La vivienda de costa comienza a vislumbrar tierra firme
Los precios crecen a doble dígito al calor de la recuperación del consumo y del boom del alquiler vacacional
La fuerte marejada que sufrió el residencial en las zonas costeras durante la crisis comienza a remitir. Tímido y abriéndose paso con dificultad entre los nubarrones de cemento del stock aún acumulado, el sol de la reactivación comienza a asomar. Apenas calienta en algunas zonas y ya brilla en otras, pero varias estadísticas confirman que lo peor del ajuste ha pasado. Al calor de la recuperación del consumo y del boom del alquiler vacacional, el sector deja de hacer agua y vislumbra tierra firme. Un reciente informe del portal inmobiliario pisos.com revelaba que una vivienda tipo en venta en las playas españolas costaría ahora 215.579 euros, un 19,84% más que en 2016, cuando el precio medio fue de 179.886 euros. En cuanto al alquiler, se ha pasado de una renta media de 565 euros semanales a 642, registrando un incremento del 13,57% en un año.
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El informe «Vivienda en Costa 2017», elaborado por Tinsa, también refleja la recuperación de las constantes vitales del negocio residencial en las áreas de playa. Esta radiografía divide la costa peninsular e islas en 58 zonas. La red técnica de la tasadora señala que la situación es de clara mejoría en un 22,4% de las zonas analizadas, frente al 8,8% del año pasado. En otro 43% se perciben indicios de mejora, con lo que casi dos terceras partes está evolucionando de manera positiva.
Canarias, Mallorca e Ibiza, Costa Dorada, el sur de Alicante, la costa oriental de Málaga y la costa gaditana entre Tarifa y Conil lideran la reactivación
Sin embargo, los expertos coinciden en que aún no se puede hablar de una reactivación consolidada. En un mercado tan heterogéneo, se pueden producir variaciones muy significativas de precios incluso en un mismo área «Existen zonas de costa donde la recuperación puede darse por asentada, como las islas y las provincias de Alicante y Málaga, concretamente en la zona de Marbella y Estepona. Eso no excluye que el producto de peor calidad o ubicación siga sufriendo para encontrar comprador y tenga que realizar ajustes adicionales de precio», explica José Antonio López, director territorial de península e islas de Tinsa. «Si hablamos del mercado de costa en general en España no puede decirse que la recuperación esté consolidada. La situación es mejor que el año anterior y todo apunta a que poco a poco la recuperación irá extendiéndose. Pero por el momento hay zonas con abundante stock que siguen lastrando la oferta y ubicaciones muy dependientes de los compradores nacionales, donde la demanda sigue siendo débil», concluye este experto. En la misma línea, Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, también aconseja tomar con prudencia las estadísticas: «Venimos de precios muy bajos tras los descensos de los últimos años, y por eso las subidas porcentuales son ahora tan elevadas».
En todo caso, desde Tinsa subrayan que la actividad de compraventa ha registrado un cambio radical en el último año. En un 84,5% de las zonas los técnicos tienen la percepción de que se ha producido un incremento de las transacciones en el mercado de vivienda vacacional, cuando el año anterior esta afirmación apenas se daba en un 23% de las franjas de costa analizadas. En el conjunto de los municipios de costa incluidos en su informe, las compaventas aumentaron en 2016 un 14,6% respecto al año anterior, según los datos de Fomento, hasta 158.635 unidades.
Canarias, Mallorca e Ibiza, Costa Dorada, el sur de Alicante, la costa oriental de Málaga y la costa gaditana entre Tarifa y Conil son las zonas en las que Tinsa sitúa la locomotora de la recuperación. También en Guipúzcoa, aunque en esta provincia el componente vacacional se funde con el mercado de primera residencia. En el extremo contrario, algunas de las zonas «donde todavía es prematuro hablar de recuperación, porque se encuentran en una situación de claro ajuste», son la isla de La Palma. la costa gaditana de Algeciras y alrededores, el litoral oriental asturiano y la costa coruñesa.
El impulso mediterráneo
El Mediterráneo está, por lo general, más avanzado que las costas atlántica y cantábrica. Solo la costa de Granada y buena parte del litoral almeriense estarían aún finalizando su ajuste. También irían un paso atrás la zona norte de las provincias de Gerona, Tarragona y Castellón, así como la zona sur de Barcelona y de Valencia. Por el contrario, la situación de ajuste sigue siendo la predominante en las costas atlántica y cantábrica, aunque, por lo general, con una situación cercana al suelo. Entre las excepciones, las islas Canarias y Guipúzcoa, en las que el mercado mejora claramente, y la costa gaditana, Pontevedra y Asturias Occidental, donde se observan indicios de recuperación.
La isla de La Palma, la costa gaditana de Algeciras y alrededores, el litoral oriental asturiano y la costa coruñesa aún se encuentran en periodo de ajuste
En la reactivación de este mercado se combina el pulso recobrado en el mercado de segunda vivienda, pero también las oportunidades de inversión, amplificadas por el boom del alquiler vacacional. «Los dos componentes tienen su influencia en el mercado, con mayor o menor peso dependiendo de las ubicaciones. En grandes capitales de costa, como Barcelona, Málaga, Alicante, Palma de Mallorca o Ibiza, el efecto de la inversión ha sido claro», asegura José Antonio López.
«El alquiler vacacional se ha desarrollado mucho en los útimos años gracias a plataformas que ya están muy consolidadadas y dan bastantes garantías al propietario, lo que da tranquilidad desde un punto de vista de cuidado y de mantenimiento de la vivienda, y al final estos activos están ofreciendo rentabilidades muy interesantes, claramente», asegura Gandarias. «El interés que suscita la vivienda como activo de inversión a nivel general encuentra en la costa un buen caldo de cultivo. El número de turistas que llegan a nuestro país no para de crecer y hay buenas oportunidades tras el ajuste de precios realizado durante la crisis que se pueden rentabilizar por la vía del alquiler gracias a la popularización de plataformas tecnológicas que lo hacen posible», coincide el director territorial de Península e islas de Tinsa. El viento parece soplar de nuevo en las velas del residencial de costa.
Las grúas vuelven a ver la luz del sol
Lentamente, el stock que dejó el estallido de la burbuja comienza a diluirse. Según Tinsa, al analizar la situación de sobreoferta de vivienda nueva (finalizada a partir de 2008), solo en un 5% de las zonas analizadas los técnicos señalan que el stock es muy abundante, frente al 14% del año pasado. En esta situación se enmarcan las costas de Tarragona, Cádiz y La Coruña. En otro 60% de las zonas se apunta que el stock es inexistente o escaso (52% en 2016). Incluso en algunas zonas comienzan a asomar las grúas. «En el litoral de Alicante y Málaga es claro. De forma más moderada también se observan en las costas de Cádiz, Costa Dorada o Mallorca, por poner algunos ejemplos. Ciertamente tardará en verse movimiento en aquellas localizaciones con más sobreoferta pendiente de venta, como ocurre en Castellón, principalmente en la zona de Oropesa del Mar; en ciertas zonas de Almería, en Sotogrande o Asturias, por citar algunos ejemplos», explica José Antonio López. El experto de Tinsa apuntaen cualquier caso que «no hay que olvidar que es posible que exista stock y que vuelva la actividad de construcción, ya que la oferta disponible puede estar obsoleta o mal ubicada y no interesar al comprador. El stock es compatible con nichos de mercado o productos insatisfechos, que requieran el inicio de nuevos proyectos». Manuel Gandarias cree que este regreso de las grúas al horizonte costero es «muy positivo», pero alerta de que esta reactivación suele implicar un calentamiento de los precios que, de momento, los promotores están tratando de contener desde las fases iniciales de los proyectos.
