Radiografía de las hipotecas: ¿por qué siguen aumentando? ¿cómo están los tipos de interés?

Estos últimos meses las firmas de créditos han mantenido un tono vigoroso, con los tradicionales altibajos, pero con alzas a doble dígito en términos interanuales; Aunque es cierto que la comparativa respecto a 2021 sale favorable en buena medida porque el mercado entonces aún estaba impactado por la crisis del Covid. Con el paso del tiempo todo se ha ido recuperando... y ahora septiembre muestras dos caras: por una parte, se frena el crecimiento al 'solo' registrar un incremento del 4%, y por otra parte se registra un dato no visto en doce años.

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Guillermo Ginés

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Fuentes financieras señalan que se pudieron firmar más de 44.000 hipotecas en septiembre porque la demanda ha seguido fuerte, de momento, pese al encarecimiento de los créditos al calor de las subidas de tipos del Banco Central Europeo (BCE), que impactan directamente en el euríbor, índice de referencia para las hipotecas variables. Con todo, Miquel Riera, responsable de hipotecas de HelpMyCash, recuerda que los datos que proporciona el INE son de hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad, no de las contratadas ese mes, con lo que es razonable pensar que son operaciones firmadas unas semanas antes.

Por su parte, el euríbor ha transitado de estar en negativo en el -0,5% a finales del año pasado, a enfilar ahora el 3%. La gran subida se produjo precisamente en el mes de septiembre al sumar un punto porcentual al índice. Esto se traduce en que, para los hipotecados a variable que les toque revisar ahora sus cuotas, se les está encareciendo de media en unos 250 euros, tomando como referencia un préstamo de 150.000 euros, a 25 años y con interés de euríbor + 1%.

Así las cosas, Laura Martínez, portavoz de iAhorro, destaca que el sector inmobiliario no nota de manera tan rápida los cambios de tendencia económica, ni absorbe inmediatamente las subidas de tipos. «La digestión suele ser más lenta, suele tardar entre tres y seis meses en sentirlo; no tiene un efecto tan inmediato como en el consumo», señala. Asimismo, desde el portal financiero indican que las firmas de septiembre corresponden en muchos casos a ofertas que se presentaron en junio, cuando la demanda era aún mayor y justo antes de la subida de tipos del BCE, que empezó con esa senda en julio.

En el sector financiero también señalan que la firma de préstamos para vivienda ha tenido tan buen comportamiento en el noveno mes del año por la contención que se muestra en el coste de las hipotecas; cuanto más se contiene la subida del tipo de interés del préstamo, más se anima la demanda.

En este sentido, en la banca hacen hincapié en lo que muestran los datos del INE de septiembre: el tipo medio al inicio de las hipotecas constituidas en septiembre es del 2,47%, en línea con los últimos meses y prácticamente en mínimos históricos.

¿Cómo es este dato posible? Los bancos llevan ya algunos meses actualizando sus ofertas comerciales a tipo fijo (encareciéndolo) y variable (potenciándolo), pero aún no se ha producido un incremento generalizado ya que las entidades, según el sector, están conteniendo la subida dando bonificaciones a los clientes en función de su vinculación. Aun así, lo que se espera es que en la estadística de los próximos meses ya pueda apreciarse un encarecimiento porque el euríbor se encuentra cercano al 3% y el tipo fijo ya no suele bajar hoy día del 2,5%.

«Cuando el euríbor estaba bajo o en negativo, la banca ofrecía hipotecas fijas; así se aseguraban unos ingresos aunque fueran más bajos. Cuando el euríbor cambió la tendencia, potenciaron las hipotecas variables y desincentivaron las fijas. El banco juega con los productos financieros para mover la demanda según le interesa más», destaca la portavoz de iAhorro.

Ese cambio de estrategia en las entidades financieras se plasma también en cómo está cambiando el tipo de interés al que se suscriben las hipotecas. Durante todo 2020, más del 70% de los créditos para vivienda se han venido firmando a tipo fijo; el pico máximo fue en julio con un 75,4%. Ahora eso ha empezado a variar.

En septiembre, el 68,2% de las firmas fueron a tipo fijo. Primera vez en el año que el porcentaje baja del 70%. Así, más de tres de cada diez hipotecas fueron a variable. La tendencia indica que la distancia entre ambas fórmulas de interés se irá estrechando con el paso de los meses ante la apuesta de la banca por fomentar el tipo variable.

Lo que esperan los expertos es que en los próximos meses ya se produzca un frenazo del mercado hipotecario más acelerado de lo que se está viendo actualmente. Menos demanda y préstamos más caros.

«Es difícil hacer previsiones a largo plazo, porque la evolución del mercado dependerá, en buena parte, de cómo se comporte la inflación, de la política que siga el Banco Central Europeo y de la cotización del euríbor. Ahora bien, a corto plazo, creemos que lo más probable es que las hipotecas se sigan encareciendo y que eso provoque, junto con la incertidumbre económica, un estancamiento o una bajada del número de contrataciones», afirma Riera.