de UP para aprobar los Presupuestos Generales es establecer un límite a la renta de los arrendamientos urbanos de vivienda en zonas «tensionadas». La «tensión» consiste en una presión de la demanda que provoca el incremento del precio de los alquileres, de forma que las personas tienen graves dificultades para hacer frente al pago del alquiler convenido.
La escasez de viviendas, por otro lado, distorsiona el equilibrio de las partes en el momento de celebrar un contrato. Otro punto es la pequeñez de los salarios que exige dedicar una proporción elevada de lo que se gana con el trabajo al pago de la renta.
En estas cuestiones deben tenerse en cuenta algunos principios generales. Lo primero para rechazar la intervención en la determinación de la renta de los arrendamientos de vivienda, es la defensa simultánea de la propiedad y la libertad de contratación y de empresa, en un Estado democrático de Derecho.
La propiedad se reconoce en el art. 17 de la Declaración Universal de Derechos Humanos (se imponen a los concretos ordenamientos jurídicos). En consonancia con la Declaración Universal de 1948, el art. 33 de la CE establece también el respeto por la propiedad privada de los bienes. El constituyente colocó poco después el derecho a la libertad de empresa y la defensa de la productividad (art. 38).
A lo hay que añadir la manifestación rotunda del artículo 1255 del Código civil:· «Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público».
Las que tengan por conveniente. Habría que repetir hasta la saciedad que este es el principio en materia de pactos contractuales en España. La protección del consumidor ha modalizado el principio pero no lo ha eliminado.
¿Cómo se puede pretender una limitación de los alquileres de vivienda? La base legal la sitúan en otro precepto de la CE, que es el 47, que está en otro capítulo distinto de aquel en el que se encuentran los artículos que ya he citado. Dentro de los «Principios rectores de la política social y económica» está el artículo que determina el derecho a «disfrutar de una vivienda digna y adecuada».
Está clarísimo, a mi parecer, que el llamado «derecho a la vivienda» no es un derecho subjetivo, ejercitable ante los tribunales, sino que se trata de un mandato dirigido a los poderes públicos para que practiquen una política que proporcione a los españoles viviendas suficientes para el disfrute de un lugar digno en el que alojarnos. Hay que decir, también, que el pretendido «derecho a una vivienda digna y adecuada» no tiene que cumplirse a costa de los propietarios de viviendas.
Pero hay otras consideraciones que hacer: una de ellas es la que entiende que esta intervención va a provocar un efecto distinto del pretendido: si lo que se quiere es proporcionar a los españoles una vivienda a un previo asequible, la limitación de los alquileres va a expulsar del mercado muchas viviendas por no ser rentables. Puede también provocar la celebración de contratos con cláusulas ocultas que contengan la posibilidad de pago en dinero negro de parte de la renta real.
Y también un riesgo no menor, es el de que la determinación de la renta significa en la práctica una congelación de rentas. La congelación provoca ausencia de rentabilidad y de productividad (que decía la CE) y ello, nos dice la experiencia, desincentiva a los propietarios para que conserven sus propiedades. La congelación prolongada en el tiempo ocasiona la ruina de nuestras ciudades.
Ignacio Serrano García Presidente de la Cámara de la Cámarade la Propiedad Urbana de Valladolid
