Andrés Pan de Soraluce
«Acciona sigue adelante con sus promociones inmobiliarias a pesar de la crisis del coronavirus»
El director general de la división inmobiliaria de Acciona prevé una recuperación del sector en la segunda mitad de 2020 y una cierta normalización en 2021
La división inmobiliaria de Acciona —que alcanzó en 2019 un volumen de negocio de 141 millones, un 67,6% más que el año anterior— sigue con todos sus motores en marcha a pesar de la crisis del coronavirus. Andrés Pan de Soraluce , director general de la división inmobiliaria de Accione desde 2018 y exdirectivo de OHL, Grupo Occidental Hoteles, Waltl Disney, Santander y American Express, prevé que el mercado inmobiliario se recuperará en España a finales de 2020 y su normalización llegará en 2021.
Con el coronavirus todos hemos pasado mucho más tiempo en nuestras casas y hemos visto qué limitaciones tienen. ¿Cómo cambiará eso la demanda futura de viviendas?
Para empezar, a partir de ahora no habrá una diferencia tan grande entre primera y segunda residencia por el teletrabajo, fundamentalmente. Ese es uno de los aprendizajes del Covid-19, que nos ha obligado a dos cosas: a estar confinados y a teletrabajar en nuestras casas. La gente se ha dado cuenta de las limitaciones de su propio hogar. Hasta ahora los domicilios tenían un uso parcial. Nosotros usamos nuestras casas sólo un tercio de las 24 horas del día y ahora hemos pasado a usarlas el 100% del día, y la gente ha empezado a ver sus limitaciones, a echar de menos una red de wifi, una terraza, respirar aire libre, ver el cielo... Va a haber un replanteamiento del consumidor a la hora de asumir que la vivienda tiene mucha más importancia de la que hasta ahora le habíamos dado. En cuanto al teletrabajo, el Covid-19 nos ha enseñado que probablemente cambiarán los hábitos. Las oficinas serán más un punto de encuentro, de coordinación, de lanzamiento de trabajo... y dejaremos de tener el planteamiento de la dependencia de una oficina para ser eficientes. Hemos visto que trabajando desde casa podemos ser eficientes.
¿Eso tendrá repercusiones en el mercado inmobiliario?
Claro. Primero en el mercado de oficinas, de forma que la gente buscará otra tipología de oficinas, con mucha menor entidad, exigiendo que haya menos concentración de posiciones de trabajo. Se revalorizarán las oficinas que cuenten con espacios al aire libre. En el mercado residencial cabe plantearse que no hay que vivir en una gran urbe con gran concentración porque esté próxima a tu lugar de trabajo. Si cambian los hábitos de cómo entendemos las oficinas, lo que entendíamos como segunda residencia podría pasar ser nuestra primera vivienda. La lectura es que no es imprescindible vivir en una gran urbe para ser eficiente. Eso nos llevará a que segundas residencias, poblaciones más lejanas, incluso pueblos, se conviertan en más atractivos para vivir mejorando la calidad de vida. El cliente será más exigente a la hora de buscar una casa y verá que no tiene sentido pasar 45 minutos en el coche para llegar al trabajo y otros 45 minutos para volver a tu casa. ¡Eso es una hora y media de ineficiencia!
¿Detecta a corto plazo dinamismo o estancamiento en su sector tras retomarse la actividad inmobiliaria y permitirse ya las visitas a las viviendas en venta?
Sería prematuro hablar de dinamismo, y estancamiento sería una palabra excesivamente dura. Yo creo que hay una situación de standby en la toma de decisiones. Es lógico porque hasta ahora sabemos el impacto que ha tenido esta crisis, pero cada uno tendrá que ver cómo le afectará en su capacidad de consumo en el futuro. ¿Esto hará que haya personas que cambien su decisión de comprar una casa? No. El que necesite comprar o renovar una casa no va a dejar de hacerlo si es una necesidad. Lo que sí van a cambiar son los usos. En el sector inmobiliario hay sectores que se van a revalorizar en la post-crisis y otros que se van a ralentizar.
¿Cómo afectará esta crisis económica al mercado inmobiliario a medio y largo plazo?
Yo no creo que vaya a haber un estancamiento. Hay muchos indicadores que nos dicen que probablemente en el segundo semestre de este año empecemos a notar una recuperación del sector inmobiliario residencial y en 2021 veremos una cierta normalización. Los inversores institucionales que están viendo la oportunidad de invertir en España siguen con el mismo interés en el país, lo cual es muy positivo. Habrá una oportunidad de renovar el parque de empresas, lo que conlleva que compañías que en Europa están buscando dónde ubicar su base piensen que España es atractiva para incorporar sus sedes corporativas.
¿Hay tendencia a la bajada de precios en el mercado de vivienda nueva?
Yo creo que no habrá bajada de precios porque, a diferencia de lo que ocurrió en el año 2008, lo que no hay es un sobre stock de vivienda. Por tanto, no existe la necesidad de digerir una bolsa de viviendas. En segundo lugar, no existe una posición por parte del sector financiero de exposición excesiva en el mercado inmobiliario que haga necesario aligerar activos. En tercer lugar, la forma en que la gente ha entendido la inversión inmobiliaria ha sido de forma más realista y menos especulativa, con niveles de apalancamiento asumibles. Por tanto, no veo en nuestro sector ninguna premisa para hablar de una gran crisis. Veo un período de replanteamiento a corto plazo y un período de normalidad a medio plazo. Sí creo que uno de los motivos por los que no existía suficiente agilidad en el mercado inmobiliario era por la limitación de suelos y esta crisis hará que tanto propietarios de suelos como las administraciones trabajen conjuntamente para incorporar nuevos terrenos a las promociones para acometer nuevos proyectos.
Ahora los bancos no han cerrado el grifo del crédito e incluso las condiciones hipotecarias son buenas. Eso juega a favor de las promotoras.
Los bancos están actuando con mucha normalidad, con la prudencia con la que vienen trabajando después del aprendizaje del año 2008 pero con la misma capacidad de entender que cuando se hacen las cosas bien esto es un negocio importantísimo. Los bancos tienen que ser los mayores colaboradores para hacer que esto tienda a su total normalidad.
¿Cómo afectará al mercado la incertidumbre laboral que se cierne sobre tantos trabajadores sujetos a ERTE?
Que la situación laboral afecta al consumo general es una realidad que nos pesa a todos muchísimo, la debilidad de nuestro mercado laboral es un mal índice. Cuando la debilidad laboral es estructural te enfrentas a retos muy complicados, pero cuando es coyuntural, como sucede ahora, te permite visibilizar una luz al final de un túnel no muy largo. Esta es una crisis muy puntual vinculada al coronavirus y en cuanto hay noticias positivas de los laboratorios acerca de la vacuna, el mercado reacciona inmediatamente. La crisis de 2008 fue financiera, de credibilidad en ese sector y de sobre estocaje en el mercado inmobiliario y era muy difícil visibilizar cuándo el mercado se normalizaría. Esta crisis está supeditada a una solución médica, mientras que en otras crisis no había forma de ver a qué estaba supeditada la finalización de las mismas.
La Federación de promotores de Andalucía (Fadeco) pide medidas para que el sector de la construcción tire de la economía andaluza. ¿Podría la construcción coger el testigo del turismo y la hostelería, ahora de capa caída con el coronavirus?
No sólo podría, sino que debería. Sin duda, en este país tenemos una excesiva dependencia del turismo, que representa el 15% del PIB. Todo lo que sea reactivar la construcción, la promoción, la inversión en los propios activos existentes para mejorarlos... es la forma inmediata para aminorar el impacto que el coronavirus tendrá en un sector tan sensible como el turismo.
¿Qué considera más necesario para reactivar el sector: una revisión de la fiscalidad en la construcción y compraventa de viviendas, una reducción de trámites burocráticos o la colaboración público-privada.
Pues yo empezaría por lo último. Si queremos reactivar la promoción de viviendas son imprescindibles dos cosas: la colaboración público-privada y agilizar los trámites administrativos, que hasta ahora estaban siendo excesivos y retrasaban la vocación inversora y la capacidad de recuperar en el menor tiempo posible las inversiones. Con la Ley de simplificación administrativa, Andalucía ha sido un ejemplo al ser la primera autonomía que ha llamado la atención sobre este asunto y que se ha propuesto reducir la burocracia. También Madrid ha anunciado medidas que garanticen la agilización la Administración.
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