Los locales comerciales acaparan el escaparate de la inversión inmobiliaria
Los activos del «retail» se imponen como destino preferente de los fondos que buscan mayor rentabilidad
España es país para invertir en activos de «retail». El apetito inversor por centros comerciales, parques de medianas y locales a pie de calle no hace más que multiplicarse desde 2014. Y todo parece indicar que este excelente momento se prolongará durante los próximos dos años. Las últimas previsiones de la consultora JLL revelan que es el mercado del retail el segmento que mayor volumen de inversión inmobiliaria ha captado en el primer semestre de este año, por encima del sector residencial, oficinas, logística y hoteles. En concreto, 2.400 millones de euros (un 188% más que en el mismo periodo de 2016) del total de 6.000 millones que supone toda la inversión inmobiliaria realizada en lo que va de año.En estas cifras ha tenido mucho que ver la venta del centro comercial Xanadú (Arroyomolinos, Madrid), comprado por el fondo de capital británico Intu a Ivanhoé Cambridge por valor 530 millones de euros. Y la parte proporcional de la venta del Edificio España: 51% del total del precio de venta corresponde a «retail» y el 49% al sector hotelero.
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Ya desde 2014 los indicadores vienen señalando el interés inversor por los activos de retail, que ofrecen atractivas rentabilidades. Somos «uno de los destinos europeos de mayor atractivo para los retailers», reza en uno de los informes que elaboró el pasado año JLL. A ello ha contribuido tanto la recuperación económica y el aumento del consumo interno como el dinamismo del sector turístico, que en 2016 batió récord con más de 70 millones de turistas. Hay que tener en cuenta otro factor: el «retail» está en plena transformación con el avance del ecommerce. Todo ello está generando que las marcas busquen grandes espacios para tiendas urbanas donde exponer sus productos y que garanticen una experiencia de compra a los consumidores.
Las marcas buscan grandes espacios para tiendas urbanas donde exponer todo su producto al mundo
Así, en grandes ciudades como Madrid y Barcelona aparecen verdaderas arterias que son un paseo para la moda. Y allí peregrinan turistas, consumidores de todo tipo, amantes de la gastronomía... Un ejemplo es la calle Gran Vía de Madrid, donde en 2015 el Grupo Pontegadea —el fondo inmobiliario de Amancio Ortega— adquirió el edificio de Gran Vía 32 por 400 millones de euros a un consorcio de empresas.Hoy esos 36.376 metros cuadrados albergan la tienda más grande de España de la firma irlandesa Primark. Al lado están otros inquilinos como H&M, Mango y Lefties (de Inditex).
Los productos seguros
«A más consumo, las marcas venden más y tarde o temprano esas ventas se reflejan en más renta, porque pueden pagar más por los locales. Si la economía sigue creciendo tanto las rentas como la inversión seguirán el mismo camino. Además la tasa de interés y el coste de capital para los inversores sigue a niveles mínimos. Y eso atrae capital», explica Sergio Fernandes, director de Retail de JLL.
Sin embargo, los activos del retail tienen distintos comportamientos. «Un local a pie de calle en la calle Serrano de Madrid es como comprar oro. Es muy caro. Estos activos dan menos rentabilidad, son productos estables, muy seguros y más fácil de gestionar, tienen un valor inmobiliario intrínseco y suponen un refugio para el capital», cuenta Alejandro Sánchez-Marco, director de Patrimonios Privados de la consultora inmobiliaria Savills. «Son inversiones para capital privado, fondos de inversión institucional y aseguradoras que no quieren asumir grandes riesgos —afirma—. Estos productos están muy demandados y existe muy poca oferta. Nadie quiere venderlos porque sabe que tiene algo bueno. Son como una hucha».
«Los centros comerciales son activos más complejos y con mayor riesgos, que requieren un trabajo de gestión»
Distintos son los centros comerciales y parques de mediana que necesitan inversiones más especializadas. Y que en los últimos años han registrado un aumento en la afluencia de visitas y de ventas. Incluso han aparecido nuevas construcciones de este tipo. En un intento de combatir el ecommerce, muchos de estos centros se esfuerzan además por dar una oferta más amplia, más enfocada a disfrutar de experiencias. Por ejemplo, Puerto Venecia en Zaragoza ofrece un lago navegable, la mayor pista de hielo natural exterior de España y parques botánicos.
«Son activos con mayor complejidad, tienen más riesgo y a la vez más flexibilidad, requieren mucho trabajo posterior de gestión. Sus compradores suelen ser fondos de inversión internacionales, especializados en retail y las Somici», indica Salvador González, responsable de Inversión Retail de Savills. Apesar de tratarse de grandes operaciones, «su valor inmobiliario no es alto: valen lo que son capaces de generar en renta», dice González.
La inversión en centros comerciales superó los 3.500 millones de euros en 2016, todo un récord, apunta el «Estudio de Mercado Centros Comerciales 2016/2017», de Aguirre Newman. Durante el primer trimestre de 2017 la actividad inversora continuó elevada alcanzando más de mil millones de euros. Se trata del segundo mercado inmobiliario más dinámico por detrás de las oficinas, según esta consultora.
El estudio diferencia entre centros oro ( con un posicionamiento dominante en su área de influencia) y centros plata, que mejoran sus rentas de alquiler, y bronce (inmersos en una situación de alto riesgo) con el alquiler estabilizado. No obstante, asegura que la escasez de activos de centros oro y la fuerte presión compradora de determinados inversores está presionando la tasa de rentabilidad: en los centros oro es del 4-4,5%, en los plata del 5,75%-6,25% y en los bronce del 7%.
El futuro no pinta nada mal para estas inversiones como cree Salvador González.En su opinión, «los tipos de interés se mantienen bajos, es decir que la financiación de activos inmobiliarios es barata y tienen una rentabilidad atractiva, al final será un producto más rentable que los financieros».
Nuevas aperturas
En España existen 580 centros comerciales. Este año están previstas nueve aperturas y en 2018 otras diez. Las de mayor tamaño son el recién inaugurado Sambil Outlet de Madrid y el Plaza Río 2 en el centro urbano de la capital, cuya apertura será en otoño. Después de Madrid, Valencia. donde se espera inaugurar dos nuevos centros comerciales, es la segunda provincia más dinámica. En 2016, la principal operación sobre un activo individual tuvo lugar en Barcelona: la compra por parte de Deutsche Bank del Centro Comercial y de Ocio Diagonal Mar, por algo más de 490 millones de euros.
