El pilar de la rehabilitación aún no sostiene la industria del ladrillo
A pesar de que el 55% de las viviendas ya tienen más de 40 años, los visados de obra no han despegado en los últimos años
Los expertos señalan el papel protagonista que la rehabilitación de viviendas y edificios debería tener en una reactivación vigorosa y sostenible a largo plazo de la industria de la vivienda. Especialmente, teniendo en cuenta las necesidades de un parque de vivivienda muy envejcido. Sin embargo, no parece que la aplicación del remedio se haya hecho en profundidad. Es una actividad que no termina de despegar. Hogares y empresas no se han animado a reformar edificios y casas, como revelan los datos del Ministerio de Fomento, que indican cierto estancamiento en los visados de rehabilitación y reforma, los cuales apenas crecen de un año para otro desde 2016 y están todavía muy lejos del número que se concedía en los años anteriores a la crisis.
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Para muchos la razón reside en que el Plan de Vivienda 2012-2016 (prorrogado hasta 2017) y las ayudas de comunidades autónomas no fueron todo lo efectivas como se anunciaron en su momento. Y la actual situación política tampoco está ayudando a reflotar la rehabilitación y las reformas. Fuentes del sector, consideran que el «nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 no ha arrancado por cambios de Gobierno y falta de presupuestos.Este 2019 también van muy lentas las ayudas económicas de las administraciones por la misma razón, al igual que la gestión de licencias de obra y la respuesta de pagos de las subvenciones».
Objetivo: «Entre 15 y 16 millones de viviendas no cuenta con aislamiento»
No obstante, la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (Anerr) considera que el sector en su conjunto mantiene un crecimiento sostenido estimado en el 3%. Y explican que los datos de Fomento no reflejan toda la realidad, ya que no recogen «muchas actuaciones que no requieren dichos visados». Para crecer, esta organización tiene puestas las esperanzas en el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. «Es un buen impulso a la rehabilitación como complemento a la iniciativa privada. Incluye partidas concretas para el fomento de la rehabilitación», cuenta Isabel Alonso de Armas, directora general de Anerr. Por ejemplo, recoge ayudas de hasta el 40% de la inversión para mejorar la conservación y accesibilidad de viviendas con una antigüedad anterior 1996.
«Mejora el sector pero muy lentamente», valora José María Ezquiaga, decano del Colegio de Arquitectos de Madrid. «En los años finales de la crisis, cuando se paralizó la obra nueva en la periferia y sobre solares, tomaron fuerza las reformas de locales y apartamentos. Y en los últimos años se ha ampliado a la rehabilitación y reforma completa de edificios, por cambios de uso, por ejemplo, adaptar edificios a hoteles, oficinas o a comercios. También se ha trabajado en la vivienda de lujo», añade.
Lograr el equilibrio
La rehabilitación es la opción para que el sector inmobiliario goce de buena salud y de un equilibrio adecuado, con el fin de no caer en los excesos que se cometieron en el pasado. Resulta además muy necesaria teniendo en cuenta que nuestro país cuenta en un parque inmobiliario muy envejecido. El 55% de las viviendas tienen más de 40 años de antigüedad. De ellas, un 38% se construyeron entre 1956 y 1979. Fue el gran «boom» inmobiliario en Madrid, señala el decano de los arquitectos. «Con la gran emigración a la ciudad —añade— se construyó muy deprisa con economías enormes, grandes bloques y torres de viviendas, que ahora necesitan reformas y rehabilitación». Otro 17% de viviendas fueron construidas en la primera mitad del siglo XX, según el informe «Tu edificio en forma» (realizado por Mutua de Propietarios y el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de la Región de Murcia).
El documento analiza el estado de los 25,2 millones de viviendas existentes en España. «Se calcula que hay unos dos millones de viviendas en mal estado de conservación. Barcelona es una de las ciudades con el parque de venta y alquiler más envejecido, seguido de Pamplona, San Sebastián, Bilbao y Madrid», indica la responsable de Anerr.
Un parque tan obsoleto es una oportunidad de negocio para los rehabilitadores. A esa situación se une otro fenómeno: el sector vive un nuevo paradigma, la rehabilitación ha pasado de ser una cuestión necesaria para la seguridad de una edificación a «convertirse en una oportunidad para ahorrar costes a través de la eficiencia energética. En la actualidad se concibe como una oportunidad de mejora del confort y el ahorro energético en una vivienda», cuenta Alonso de Armas.
Ese es el futuro. La rehabilitación tiene todo un desafío por delante: Europa quiere establecer un sistema energético sostenible, competitivo y descarbonizado en 2050. Teniendo en cuenta que el parque inmobiliario europeo es responsable del 36% de las emisiones de CO2 de la Unión y del 40% del consumo de energía total, los esfuerzos se dirigen a conseguir edificios cada vez más sostenibles y más eficientes energéticamente en nuestras ciudades. Un reto en el que la rehabilitación y reforma juega el papel protagonista.
«El cambio climático pasa por reducir la factura energética, por lo que conseguir edificios mejores y que consuman menos es algo esencial. Por otro lado, la mejora de la economía en España tras superar la crisis y el reto del ahorro y la eficiencia energética, que se traduce en la búsqueda cada vez mayor de Edificios de Consumo de Energía Casi Nula, evidencia una necesidad de potenciar el sector de la rehabilitación y la reforma», sostiene la directora general de Anerr.
La energía positiva
De hecho, el Ayuntamiento de Madrid intenta cumplir con las exigencias europeas y ya trabaja en que todos los edificios nuevos (municipales y también vivienda sociales) que se proyecten, e incluso aquellos existentes en los que se tenga que ejecutar una ampliación o rehabilitación integral, deben ser de energía positiva, es decir que no sean consumidores sino productores netos de energía renovables. Ejemplo de esto está en la construcción de 1.203 viviendas repartidas en promociones ubicadas en Puente de Vallecas, Villa de Vallecas, Arganzuela, Latina y Carabanchel.
«La rehabilitación ha de coger un ritmo mayor al actual para cumplir los compromisos», advierte Javier Méndez, director del gabinete técnico del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid. Hay mucho por hacer en ciudades como Madrid, donde conviven edificios tan antiguos como las corralas del siglo XIX con otros que hacen alarde de poseer las últimas tecnologías para ser eficientes energéticamente. Los hay, los menos, con forjados y vigas de madera, y otros que recoge aguas pluviales y hasta ya reciclan las aguas grises, es decir las aguas residuales domésticas que se generan en el hogar (de limpiar, lavadora... no las del inodoro) y luego se reutilizan para regar jardines o carga de cisternas. Algunos ya cuentan hasta con sistemas para recargar coches eléctricos y muchos sufren un elevado riesgo de padecer un incendio por el deterioro de las instalación eléctrica y del cableado.
En España, «entre 15 y 16 millones de viviendas que no tienen aislamiento», asegura Méndez, que augura la que se viene encima: «Vamos a ver más cambios normativos que obligarán a los edificios existenten a cumplir ciertas mejoras, a consumir menos energía y a aislarlos. No solo se trata de cambiar la ventana. Ya se piensa en rehabilitaciones integrales, redes de distrito energéticas que distribuyen calor y frío por las calles para que cueste menos la inversión».
Para lograr tan ambicioso reto energético, los expertos creen que hay que acometer otras reformas: «Hay que dinamizar la inversión, tanto la economía personal tiene que estar boyante como el apoyo de las administraciones y empresa», defiende Méndez.
El reto es también llegar a los segmentos más populares, «a esos inquilinos y propietarios que no tienen medios económicos para hacer mejoras», cuenta el arquitecto Ezquiaga. «El Estado tiene que impulsar la rehabilitación —afirma— como parte esencial del Plan Estatal de Vivienda, y la comunidad y los ayuntamientos, a través de estímulos económicos y modificaciones normativas, tienen que promover que se rehabiliten y mejoren los edificios a gran escala. No solo es suficiente con pintar la fachada, se trata de hacer una rehabilitación más profunda. Y eso tiene que contar con ayudas públicas».
Al decano de los arquitectos no le faltan propuestas que enumerar: «Una operación preciosa sería promover la movilidad y facilitar la instalación de ascensores en todos los inmuebles. Hay otras medidas que cuestan poco dinero y ayudaría mucho: la normativa puede mejorar en acortar los tiempos de concesión de licencias y simplificar los requerimientos».
Ocho millones de casas sin su «ITV»
Más de 8,6 millones de viviendas en España (en total hay 25,2 millones) no han pasado el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) en 2018, un examen de carácter obligatorio para los inmuebles con más de 50 años de antigüedad, o de 30 años, según la comunidad autónoma de que se trate. Este examen analiza, entre otros aspectos, el estado de conservación, el grado de eficiencia energética y las condiciones de accesibilidad de los edificios, según destaca el informe «Tu Edificio en Forma, realizado por Mutua de Propietarios y el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Murcia (Coaatiemu). Falta conciencia en la ciudadanía para pasar esta inspección, como sugiere Marta Campos, responsable de Siniestros de la Mutua de Propietarios. «Es necesario concienciar a los propietarios y usarios de las viviendas—afirmó— de que deben realizar las inspecciones, operaciones y preventivas de mantenimiento, de sustitución y de adecuación necesarias en sus edificios que garanticen su seguridad». Pero no solo las modernas edificaciones deben llevar un control. Las nuevas (el 12% de las viviendas del país se construyeron desde 2007) no están exentas de sufrir estos males. «Pueden tener los mismo daños que presentan los edificios más antiguos, por errores en el proyecto o en su ejecución», cuenta Antonio, presidente de Coaatiemu.
