Crisis del coronavirus
Un nuevo ladrillo en el muro del sector del inmobiliario
El coronavirus ataca a esta actividad justo después de que las compraventas cayeran en 2019 por primera vez desde el fin de la crisis y ha derivado en una inseguridad jurídica que amenaza con colapsar el mercado de alquiler
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Parón total en el sector inmobiliario, como en muchos otros ámbitos económicos. Pero llega en un momento en el que el mercado de la vivienda ya venía registrando una desaceleración y un enfriamiento de la actividad desde 2019, como advertían diversos indicadores. Algo que se ha hecho más patente en el primer trimestre de este 2020, antes de la crisis del Covid-19. El pasado año ya se vendieron menos pisos y la subida de los precios se moderó. Incluso las rentas de los alquileres parecían que se contenían, excepto en zonas muy tensionadas de Madrid y Barcelona. La pregunta ahora es si la situación volverá a su cauce después de superar la crisis sanitaria o se abrirá un nuevo paradigma en el mercado inmobiliario. Por ahora, lo que existe es optimismo en que el sector saldrá adelante. Se recuperará en el último trimestre de este año, según las previsiones más optimistas, o en todo caso a lo largo de 2021, a más tardar. Aunque nadie tiene ninguna certeza.
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Según el Anuario 2019 de la Estadística Registral Inmobiliaria, publicado por el Colegio de Registradores, el pasado año ya se adquirieron menos pisos. Por primera vez en cinco años, el número de compraventas de vivienda detuvo su crecimiento, disminuyendo un -2,5% con respecto a 2018. Aún así se produjeron 503.875 operaciones. Eso sí, el descenso impactó sobre todo en la vivienda usada, con 413.185 compraventas, un 3,1% menos. Por su parte, la vivienda nueva experimentó una ligera subida del 0,6% (en total, 90.690). ¿Se mantendrá la tendencia tras el Covid-19 ? «No vamos a volver a la misma situación de antes del estallido», afirma Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. «Tenemos sobre la mesas cientos de miles de ERTES en empresas —continua—. La consecuencia directa será la falta de liquidez en las familias, que consumirán menos. Y tendrán miedo a la hora de adoptar grandes decisiones que arrastren durante varios años, como la compra de una vivienda».
La incertidumbre retraerá la oferta de vivienda en el mercado y tensionará los precios
Ahora las compraventas se han desplomado. En el confinamiento es imposible vender inmuebles, especialmente en el mercado de segunda mano ya que en la mayoría de los casos son transacciones entre particulares. No se puede visitar inmuebles, realizar desplazamientos para ello, reunirse con el comprador, algunas actividades ante notario tampoco se pueden realizar… «Los que se encuentra en procesos de compra activa, si han sido despedidos o han sufrido un ERTE, van a dejar de hacerlo, o aplazarán la decisión o aprovecharán para negociar el precio», vaticina Juan José Aguilera, director de Relaciones Institucionales del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Barcelona.
La alarma pasará. Y después habrá que afrontar un parón por el miedo y la incertidumbre. Por eso, los agentes de la propiedad esperan «una reducción del número de compraventas. Este año calculamos que cerraremos con 475.000 operaciones Eso supone una reducción de entre un 15 y 20%», estima Aguilera.
Precios a la baja
La caída de la demanda traerá consigo un impacto directo en los precios, que bajarán «en torno al 8% en vivienda usada», calcula Aguilera. Ya este mes de febrero pisos.com había detectado un descenso del 1,25% en los precios de la vivienda de segunda mano con respecto a diciembre de 2019. Además, se puede dar también otro fenómeno: por falta de liquidez, algunos propietarios tendrán la necesidad de vender con rebajas para conseguir una venta rápida de sus inmuebles.
Esta situación parece que afectará menos a la obra nueva. En este caso se podrán producir aplazamientos a la hora de entregar las promociones. «El frenazo tendrá un efecto importante en las obras terminadas y sumará menos producto al mercado. El peligro de la obra nueva es la destrucción del tejido industrial que existe formado por pequeñas pymes. Cada vez hay menos profesionales cualificados para trabajar en construcción. Esa destrucción de empresas puede provocar una parálisis y que sea más complicado la reactivación», advierte Ferran Font.
«El frenazo tendrá un efecto importante enlas obras terminadas y habrá menos producto»
Donde existe desde ya mismo una gran incertidumbre es en el mercado del alquiler. Las subidas de las rentas de años anteriores superiores al 10% ya parecían desinflarse. «El repunte del precio del alquiler en las zonas más presionadas por la demanda ya estaba comenzando a mostrar síntomas de agotamiento», comenta Ferran Font. Sin embargo, ya es totalmente impredecible qué puede ocurrir en este mercado a raíz de las consecuencias que puede traer consigo el Real Decreto-ley, aprobado por el Gobierno el pasado 31 de marzo, para dar ayudas a las personas que no puedan pagar a sus caseros por encontrarse en situación de vulnerabilidad por el coronavirus .
La norma (además de suspender los desahucios durante los próximos seis meses) recoge que en el caso de pequeños arrendadores (con menos de diez propiedades), los inquilinos vulnerables podrán negociar un aplazamiento de la renta con su casero. De no llegar a un acuerdo, podrán solicitar un crédito finalista, sin coste y con el aval del Estado, a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), para hacer frente hasta seis meses de alquiler, que después devolverán en un periodo de diez años como máximo y sin intereses. En las situaciones con mayor vulnerabilidad, la ley prevé incluso la posibilidad de conceder ayudas directas al alquiler.
Arrendatarios desamparados
Muchos entienden que estas medidas dejan en una situación de indefensión al pequeño propietario, que precisamente son el 95% de los arrendadores en nuestro país. «Muchos son personas que tienen uno o dos pisos en alquiler para completar su pensión, para pagar la residencia de sus padres o para ayudar en el pago de una hipoteca», explic a José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
ANA ya ha detectado en este mes de abril impagos y «el inquilino no ha hablado con el propietario ni con ANA ni ha solicitado la ayuda», afirma Zurdo. También los agentes inmobiliarios afirman estar recibiendo consultas de «inquilinos que no están en situación de vulnerabilidad pero solicitan negociar el precio del alquiler y presionar a la baja».
Y es que los escenarios pueden ser muy diversos. «Y siempre tiene las de perder el propietario particular», se queja. «Las ayudas vía ICO —explica— llegarán tarde a los propietarios; los inquilinos pueden recibir dicha ayuda y no destinarla al alquiler, con lo cual el propietario no recibirá la renta... Y si el inquilino decide directamente no pagar y no solicitar ninguna ayuda, se encontrará amparado legalmente durante seis meses, sin consecuencias, ya que no se puede producir alzamientos judiciales ni desahucios, sin embargo el propietario se quedará sin cobrar las rentas». O se puede dar incluso el caso de que el inquilino decida seguir los llamamientos a una huelga de alquileres que corren por las redes sociales.
Una situación que puede retraer la oferta de viviendas en el mercado del alquiler y tensionar otra vez los precios, como cree Aguilera. «Las bajadas de renta —explica—, las moratorias, la paralización de desahucios genera mucho miedo en los propietarios de vivienda. Si estos ven el más mínimo síntoma de peligro cierran sus pisos y no los sacarán al mercado».
La segunda residencia, a pique
La segunda residencia será otra las grandes damnificadas por la crisis del Covid-19. «Se resentirá muchísimo», considera Ramón Riera, presidente de Fiabci España y Europa. «A no ser que el extranjero esté dispuesto a comprar telemáticamente y sin ver físicamente la casa. Hasta que no haya movilidad total y se recupere el turismo no vendrán compras extranjeras. Y eso representa perder el 13% de las transacciones del mercado que son las internacionales», apunta. Y tampoco la demanda nacional podrá reactivar este mercado. «Salvo que haya grandes oportunidades, los españoles no se comprarán una segunda casa en la playa o en la montaña», asegura.
Lo que hagan los fondos de inversión es otra incógnita. Ferran Font cree que «la volatilidad de la bolsa puede demostrar a los inversores que el ladrillo es una inversión que quizá no dé tanta rentabilidad como en los últimos años pero seguirá ofreciéndola y además también dará seguridad».
«Todo dependenderá de la rentabilidad, en la medida que bajen los precios verán atractivo el entrar a hacer compras», cree Riera.
