Sevilla retomará este año la inversión industrial y logística
Los bancos se han convertido en principales dueños de esta oferta, según CBRE
La demanda industrial y logística en Sevilla ha sido escasa durante los años de la crisis y mucha de la oferta disponible ha caído en manos de los bancos. La tónica está cambiando y los operadores ya se están reubicando, ante la expectativa de subida de precios y de rentas alentada por la mejora económica. Así lo indica un informe sobre las tendencias en el mercado inmobiliario sevillano elaborado por la consultora especializada CBRE , que pronostica el reinicio este año de la inversión en reformas, construcción y promoción de naves de todo tipo para renovar el parque industrial y logístico de la ciudad.
Dicho estudio destaca que en los últimos años se ha llegado a una situación en la que los precios de venta en este mercado son inferiores a los de la construcción y el suelo , «por lo que las rentas no permiten a los propietarios alcanzar rentabilidades razonables».
Por su parte, apunta que los bancos, principales propietarios actuales de esta oferta, han optado por fijar sus precios en función del valor de dación y no del mercado. «Nos hemos encontrado paradojas como que naves idénticas, en la misma promoción, tienen diferentes precios en función del valor al que distintos bancos se las han adjudicado, lo cual distorsiona completamente el mercado», señala el director territorial de CBRE en Sevilla, Jesús Anaya .
Esta firma especializada detecta escasez de naves logísticas de tamaño medio, 1/3.000 m², con muelles y altura. Por su parte, las comerciales , ubicadas en polígonos urbanos, suelen ser muy antiguas y la obtención de licencia de actividad requiere importantes inversiones.
En cuanto a naves industriales , en muchos casos son inutilizables y algunas, probablemente, tendrán que ser demolidas . «En algunos casos resulta más barato comprarlas y rehabilitarlas que construir una nueva», subraya la consultora.
Precios pre-crisis en comercios
Las rentas de locales comerciales a pie de calle en las zonas más cotizadas de Sevilla (los ejes Tetuán, Velázquez y O’Donnell ) se sitúan en torno a los 130 euros/m² construidos, cifras cercanas a las de 2007, lo que las colocan entre las 10 calles más caras del país, según el informe de CBRE. Este mercado ha sido uno de los productos estrella de inversión inmobiliaria en Sevilla durante 2015. Además, esta zona de primer nivel se ha extendido a la calle Rioja y la Plaza Nueva , próxima a la entrada de Tetuán.
Mercado de oficinas
Según CBRE, el stock de oficinas de Sevilla se sitúa en torno a 1.230.000 m², sin incluir edificios públicos. El 46% aproximadamente se concentra en Nervión y Cartuja , que contienen una gran cantidad de oficinas de perfil más funcional y con un alto grado tecnológico, que es lo que busca la demanda actual. Por su parte, en las zonas Sur y Centro ha disminuido la oferta respecto a años anteriores y hoy acogen el 14% de los metros cuadrados.
«Este stock refleja la tendencia de los últimos años: poca o nula promoción de edificios terciarios de oficinas , debido al exceso de oferta. También revela la progresiva desocupación en zonas periféricas, consecuencia de que surgen oportunidades de traslados a áreas más atractivas o edificios más representativos con rentas más asequibles», según el análisis de CBRE . De hecho, añade que el nivel de ocupación medio actual se sitúa en el entorno del 75%, es decir, que la tasa de disponibilidad del 25% indica que hay 307.500 m² vacíos.
En cuanto a precios , los indicadores apuntan a que «se ha tocado fondo» . Las rentas en Nervión y Cartuja se mantienen como las más elevadas, entre 10 y 13 euros/m2/mes.
Residencial
En 2015 volvieron las grúas a Sevilla , por primera vez desde el inicio de la crisis, según subraya este informe de tendencias, en el que se apuntan desarrollos residenciales como en la calle Arjona y en la zona de Nervión (Calle José Luis de Casso).
Como operaciones de compra de suelo, CBRE destaca la realizada por Inmobiliaria del Sur en Bami para desarrollar 238 viviendas en un suelo perteneciente al Ministerio de Defensa. También sobresale el suelo urbano consolidado que van a promover conjuntamente A nida e Insur en la zona de Entrenúcleos , en el término municipal de Dos Hermanas, para 2.500 viviendas. «El suelo urbano consolidado bien ubicado, de uso residencial, a un precio/m² de techo neto razonable, basándose en el método residual, encontrará comprador sin demasiadas dificultades» señala Jesús Anaya.
