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La obra nueva en los barrios céntricos de Sevilla coge velocidad de crucero
Las operaciones inmobiliarias de entre 15 y 30 viviendas proliferan en la capital
Las promociones de pequeño y mediano tamaño en los barrios céntricos de Sevilla están en plena ebullición, impulsadas tanto por promotoras como por cooperativas, y con la ayuda de las entidades financieras que han comenzado a ver en este tipo de operaciones un valor seguro. Este auge dibuja un panorama esperanzador para este segmento, en el que la recuperación llegó con adelanto con respecto a los grandes proyectos de obra nueva en las zonas de expansión de la ciudad, y que ya registran una demanda superior a la oferta, con la consecuencia de un paulatino aumento del precio de la vivienda que se prolongará en los próximos años.
De hecho, en este momento la evolución que experimente el valor del suelo será determinante a la hora de acometer nuevos proyectos. Tanto las promotoras (Salvo Global y Grupo Abu) como las gestoras de cooperativas (Promar y Némesis) incidieron en la falta de suelo disponible, reseñando que desde 2014 hasta hoy el precio se ha encarecido un 40% en zonas como Nervión, los Remedios y Triana, según pusieron de relieve los directivos de estas compañías en una de las mesas de debate que precede a la celebración del próximo salón Welcome Home (el 9 y 10 de febrero), organizado por ABC y BBVA.
La subida de los precios del suelo está motivando, de hecho, que estas empresas comiencen a mirar a otros municipios para seguir construyendo, dada la escasez y el encarecimiento de los terrenos disponibles en la capital y que, a su juicio, se ha convertido en todo un escollo a salvar. Si hay una escalada en el precio de la «materia prima» la demanda no podrá absorber, como hasta ahora, estos nuevos productos.
Las familias con rescursos económicos han vuelto con fuerza al mercado para comprar viviendas
A este respecto, Juan José Delgado, director general de Salvo Global Property , detalló que el 80% de los suelos están en manos de los fondos de inversión, hecho que dificulta aún más el cierre de operaciones. Jesús Vera, director general de Grupo Abu, vaticinó que el mercado «no va a soportar durante mucho tiempo la evolución del precio del suelo» y lo comparó con la subida más que moderada de los salarios, dando como resultado una balanza muy desequilibrada. Para Manuel Díaz Ferrero, gerente de Némesis , el encarecimiento del suelo está provocando que «cada día cueste más trabajo sacar el producto a precios atractivos para el mercado».
También coincidieron los asistentes en que el modelo constructivo ha cambiado tras la crisis y ahora se hacen viviendas de calidad, con diseño, «personalizadas» , acopladas al gusto y necesidades del comprador. Ello es posible, lo admitieron, al tratarse de pequeñas promociones, dado que es un modelo complejo y difícil de aplicar en grandes edificaciones.
Un sistema donde se cuida la calidad y los detalles destinados a un público con recursos disponibles (muchos de ellos buscan una vivienda de reposición más amplia y el regreso al centro urbano).
Aunque la horquilla de precios es amplia , el valor del metro cuadrado ronda actualmente los 2.400 euros en barrios como Los Remedios, pero sigue subiendo. A este respecto, Díaz Ferrero señaló que «es un precio que tiene margen de subida y quienes compraron en 2014 han ganado ya un 20%» con respecto a las tasaciones actuales. Para Estanislao Torres, director general de Promar LCT, el precio tope se sitúa en sus cooperativas entre los 2.600 y 2.700 euros el metro cuadrado.
De cualquier forma, todos coincidieron en que los precios deben ajustarse a lo que demanda el mercado porque, de lo contrario, las promociones estarán destinadas al fracaso. De hecho, aquellas promociones que no se sitúan en la horquilla de precios adecuada tardan un largo periodo de tiempo en ser comercializadas.
Financiación
En cuanto al apoyo de las entidades bancarias, Juan José Sánchez Infante, director financiero de Real Estate BBVA en Andalucía , fue claro y conciso: la banca está siendo «exhaustiva y rigurosa» a la hora de financiar proyectos inmobiliarios que tantos quebraderos de cabeza les han ocasionado una década atrás. Así, reconoció que mientras en los años de la crisis la banca se centró en resolver sus propios problemas, «ahora lo hace en la financiación que, al fin y al cabo, es nuestra actividad básica y esencial». Anunció que las entidades como BBVA «seguirán estando ahí, prestando dinero, pero con el principio de la prudencia» , una cautela que, a su juicio, también practican el regulador, la Administración, las promotoras y los clientes, evitando de esta forma cometer de nuevo los graves errores del pasado.
A este respecto el responsable de Salvo Global, Juan Antonio Delgado, preguntó si la banca «no está siendo demasiado conservadora », a lo que Sánchez Infante le respondió afirmativamente, pero recordándole a continuación que el resto de los actores del mercado inmobiliario también lo estaban siendo.
El director general del grupo Abu Sevilla, Jesús Vera, dijo sentir el «cariño de la banca» hacia sus promociones, asegurando que en este sentido no tenían problemas, palabras que también corroboró el responsable de Promar, Estanislao Torres , al destacar que los bancos «han apostado» por el producto cooperativo. Y en esta misma línea se posicionó el gerente de Némesis al señalar que a los cooperativistas «nos financian incluso más que a los promotores».
El salón inmobiliario de Sevilla se celebra el 9 y 10 de febrero en el hotel NH Collection
Para Sánchez Infante, la época en la que el banco financiaba el 100% de las promociones «se ha acabado» , un método extendido en los años de la expansión inmobiliaria y que, según sus palabras, «contribuyó a inflar el precio de la vivienda».
Hoy, según constataron los presentes, hay que actuar con un porcentaje de fondos propios, apostando por operaciones seguras y dar comienzo a las obras cuando ya se ha conseguido captar al cliente que, a su vez, cuenta con su propia financiación, es decir, todos tratan de minimizar riesgos.
Trabas burocráticas
Otros de los puntos en los que incidieron fue en las trabas burocráticas y en la inseguridad jurídica, auténticos frenos para el desarrollo del sector. Al respecto, criticaron la lentitud de las administraciones a la hora de conceder licencias «con esperas que superan el año». También la reactivación de licencias se eterniza, según expusieron los presentes.
Sobre este asunto Vera puso sobre la mesa a «falta de coordinación» que, a su juicio, hay entre la Comisión del Patrimonio y la Gerencia de Urbanismo de Sevilla, disfunción que contribuye a los retrasos en la ejecución de proyectos, con el sabido perjuicio que ello comporta, especialmente a las pequeñas promotoras.
Una queja que se repite continuamente por todos los actores presentes en el sector y que la Administración obvia año tras año, incapaz de simplificar los trámites y los plazos .
Cautela como bandera
A modo de resumen, todos los asistentes coincidieron en que el sector ha comenzado a coger velocidad de crucero, pero con la cautela como bandera. Así, para Vera, la demanda supera hoy a la oferta y los precios se mantienen todavía en unos márgenes «razonables», idea que compartió al 100% Juan Antonio Delgado.
Por su parte, Torres vaticinó que los precios se mantendrán efectivamente razonables «entre dos y cuatro años vista, pero no más». Lo residencial siempre va a tener su demanda, pero «mientras que los precios se mantengan en una horquilla aceptable», anunció. Díaz Ferrero, por su parte, intuyó «aún quedan pequeños márgenes de revalorización porque la obra nueva es un bien escaso».
Destacaron asimismo que la mayor parte de estas pequeñas promociones en marcha son pisos de entre tres y cuatro dormitorios, es decir, más amplios que la demanda existente anteriormente. De otro lado expusieron también que las pequeñas promotoras están hoy enfocadas a un producto seguro «aunque sea menos rentable», en palabras de Jesús Vera, quién se acordó de los más jóvenes «que no pueden acceder a una vivienda porque carecen de ahorros» ni tampoco alquilar en la zona centro, dado lo elevado de los precios.
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