Promotoras y fondos se lanzan a construir para alquilar por la caída de las compras

«Las nuevas generaciones se han encontrado en los últimos diez años una situación laboral de salarios bajos y poca capacidad de ahorro, por lo que sus posibilidades de emanciparse dependen en buena parte del alquiler», explica el director del portal inmobiliario pisos.com, Ferran Font .

Desde el sector señalan que además de por esta coyuntura, el atractivo del ‘build to rent’ (btr) se encuentra en la adaptación de sus prestaciones al contexto actual, muy centrado en el público ‘millennial’ . «El valor añadido está en las zonas comunes y en la gestión, además de su ubicación en grandes núcleos urbanos y con accesibilidad al transporte público» explica a este periódico el director de activos alternativos del área de capital markets de Colliers , Borja Varela.

Así, España acelera su trasvase al alquiler , después de décadas de tradición de compraventa, con el capital inversor allanando el camino con productos como el ‘build to rent’. Varias consultoras inmobiliarias así lo sostienen en sus últimos informes: CBRE señala que acaparó el 82% de las inversiones en residencial en 2020. JLL cifra en 2.000 millones el capital invertido en 2020, mientras que Gesvalt prevé que sea este modelo el que continúe impulsando la inversión inmobiliaria en 2021 al elevarse hasta un 25% más.

En el ajo, fondos, inversores institucionales, socimis y promotoras, que cogen posiciones a pesar del Covid-19 . Algunos ya en sinergía aprovechando la capacidad de suelo de estas últimas y la cantidad ‘ingente’ de liquidez que los mercados han inyectado en las gestoras a lo largo de la pandemia.

Alianzas como la del fondo americano Nuveen y Kronos que anunciaron hace unos meses la creación de la ‘joint venture’ Stay que invertirá 1.000 millones de euros en los próximos cinco años en ‘build to rent’ en España. Porque hasta el momento la mayoría de los jugadores de este negocio son de capital extranjero, «alrededor del 80%», estima el director nacional de residencial y suelo de CBRE España, Samuel Población . Axa , DWC, Generali o Primonial... pero también grandes promotoras españolas como Neinor o Metrovacesa con más de 1.600 unidades previstas de llevar a cabo de manera próxima en el tiempo .

Y no se descarta la entrada de nuevos actores de menor poder adquistivo. «Antes del covid eran inversores con un capital muy competitivo. Ahora, con los descuentos en el suelo, pueden entrar jugadores con menos recursos», explican desde Colliers . La previsión global e s que para 2028 se dispongan de 90.000 viviendas btr .

Además, con el apoyo de algunas Administraciones Públicas . El ejemplo lo pone la Comunidad de Madrid , con su plan VIVE que prevé construir 25.000 viviendas destinadas al alquiler asequible para jóvenes, familias numerosas y personas discapacitadas durante los próximos ocho años. Las 15.000 primeras previstas para la presente legislatura, para las que calcula la creación de 57.000 puestos de trabajo anuales. Para ello, el Ejecutivo de la región se apoyará en el sector privado que se encargará de la promoción de los inmuebles. De hecho, las primeras 46 parcelas donde se desarrollarán 6.646 viviendas ya están en fase de licitación desde el pasado mes de enero y estarán ubicadas tanto en la capital, como en trece municipios más del cinturón de la región madrileña.

Es justo en los cinturones de las grandes ciudades donde ponen el foco los inversores privados, sabedores de la mayor rentabilidad de su suelo, respecto a los núcleos de las grandes urbes. «En la provincia de Barcelona se busca su desarrollo en localidades como Tarrasa o Sabadell ; En Madrid: Rivas o Leganés », explica Varela.

Pero es Madrid quien se lleva el trozo más grande del pastel, tras concentrar el año pasado el 70% de las inversiones en btr en España, según CBRE . Por su parte, en Cataluña no termina de arrancar, a pesar del interés inversionista que ve una oportunidad en la renovación del obsolescente parque de alquiler en Barcelona .

¿El motivo? La inseguridad jurídica que se crea con la legislación en vivienda que Cataluña ha llevado a cabo en los últimos años, con desprotección a grandes propietarios frente a la okupación o limitaciones al precio del alquiler, explican desde el sector. Ambas medidas sobre la mesa del Ejecutivo de PSOE y UP en las negociaciones de la futura ley de vivienda.

«Tenemos una gran oportunidad para frenar el crecimiento de los precios del alquiler, esperemos que los políticos no lo estropeen con la aprobación de leyes que limiten los precios de los alquileres, en este caso gran parte de la inversión privada destinada a 'build to rent' se paralizará provocando nuevas subidas de precios de alquiler. Los políticos no pueden ni deben ir contra las leyes de la oferta y la demanda», asevera Iñaki Unsain , uno de los principales personal shopper inmobiliario de Barcelona y presidente de AEPSI .

Mismo problema contempla Baleares -la tercera región con más volumen de inversión en ‘build to rent’ en 2020-, con el anuncio de su presidenta socialista Armengol de expropiar 56 viviendas a grandes propietarios . «Esto genera desconfianza e incertidumbre a futuro. Va contra el inversor extranjero y produce una distorsión en el mercado», incide Población.