Las hipotecas marcan el mejor año desde 2010 pero sufren un frenazo en diciembre por el euríbor y las subidas de tipos

El mercado hipotecario en España experimentó en 2022 su mejor año desde 2010 con 463.614 firmas de créditos para vivienda, casi un 11% más interanual, según la estadística del INE. Un dato empujado por las buenas cifras registradas en casi todos los meses del año... con una salvedad: diciembre fue el mes del frenazo.

Este 2022 era el ejercicio del 'boom' hipotecario también por los cambios que se han producido en el mercado; había apetito pero se ha ido ralentizando. Todavía con demanda embalsada del Covid-19, las firmas de préstamos para vivienda superaron las 40.000 en varios meses. Cifras que no se veían desde hace más de una década. Además, los españoles han podido aprovechar mientras el interés que ofrecen los bancos no había crecido sobremanera.

En la primera mitad del año, el euríbor volvió a entrar en positivo por primera vez en seis años. En julio se produjo la primera subida de tipos de interés de referencia del Banco Central Europeo (BCE) y desde entonces la institución no ha parado. Eso ha provocado no solo que aumente el euríbor sino que la banca encarezca también el tipo fijo. Conclusión: hipotecarse cuesta cada vez más.

Eso no ha frenado el ánimo por suscribir hipotecas prácticamente hasta el final del ejercicio. ¿Por qué? Por una razón, que es que los bancos no reaccionan inmediatamente a las subidas de tipos y del euríbor, sino que van adaptando poco a poco su estrategia comercial. Para encontrar un dato anual de crédito para vivienda superior al de 2022 hay que remontarse a 2010, cuando se suscribieron 607.535 hipotecas en España. Sin embargo, esta dinámica apunta a haber llegado a su fin. De hecho, el crecimiento se ha ralentizado en interanual: este año pasado el crecimiento fue de casi el 11%, lo que supone menos de la mitad que un año antes.

Diciembre es buena muestra del frenazo. El último mes del año se registraron 30.075 hipotecas para vivienda. El dato más bajo de todo el ejercicio y el más bajo también desde enero de 2021 en un solo mes. Asimismo, en el detalle está el problema en este periodo.

Tomando como referencia la variación de firmas entre diciembre y noviembre, el último mes de 2022 fue el peor desde 2018. La caída intermensual fue del 23,5% este diciembre, cinco veces más que el descenso de 2021. En 2018, en plena desaceleración, la caída entre diciembre y noviembre fue del 29,7%.

La tendencia, ahora sí, apunta a un frenazo en el mercado hipotecario de cara a este 2023. Si los créditos son más caros, hay quienes se piensan dos veces la hipoteca que quieren pedir, y si es que terminan haciéndolo. Asimismo, cabe tener en cuenta que esa demanda embalsada tras el Covid ya se ha ido liberando.

Ese encarecimiento de los préstamos se aprecia en el tipo de interés medio al comienzo de las hipotecas. El tipo medio se situó en diciembre en el 2,67%. Por tipología, en el tipo fijo el interés fue del 2,93% y en el tipo variable del 2,18%. Tomando como referencia el tipo medio de todos los préstamos, para encontrar un cifra igual hay que remontarse a abril de 2018, cuando el euríbor estaba en negativo.

Más allá de ello, el 65,5% de los préstamos para vivienda en diciembre fueron a tipo fijo, frente al 34,5% que se firmaron a tipo variable. Sigue habiendo un predominio del tipo fijo pero el porcentaje ha ido bajando desde el más del 75% que se registraba a mediados de 2022.

Este descenso de las suscripciones a fijo se produce en buena medida por el cambio de estrategia de la banca, y porque los consumidores prefieren la seguridad frente al riesgo. Hasta mediados de año los bancos llegaban a ofrecer hipotecas fijas al 1-1,5% pero con el alza del euríbor todo cambió. Ahora las ofertas rondan más bien el 3-3,5% en casi todos los casos.

Con este panorama, lo que incentivan las entidades financieras en estos momentos es el tipo variable, con bonificaciones del interés según el perfil del cliente. De ahí que cada vez se suscriban más préstamos de esta modalidad. Con todo, los clientes se siguen resistiendo a optar por esta última tipología, pese a las ofertas, ya que el euríbor, el índice de referencia para la mayoría de préstamos variables, se ubica ya en el 3,5% y subiendo.