INMOBILIARIO
Trucos para saber si el piso que vas a comprar en Sevilla está sobrevalorado
El tiempo que lleva a la venta o el interés que despierta en cuanto a visitas pueden dar algunas pistas de lo acertado o no del valor del inmueble
Comprar una casa es una decisión crucial. El precio que paguemos por ella será, casi con toda seguridad, una de las inversiones más importantes de nuestra vida . Esa es una de las cuestiones por las que es fundamental saber identificar posibles inmuebles sobrevalorados. Más allá de interpretaciones subjetivas, existen ciertos indicadores que pueden ayudar en la tarea y que van desde la ubicación o el estado del inmueble hasta la rentabilidad del alquiler, entre otros.
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Según los datos del último informe de precios de venta de pisos.com , el metro cuadrado de vivienda usada en la capital hispalense se pagó, durante el pasado mes de septiembre, a 1.980 euros de media. La cifra supone un 1,90 % menos que hace un año. Sin embargo, el valor de los inmuebles no solo está sujeto a las tendencias generales del mercado . El lugar en el que están ubicados, el acceso a los servicios en la zona o la oferta y demanda afectan también al precio de la vivienda en Sevilla.
Analizar el mercado
Saber si la cantidad solicitada por una casa entra dentro de lo razonable o si, por el contrario, nos encontramos ante un piso sobrevalorado requiere de una visión de conjunto. No hay que ser un experto inmobiliario, pero sí prestar atención a ciertos indicadores. Uno de los más habituales es comparar con inmuebles similares en la zona .
Se trata de cotejar viviendas de características parecidas en términos de superficie, número de habitaciones, antigüedad, estado de conservación, distribución… Todo ello afecta directamente al valor de la propiedad y, aunque no es la única manera de identificar lo acertado o no del precio de venta de la vivienda, sí es una de las más accesibles.
Más allá del inmueble en sí, también es importante tener en cuenta los extras que pueda incluir la propiedad. Trasteros, garajes, zonas comunes o servicio de portería, entre otros, pueden hacer aumentar el precio en una propiedad que, sin embargo, comparta características con otras de la misma zona.
Cuestión de tiempo
Los expertos sitúan en unos seis meses el plazo medio para la venta de un inmueble. Las cifras arrojan diferencias dependiendo de la ubicación aunque, con independencia del lugar en el que esté ubicada la propiedad, el tiempo es otro factor que puede dar pistas para identificar si un piso está sobrevalorado.
Por lo general, si el inmueble lleva mucho tiempo a la venta, es posible que el precio esté por encima de lo que marca el mercado . Aunque también puede pasar que sus características no se correspondan con lo que anuncia el vendedor y, en consecuencia, los tiempos de venta se dilaten en beneficio de otros inmuebles similares de la zona con precios más atractivos.
Venta y alquiler
Más objetiva si cabe resulta la fórmula que se sirve de los precios del alquiler y la venta para saber si un piso está sobrevalorado. El sistema que plantean los expertos exige conocer dos datos fundamentales: el PER ( Price Earnings Ratio ) y la rentabilidad bruta del alquiler . El primero indica el número de veces que el precio del alquiler está contenido en el de venta, esto es, básicamente el número de años que habría que invertir en pagar la vivienda mediante el arrendamiento.
La rentabilidad bruta del alquiler , por su parte, sirve para conocer el rendimiento anual de la propiedad arrendada en comparación con lo que supuso la compra. Según los datos de pisos.com, correspondientes al segundo trimestre de 2020, la capital hispalense se encuentra entre las diez más interesantes del territorio nacional registrando una rentabilidad del 5,88 % (frente al 6,39 % del conjunto de España).
Multiplicando el PER por el importe que se abonaría por la vivienda en régimen de arrendamiento obtendríamos el precio adecuado a pagar por el inmueble en el momento presente . Para los analistas, cuanto menor es el PER en relación a la media nacional, más indicado es comprar mientras que si es más elevado, resulta más interesante alquilar.
