La compraventa de vivienda huye de la especulación que alimentó la crisis
El mercado olvida los «pelotazos exprés» y el periodo medio de posesión de un piso en el momento de su venta dobla al de 2007
La crisis golpeó con fuerza a España. Los parados llegaron a superar los seis millones, el sector financiero necesitó un rescate, el PIB cayó sin medida... Un cúmulo de indicadores amenazaban la sostenibilidad de nuestro país, que apenas unos años antes aceleraba sin frenos para cuando llegaran las vacas flacas. Fue también el caso del sector inmobiliario. En enero de 2007 se firmaron 83.713 compraventas de vivienda, de las cuales 33.480 pertenecían a obra nueva; en febrero de 2019, las transacciones se quedaron en 43.695, siendo solo 8.796 las correspondientes a nueva construcción. El panorama ha mutado y los excesos del sector parecen ya fantasmas del pasado. Tanto, que la especulación se antoja como un espejismo de lo que ocurrió, sin visos de que hoy día pueda volver a pasar. De hecho, los datos y los expertos hablan ya de cambio de hábitos en el ámbito inmobiliario.
Como muestra, las estadísticas del Colegio de Registradores . El periodo medio de posesión de una vivienda al momento de su venta quedó en 2018 en 5.353 días, es decir, 14 años, diez meses y 13 días; hace una década, la cifra estaba en los siete años, diez meses y 27 días. La especulación precrisis y durante los primeros años de recesión ha llegado a su fin. Los tiempos de las compras y ventas exprés para sacar altas rentabilidades ya no son la tónica general, sino que los particulares -e inversores- tienen ahora visión a largo plazo. «Predomina el comprador de vivienda de reposición, seguido del que busca inmuebles para alquilar», afirma Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE. Misma tesis mantiene Fernando Rodríguez de Acuña, director general de RR de Acuña & Asociados, quien sostiene que «la especulación ha bajado a corto plazo y ahora en lo que se invierte es más en el medio-largo plazo».
De esta manera, un 67,17% de las operaciones que se realizaron el año pasado fueron sobr e vivienda que se había mantenido en propiedad más de diez años y apenas un 8,98% sobre inmuebles cuyo tiempo en cartera no pasaba de dos años. Hace una década, lo que predominaban eran las ventas de pisos que habían estado en posesión entre dos y cinco años (en torno al 34%); comprar barato y vender cuanto antes más caro. El anuario del Colegio de Registradores, así, detalla que la situación actual «supone que el mercado se observe por parte de los propietarios con un mayor grado de seguridad». Sin esas compraventas exprés y con la crisis lejos en el retrovisor, el mercado se ha estabilizado.
«La sociedad española va evolucionando. Ha habido una crisis salvaje, la gente está un poco escaldada y ya no resulta tan fácil comprar y vender. Es un dato positivo para el sector inmobiliario porque indica un crecimiento ponderado y real. Se trata de un crecimiento sano. Pensando en que haya menos paro, el PIB mejore... la gente está comprando para vivir», dice Fernando Acedo-Rico, director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores.
Prueba de ello también es la cantidad de operaciones llevadas a cabo por particulares y empresas. El 87,82% fueron realizadas por los primeros el pasado año, mientras que el 12,18% restante correspondieron a las compañías. Este segundo se trata del dato más bajo desde 2010, cuando solo un 6,53% de las transmisiones las llevaron a cabo las empresas. Y el tope se alcanzó en 2013 con el 21,93%. Una tendencia a la baja que muestra que las sociedades mercantiles ya no se dedican tanto a este ámbito, en contraposición con el mercado del alquiler.
Una de las razones del fin de la especulación en las compraventas está, en buena parte, en la banca. En los años de bonanza, «promovía vivienda todo el mundo», como afirma Acedo-Rico. El ladrillo era sinónimo de llenarse el bolsillo con facilidad y los particulares especialmente vieron ahí un nicho que explotar. Entonces, las entidades financiaban el 100% de las compras de viviendas y promociones -incluso más, en ocasiones-. La burbuja, como se vio, terminó explotando. Los ajustes de la banca llevaron al sector a cuidar el crédito que otorgaban en lo peor de la crisis y, ahora, ese porcentaje financiado se ha reducido al entorno del 80%, tal como constata Población, de CBRE.
Confianza en el ladrillo
Pese a todo, la confianza en el ladrillo continúa estando por encima de otras inversiones, con especial valor el caso del alquiler. La vivienda, siempre vista como un valor refugio para particulares e inversores, ha dejado de estar principalmente en el mercado para su venta; el alquiler es el mayor atractivo, por su rentabilidad. Los beneficios anuales del arrendamiento quedaron el año pasado en el 3,9% , en mínimos desde 2013 pero con mucha tirada todavía. Y ahí entran los fondos de inversión. Tal es así que Blackstone se ha convertido en el principal casero de España con más de 20.000 viviendas en alquiler. «Los fondos actualmente tienen un plan de negocio de entre cinco y diez años . Y se enfocan al alquiler o a trabajar con algún promotor nacional en promociones inmobiliarias, pero eso no tiene nada que ver con la especulación» , explica Población.
Lo cierto es que la entrada de los fondos en nuestro país no se dio hasta hace apenas un lustro en el mercado inmobiliario. Sí estaban presentes en otros sectores pero ha sido durante la crisis cuando han puesto sus ojos en el ladrillo, especialmente por la obligación de los bancos de ir desprendiéndose de las carteras de activos tóxicos que acumularon de sus clientes durante la etapa recesiva. Las entidades financieras han ido dando salida a sus viviendas... y todavía queda mucho por desapalancar. «Tienen todavía un lastre inmobiliario muy importante del que creo que el Banco de España obligará a que se desprendan. El movimiento del mercado inmobiliario a corto plazo estará ahí; tienen que hacer caja y dedicarse a lo que son, entidades financieras que prestan dinero», señala Acedo-Rico. Los fondos, ahí, tendrán su oportunidad de ampliar su presencia porque, frente a la creencia popular y de algunos políticos, estos solo tienen en cartera un 4% de las viviendas en alquiler de este país, según fuentes del sector.
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