ECONOMÍA
El fondo ASG busca suelo y edificios en Andalucía para viviendas, hoteles y residencias
Víctor Pérez es consejero delegado del fondo, que ya tiene suelo para 1.700 viviendas en la comunidad, la mayoría en Sevilla
ASG Homes, que gestiona y desarrolla proyectos del fondo británico ActivumSG , tiene en España suelo para 5.000 viviendas, 1.700 de ellas en Andalucía. La gran apuesta del fondo ASG en Andalucía es Sevilla, donde tiene una bolsa de suelo finalista para 1.200 viviendas. Víctor Pérez Arias, consejero delegado de ASG Homes, explica que actualmente tienen en marcha en la comunidad 600 viviendas en Sevilla, Estepona y Marbella, viviendas cuyos precios oscilan entre los 140.000 euros y los más de 300.000 de los áticos.
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Pérez Arias advierte de que «empieza a haber escasez de suelo finalista porque los ayuntamientos no se han puesto a producir», lo que dice está provocando que «la demanda esté superando a la oferta y que se produzca ya una inflación de precios». ASG promueve también centros comerciales, residencias de estudiantes y hoteles, como el que está construyendo de cinco estrellas en Málaga en el Palacio del Marqués de la Sonora, frente al Museo Picasso, donde invertirá 30 millones de euros.
¿Dónde concentra ASG su bolsa de suelo en Andalucía para viviendas?
En España hemos adquirido 500.000 metros cuadrados edificables, valorados en más de 500 millones de euros. Ese suelo nos permitirá construir 5.000 viviendas, 1.700 de ellas en Andalucía. La inversión mayor se hará en Sevilla, en total 1.200 viviendas, para lo cual el fondo ASG tiene una exposición en torno a 200 millones de euros. Nuestro suelo en Sevilla está concentrado en Sevilla Este y suma 110.000 metros cuadrados. En cuanto a la bolsa de suelo estamos en el puesto séptimo u octavo del ranking nacional de promotoras. Sin embargo, hay empresas que tienen más suelo pero se trata de terrenos que necesitan un desarrollo urbanístico, mientras que nosotros tenemos una bolsa de suelo muy finalista.
¿Cuándo entregaréis las primeras viviendas en Sevilla?
La primera fase, que suma 230 viviendas, está vendida al 90% y salimos ahora con la segunda fase, que son 308 viviendas. La primera fase de Sevilla se entregará a finales de 2019. La siguiente entrega será en 2021 porque iniciaremos las obras en verano de 2019.
¿Cómo actúa en fondo ASG en Andalucía?
ASG Homes toda las decisiones pero el sistema operativo desarrolla equipos locales externos porque confiamos mucho en el know-how local, de modo que externalizamos comercialización, arquitectura, abogados... Así lo hemos hecho en Málaga y Sevilla, por ejemplo. La construcción corre a cargo de una empresa que tiene mucho arraigo en Sevilla, como es Sorigué.
Los promotores se quejan de que no hay suelo finalista. ¿Le ha ocurrido también a ASG Homes?
Hay poco suelo en los sitios más deseados porque estamos todos en el mismo sitio, a la misma hora, queriendo lo mismo. Es como el Metro, que se llena a horas punta. En ciertas zonas de España empieza a haber escasez de suelo finalista porque los ayuntamientos no se han puesto a producir suelos. Existe en cierto modo inflación de precios por culpa de la escasez de suelo, lo que está haciendo que en muchos sitios la demanda supere a la oferta. Como no se desarrollen nuevos planes generales de urbanismo habrá problemas porque Marbella tiene un tapón urbanístico y la demanda es enorme. Además, los ayuntamientos están desbordados con las licencias urbanísticas porque redujeron al mínimo sus capacidades durante la crisis porque no había demanda pero ahora llegamos las promotoras pidiendo un gran volumen de licencias y los servicios técnicos no están dimensionados.
¿Cuáles son vuestras expectativas para 2019 y 2020?
La demanda está superando a la oferta y por eso gran parte de la oferta se va a la vivienda de segunda mano. Eso lo vimos en Estepona y Sevilla cuando entramos en esos mercados. Vimos que no había decrecido mucho el número de compraventas, sino que el público se había ido a las viviendas de segunda mano porque la entrega era inmediata y además no había oferta de nueva promoción. En estos momentos hemos detectado que el 30% de las demandas de viviendas se centra en el alquiler y no hay un parque de viviendas que esté a la altura de las necesidades actuales. Vamos a ver la materialización de muchos edificios enteros destinados al alquiler.
Pero ASG Homes está en el mercado de compraventa, no de alquiler.
Sí, pero estamos empezando a desarrollar proyectos destinados a viviendas en alquiler.
Si la demanda es mayor que la oferta, ¿prevé que los precios se disparen como en los años 2002 a 2007?
No porque hemos aprendido que las personas tienen una capacidad de compra y la gente ya no piensa que el ciclo sea especulativo. Por otra parte, las entidades financieras están haciendo una labor de análisis riguroso de la exposición al riesgo inmobiliario, de modo que ya no dan hipotecas a cualquiera, empezando por el promotor y terminando por las subrogaciones de los clientes.
Escasea también la mano de obra especializada en la construcción. ¿Habéis encontrado problemas en ese sentido?
Sí. Es evidente que desde 2016 los costes de producción han subido mucho y han subido por dos motivos. El primero porque hay una mayor demanda de viviendas por parte de los fondos de inversión y los fabricantes ha arrancado pero no ha llegado aún. En segundo lugar, falta mano de obra clara, en la Costa Mediterránea, la Costa del Sol... y las empresas constructoras están teniendo problema de abastecimiento y de cumplimiento de contratos. De cualquier forma, se está haciendo pocas viviendas en comparación con los años del boom inmobiliario. Se venden muchas viviendas, pero de nueva producción no tantas.
¿La normativa española facilita o dificulta la promoción inmobiliaria?
Como promotor antiguo de este país, diría que la normativa es farrogosa. La Administración pública española está antigua para el siglo XXI, hay que digitalizar los sistemas.... algo que venimos reclamando pero todavía no ha llegado. Es farragoso el sistema, pero también es farrogoso tener 17 sistemas distintos, nomenclaturas y denominaciones distintas, y leyes del suelo algo distintas según la comunidad... Yo, como español, tengo la capacidad de entenderlo pero es difícil de explicárselo al capital internacional.
¿Quiere ASG comprar más suelo en Andalucía?
Sí, queremos repetir en Sevilla y buscamos en la costa de Málaga, Cádiz y Huelva. Hay que tener en cuenta que no sólo hacemos residencial, ya que hemos invertido también en hoteles, centros comerciales, residencias de estudiantes... Estamos analizando apartamentos con servicios para mayores, que no geriátricos. En Alemania adquirimos una compañía dedicada a apartamentos para mayores de 60 años, gente que busca edificios con servicios pero que no necesitan ser asistidos.
¿Analiza abrir nuevos hoteles en Andalucía?
Si, estamos analizando España entera oportunidades de hoteles de todo tipo: ejecutivo, playas, resort... Hemos visto oportunidades en Málaga capital y la Costa del Sol. En Málaga capital estamos terminando en Málaga un hotel de 5 estrellas en el Palacio del Marqués de la Sonora, en la calle Granada, justo en frente del Museo Picasso. Hemos reformado un palacio del siglo XVII y hemos hecho una inversión de cerca de 30 millones de euros...
¿Sigue interesado ASG en el edificio de la Gavidia en Sevilla, ahora que el Ayuntamiento primará su uso preferente como equipación?
La Gavidia es un edificio singular y presentamos para él un proyecto singular para él, que podría ser un polo de atracción. Seguimos teniendo interés en la Gavidia. Nosotros presentamos la oferta conjuntamente con un hotel que genera tanto interés que la gente va a las ciudades solo por él y ese hotel no existe en Sevilla.
¿Os interesa otros edificios singulares en Sevilla?
Una de nuestras prioridades es entrar en Sevilla con un hotel. Hemos estando viendo otros edificios. El problema es que en la parte que nos gusta hay edificios pequeños y nuestras inversiones son grandes, por lo que necesitamos inmuebles de cierto volumen, lo que nos obliga a ir a zonas periféricas.
El Ayuntamiento de Sevilla ofrece a las promotoras usar los edificios industriales de la ciudad.
Nosotros estaríamos encantados y los tenemos todos analizadísimos, como Altadis, la Fábrica de Vidrios, edificios públicos de Defensa, de la Junta... que se prestarían perfectamente para cumplir una dotación hotelera y eso ayudaría a recuperar la ciudad. En ASG somos especialistas en recuperaciones urbanas y en Alemania lo hemos practicado. Estamos encantados con la simbiosis público-privada y estamos dispuestos a ser partner del Ayuntamiento de Sevilla. ¿Por qué negar a la ciudad una mejora porque el activo sea de patrimonio público? No hemos cerrado nada por ahora porque habría que cambiar usos en el PGOU, como ha sucedido con la Gavidia. Ideas e inversores no faltan, lo que falta es una capacidad de la Administración de adaptarse.
Tenemos a la vista elecciones generales, municipales, europeas y autonómicas. ¿Las incertidumbres políticas afectarán al mercado inmobiliario?
Las incertidumbres no son bien digeridas porque el capital es miedoso pero también lo vemos como un mundo de oportunidades. De hecho, acabamos de invertir en Cataluña, donde hemos adquirido un hotel grande y suelo para promover 400 viviendas, tenemos un centro comercial... Las incertidumbres no son buenas, como tampoco que los ayuntamientos tarden injustificadamente en dar licencias.
¿En qué ciudades hay más problemas con las licencias?
Hemos tenido problemas en Madrid, Valencia, Cataluña... Lo razonable es que una licencia no se demore más de seis meses, como dice la Ley, pero nos hemos ido a plazos de incluso 14 y 15 meses, algo inasumible. Lo único que hace eso es espantar al inversor porque no tiene justificación, porque obedece a la falta de diligencia o de capacidad. Sevilla nos ha tratado muy bien en ese sentido y por eso redoblamos nuestro interés, ya que sus servicios técnicos son fantásticos.
