De la recuperación a la innovación

Con el sugerente título que encabeza estas notas el reciente Congreso Nacional de la Asociación de Promotores y Constructores acertaba plenamente en diagnosticar la situación del sector en España y las claves de su inmediato futuro. «Recuperación» e «innovación» no son términos antagónicos, ni siquiera fases sucesivas de un proceso evolutivo . La refundación del sector inmobiliario, sustentada en la innovación, es la condición necesaria para consolidar una sólida recuperación.

Pero vayamos por partes. La refundación del sector inmobiliario ya se ha iniciado: nuevos actores, nuevas fuentes de financiación a la promoción, nuevos productos y sistemas constructivos , aplicación de las tecnologías digitales en la racionalización de los procesos de gestión y construcción… Pero la recuperación es aún muy débil . Las 36.065 viviendas que obtuvieron licencia de nueva planta en 2015 apenas suponen el 4,8% de las 737.186 viviendas contabilizadas en 2006 y si atendemos a la rehabilitación las 6.137 viviendas contabilizadas en 2015 suponen el 26% de las 23.128 registradas en 2006.

En mi opinión no nos encontramos en el umbral de la nueva burbuja, sino más bien en el prometedor inicio de un cambio de ciclo si desde el sector, las administraciones y la sociedad civil se toma conciencia y priorizan los grandes desafíos que van a marcar el inmediato futuro.

El primero y más importante es afrontar la creciente «bolsa» de necesidades de vivienda insatisfechas al no lograr transformarse en demanda solvente en términos de mercado . Un reciente informe del Banco de España estimaba las necesidades de vivienda principal en base a escenarios de creación de hogares en una horquilla mínima entre 40.000 y 200.000 unidades anuales entre 2014 y 2029. Si contrastamos estos datos con una elevada tasa de paro juvenil, así como el retraso en la edad de emancipación, entenderemos que no nos encontramos ante un mero problema de coyuntura económica sino ante una silenciosa tragedia social de gravísimas consecuencias demográficas en el largo plazo para el futuro de nuestro país.

A mi juicio, la progresiva reducción de las tasas de desempleo no bastará para garantizar la satisfacción de las necesidades de primer acceso a la vivienda si no va acompañada de la potenciación de un robusto y variado (en precios y tipologías residenciales) mercado de alquiler, tanto a precio libre como protegido, que acabe con la anomalía que nuestro país, con casi 79% de viviendas en propiedad, supone en el contexto de los países europeos más desarrollados, con cifras entre el 50 y 65%.

Existe, además, un evidente divorcio entre las necesidades de una sociedad y unos hogares cada vez más diversos y complejos y los estándares residenciales ofertados por el mercado . Es necesaria una mayor adaptabilidad y variedad de los tipos y tamaños de vivienda para ajustarlos a modelos de familia cada vez más diversos y cambiantes en el tiempo.

Finalmente, debe abordarse con urgencia la enorme tarea que supone adaptar un parque residencial muy envejecido a los requerimientos sociales y tecnológicos de la sociedad actual: adaptación a las necesidades de la población de mayor edad y a los requerimientos de eficiencia energética en el ámbito de los inmuebles y la regeneración y revitalización de los barrios en la escala urbana.