SECTOR INMOBILIARIO
La Junta de Andalucía limitará el crecimiento urbano para favorecer la rehabilitación
Dotará de más autonomía a los ayuntamientos para ordenar la ciudad existente pero restringe el crecimiento con nuevos barrios
Tras casi una década de digestión de los excesos del boom , el ladrillo ha vuelto. No solo se han reanimado las ventas —las transacciones inmobiliarias crecieron casi un 13% en Andalucía en 2017—, sino que las grúas han regresado al panorama de las ciudades y se retoman grandes proyectos de obra nueva en torno a las principales capitales de provincia, como demuestra el hecho de que el pasado año los visados para construir viviendas se dispararan un 53%. Y como consecuencia de esta reactivación del sector, vuelven también las nuevas leyes a uno de los ambitos predilectos por el afán regulatorio de las administraciones públicas.
La Consejería de Medio Ambiente ha presentado el anteproyecto de la Ley de Urbanismo Sostenible de Andalucía (conocido por sus siglas LUSA), que va a sustituir a la Ley de Ordenación Urbanística (LOUA) que ha estado en vigor en los últimos quince años. La meta es «simplificar la normativa urbanística, unificar los diferentes textos normativos y adecuarla a las leyes sobrevenidas» , según detalla el propio documento. Uno de los grandes objetivos es agilizar todo el proceso para diseñar de los planes generales de ordenación urbana de las ciudades andaluzas (los célebres PGOU). En Andalucía (y España) existe uno de los sistemas más rígidos de Europa , pues requieren de miles de folios y cientos de planos, que tarda casi una década en terminarse y, por esa misma razón, cuando entra en vigor suele estar desfasado.
Frente a ello, en capitales europeas semejantes a Málaga o Sevilla —como es el caso de Copenhague— basta con un documento de 150 páginas que marque las líneas generales . Aunque el objetivo es bueno, la ley nace con limitaciones. De antemano, según los expertos, es difícil que cumpla su objetivo de agilizar los plazos. Por otra parte , la Junta pretende priorizar la regeneración de los espacios urbanos ya existentes y pone, por ello, limitaciones al crecimiento de las ciudades y nuevas protecciones para el suelo rústico.
Priorizar el urbanismo en la ciudad ya existente
«La Junta de Andalucía establece un nuevo esquema para el planeamiento urbanístico creando dos figuras, un plan estructural que define la ciudad a largo plazo y requiere de la aprobación de la Junta y un plan municipal de ordenación , de competencia exclusiva municipal, para ordenar la ciudad ya existente y responder a las necesidades de regeneración y rehabilitación de ésta», afirma el letrado Daniel Fernández, consejero de Cuatrecasas , que considera que se trata de una idea positiva. Pero a juicio de este jurista, el problema de este sistema es que incentiva la rehabilitación de barrios degradados pero lo hace en detrimento de las posibilidades de crecimiento de la propia ciudad.
«Hasta ahora los planes de ordenación urbana se redactaban valorando la posible expansión de un municipio en un crecimiento del 30% de la población censada y del 40% suelo urbano; ahora esto cambia, se atenderá a distintos informes en materia de incidencia territorial y de medio ambiente, que determinarán la necesidad de crecimiento real de cada ciudad».
Para este especialista en Derecho Público, esto limitará claramente el alcance de la propia ley , pues «hay grandes ciudades como Sevilla o Málaga que han hecho sus planes con la estimación de un alza del 30% de la población», y pueden renunciar a adaptar estos planes a la nueva ley porque esta nueva limitación al crecimiento urbano les obligaría a desclasificar suelos que actualmente son urbanizables.
La nueva ley también pretende que los planes de ordenación se realicen en cuatro años (y no se alarguen una década como actualmente). Pero al mismo tiempo, no reduce ciertos procedimientos que dilatan los plazos de aprobación. «Amplía los procedimientos para que los ciudadanos puedan participar en la elaboración de los planes lo que, a la postre, alarga y complica los trámites, con lo cual es poco probable que se cumplan los plazos previstos». Nace de antemano con objetivos irrealizables.
Daniel Fernández apunta que el objetivo de clarificar la norma y agilizar procesos es positivo, aunque «los grandes retrasos en el proceso urbanístico no se deben al urbanismo , sino a todas las legislaciones sectoriales en materia como medio ambiente y agua, que dependen de las tres administraciones».
Nada cambiará
El secretario general de Gaesco , Juan Aguilera , estima que es positiva la creación de dos figuras para el planeamiento urbano, uno estructural (para el medio y largo plazo) y otro municipal (para agilizar la regeneración de la ciudad ya existente). Sin embargo, cree que nada cambiará sustancialmente si la Administación Pública continúa actuando a la defensiva con los profesionales y empresas. «Es necesario una mayor dosis de confianza en el sector, implantando declaraciones responsables y el silencio administrativo positivo; no tiene sentido que a una Administración se le envíe un documento y tarde todo el tiempo que desee en responder», subraya.
En paralelo, Aguilera también sostiene que cuando se diseña un PGOU se debe recoger el compromiso de cada una de las Administraciones para hacer frente a las infraestructuras que hay comprometidas en el plan. «Está muy bien plantear infraestructuras como la SE-35 o las líneas de Metro, pero si no se concreta el compromiso y la responsabilidad de cada administración, tanto en las cuantías como en las fases para materializar las obras, todo queda en un documento quimérico».
Por último, también c onsidera necesario revisar algunas normativas como la actual reserva de suelos del 30% de la edificabilidad residencial para Viviendas de Protección Oficial . «Nos encontramos con que la vivienda no tiene protección en la práctica, tanto el Ministerio como la Junta no han dado las ayudas previstas en estos años, y sin embargo se bloquea el urbanismo de muchísimos ayuntamientos andaluces».
El presidente de Fadeco Promotores , Francisco Martínez-Cañavate , cree que la normativa ha de ser más ambiciosa a la hora de agilizar procesos. «Un Plan General se adapta en un plazo de ocho años, ahora se plantea que se haga en cuatro, pero en realidad serán seis… hay que tratar de crear los mecanismos para que un PGOU se haga en 18 meses; es difícil pero necesario», apunta el presidente de esta patronal.
