Tras la nueva ley de vivienda
Un muro de papeleo y gastos para recuperar las viviendas okupadas
Los propietarios se enfrentan a nuevos gastos administrativos y a una burocracia que eterniza los tiempos para rescatar los inmuebles
Así te afecta la nueva Ley de Vivienda: las claves si eres propietario, inquilino o buscas piso

La ley de vivienda ha puesto definitivamente en jaque a los caseros con inquilinos morosos y con viviendas okupadas de forma ilegal. Cuando no han pasado aún dos meses desde su entrada en vigor, propietarios y despachos de abogados se enfrentan ya al nuevo ... proceso que habilita la norma para poder presentar la solicitud de desahucio en los tribunales. Un nuevo procedimiento que exige un trámite administrativo previo a la demanda y que, como así aseguran distintas fuentes jurídicas a este periódico, alarga los tiempos para recuperar la vivienda y dispara la factura legal con nuevos costes añadidos para el propietario.
El nuevo esquema de actuación va destinado a todo tipo de caseros, grandes (particulares o fondos) y pequeños. En el caso de los que tengan diez o menos propiedades, ahora deben demostrar que no son grandes tenedores de vivienda. Un trámite que ya les requiere acudir al Registro de la Propiedad para pedir una certificación para hacer constar la relación de propiedades que están a nombre de la parte actora, además de certificar que el inmueble es de uso de vivienda habitual por parte del ocupante.
Y más complicado lo tienen los grandes propietarios, a los que la ley define como aquellas personas físicas o jurídicas con más de diez inmuebles en cartera (podrían ser a partir de cinco si las comunidades lo prefieren). Para ellos, el proceso es mucho más exasperante. Primero deberán ser ellos mismos los que tengan que demostrar si los ocupantes de la vivienda están o no en situación de vulnerabilidad aportando en los tribunales un documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses emitido con el consentimiento de la persona ocupante de la vivienda por las administraciones autonómicas y locales con competencias de vivienda.
Como inciso, para ser considerado vulnerable el inquilino moroso debe demostrar que el importe que paga de renta más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones supone más del 30% de los ingresos de la unidad familiar y el conjunto de dichos ingresos no alcanza el límite de tres veces el Iprem (este umbral será mayor si existe situación de dependencia de alguno de los ocupantes). Un límite que se supera en innumerables casos.
Si resulta que el ocupante de la vivienda es considerado en situación de vulnerabilidad, el demandante, en este caso gran propietario, para poder interponer la demanda debe demostrar que se ha sometido a un proceso de conciliación con el inquilino como así añade la modificación de la ley de enjuiciamiento civil que habilita la nueva norma. ¿En qué consiste este proceso? Fuentes jurídicas aseguran a este periódico que todavía no está definido –deben hacerlo las administraciones competentes en vivienda de las autonomías– y que debido al poco tiempo que ha pasado desde la entrada de la ley, todavía no se ha podido poner a prueba a la administración.
Las experiencias pasadas con procesos similares al de conciliación no brindan esperanzas. El socio director y fundador de Thomás de Carranza Abogados, Santiago Thomás de Carranza, pone el ejemplo de Cataluña, donde el silencio administrativo se convirtió en la norma. «La previsión es que ocurra lo mismo en la mayoría de administraciones competentes», apostilla. Lo que extenderá el proceso de recuperación de la vivienda en al menos dos meses más, que es el tiempo que tienen los organismos de vivienda para responder a la solicitud.
Superado ese periodo, la ausencia de réplica se entiende como silencio positivo a favor del demandante. Si se da esta circunstancia, el propietario (en este caso gran tenedor) deberá presentar en los juzgados una declaración responsable demostrando que ha acudido al procedimiento.
Suspensión de desahucios
El colofón ha llegado con la prórroga de la suspensión de los desahucios a personas en situación de vulnerabilidad hasta el 31 de diciembre. Thomás de Carranza relata que desde la introducción de la norma al principio de la pandemia, los tiempos para que el propietario recupere la vivienda se han demorado hasta año y medio cuando antes la media rondaba los nueve meses, «cuando ahora nos pregunta el cliente, no podemos concretarle tiempos». También que ha habido un incremento de la morosidad por la protección que se brinda con la medida a los inquilinos morosos.
«No se entiende que haya habido otra prórroga de los desahucios cuando ya no hay una coyuntura de pandemia para justificarlo», opina Thomás de Carranza. El abogado apunta a que los tiempos para recuperar la vivienda podrían ser más extensos para los grandes propietarios una vez caduque la medida: «Se tendrá que haber sometido al proceso de conciliación para pedir el desahucio».
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