ENTREVISTA A AGUSTÍN VIDAL-ARAGÓN
«Iniciaremos la venta de dos promociones en Entrenúcleos este mes»
El director de BBVA Real Estate afirma que los primeros meses de 2016 confirman la reactivación del sector inmobiliario, con alzas en las ventas y los visados de obra nueva
El nuevo ciclo inmobiliario ya está aquí. Hace un año el stock en Andalucía era de 80.000 viviendas y actualmente es de en torno a 40.000, según el Ministerio de Fomento, una cifra que se asumirá en un año y que animará la inversión en nuevos proyectos residenciales. BBVA quiere ser uno de los actores de esta reactivación y, de hecho, en los próximos días iniciará la comercialización de dos nuevas promociones en Entrenúcleos que promueve a través de su participada Desarrollos Metropolitanos del Sur. Su director, Agustín Vidal-Aragón de Olives, remarca que «una de las características de esta nueva etapa en el sector es que la viabilidad de cada uno de los proyectos debe estar muy contrastada».
—Han transcurrido seis meses de 2016. ¿Se están cumpliendo las buenas previsiones para el sector inmobiliario?
—En 2015 vimos el inicio de una reactivación que este año se está manteniendo. Las ventas han crecido un 25% en los dos primeros meses del año; se acelera la construcción de nuevas promociones a medida que desaparece el stock, de manera que los visados de vivienda nueva crecen casi un 20%; y el número de hipotecas también avanza a un ritmo del 20% en un contexto en el que los precios ya están totalmente estabilizados y, en determinadas áreas, hay revalorizaciones considerables.
—¿La incertidumbre política ha tenido su impacto en el sector?
—Es posible que haya grandes inversiones que ya estaban planificadas que puedan retrasarse, pero hasta este momento el mercado inmobiliario no se ha visto afectado y las cifras de los primeros meses del año así lo ratifican. En cualquier caso, no es bueno que la situación de incertidumbre se alargue más en el tiempo puesto que no sabemos qué consecuencias puede tener a largo plazo.
—Desarrollos Metropolitanos del Sur, empresa participada por BBVA, quiere relanzar Entrenúcleos (Dos Hermanas). ¿Qué planes tiene para esta zona de Sevilla?
—En las próximas semanas vamos a iniciar la comercialización de los dos primeros proyectos: una promoción de 54 casas unifamiliares de 3 y 4 dormitorios y otra de 116 viviendas en altura de diferentes tamaños. Si todo va bien, empezaremos la construcción de ambos proyectos después del verano. Entrenúcleos es el desarrollo residencial más importante del entorno metropolitano de Sevilla y estas dos promociones son muy relevantes porque serán el inicio de una revitalización de esta zona, con lo cual el nivel de calidad debe ser muy alto y los precios deben garantizar, además, que sean viviendas accesibles.
—Los tipos de las hipotecas han bajado en los dos últimos años por la evolución del euribor. ¿Está colaborando a animar la demanda?
—Los tipos de interés están muy bajos y, por lo tanto, la carga hipotecaria se reduce y la cuota por pedir una hipoteca también, lo que facilita que las familias puedan acceder a una vivienda. De hecho, el crecimiento del flujo de crédito está siendo mayor que el crecimiento de las ventas, lo que sugiere que la financiación hipotecaria está dinamizando el mercado residencial.
—¿Cuál es la preferencia del consumidor?
—Sigue habiendo una gran demanda de hipotecas a tipo variable, aunque cada vez se tiene más en cuenta la hipoteca a interés fijo.
—El crédito hipotecario está fluyendo, sin embargo, los promotores se quejan de que para acceder a la financiación bancaria tienen que aportar recursos propios…
—En el sector de la promoción inmobiliaria la financiación es un elemento más importante que en otros muchos negocios. Históricamente era muy común que el promotor aportara el suelo con recursos propios y, a partir de ahí, se financiara el resto del proyecto. A medida que fue creciendo el coste del suelo, éste también se empezó a financiar con recursos ajenos, primero una parte y después todo. Hoy la situación ha cambiado porque el suelo ha sido el que ha absorbido la parte más importante del ajuste en los precios que ha sufrido este sector. En líneas generales, representa entre un 20 y un 30% del coste total de una promoción y, solo sobre ese porcentaje, a los promotores se les está pidiendo que aporten entre un 20 o 30% de la inversión con recursos propios. Es decir, se pide el 30% del 30%, con lo cual se exige una implicación moderada. En cualquier caso, en este momento lo más relevante no es la solvencia del promotor en términos de recursos propios, sino la solvencia del proyecto en sí mismo. La financiación se concede a aquellos proyectos solventes y viables. Para determinar esto hay que analizar en profundidad cada iniciativa desde un punto de vista comercial y técnico, garantizando muy bien que el producto responde a una demanda contrastada en cada zona. A partir de ahí, hay que planificar muy bien la obra, los plazos, la gestión de los recursos…
—¿Qué parámetros valora más la entidad a la hora de financiar un proyecto?
—Debido a la envergadura de cada proyecto, éste se estudia en profundidad y se diseña una estructura de financiación "ad-hoc". Analizamos exhaustivamente su viabilidad comercial, valoramos si los precios de venta de las viviendas son realistas y adecuados a la nueva tendencia creciente del mercado y la competencia potencial en la zona, estudiamos el "target" de comprador potencial y si el diseño del proyecto se adecua o no al mismo, supervisamos los costes de construcción y, finalmente, monitorizamos todo el proceso para que su ejecución sea conforme al plan inicialmente previsto. No podemos exigir los mismos recursos en todas las plazas. En cada caso, se estudia el histórico del promotor, la demanda y el valor del suelo. Hay proyectos donde podemos ser más exigentes y otros en los que la exigencia es menor, en primer lugar, por el valor actual del suelo donde se vaya a realizar la promoción.
—¿La constatación de que los precios de la vivienda ya están creciendo ha animado la demanda?
—Estamos asistiendo a una concatenación de factores que definen un nuevo ciclo, entre los cuáles la situación de los precios es un elemento importante. La demanda de viviendas existe, ya que se siguen creando nuevas familias y existe también una necesidad de viviendas de reposición en aquellas familias que ya tienen una casa y se han encontrado con la necesidad de cambiar a otra de mayor tamaño. El stock se ha reducido, la oferta se agota y surge así la necesidad de edificar de nuevo para atender esa demanda no satisfecha, y todo ello en un contexto en el que la financiación es muy barata y los precios han caído más que el poder adquisitivo, con lo cual el esfuerzo financiero para comprar una casa es menor. A todo esto se le une la evidencia de que el valor de las casas ya se ha estabilizado y en aquellas zonas donde la presión de la demanda es mayor hay subidas muy considerables, no solo en Madrid, sino en toda las ciudades importantes de España.
