La inversión en centros comerciales busca la inmunidad frente al virus
A pesar del duro impacto del Covid y de las semanas de confinamiento, el volumen transaccionado crece un 13% hasta septiembre. En lo que queda de año y en 2021 abrirán 18 nuevas superficies
Son tiempos duros para el sector del retail, y el estallido del Covid también ha dejado sus secuelas en el nicho de los centros comerciales. Pero esta apuesta inmobiliaria parece haber encontrado cierta inmunidad en un contexto más que difícil. «Es un activo muy interesante para el inversor sobre todo por su alta rentabilidad», afirma Félix Chamizo Santos , responsable de esta rama en BNP Paribas Real Estate. Además, con la aparición de las socimis, muchas se quedaron con centros comerciales, «lo cual supone un cambio de manos continuo por su necesidad de rodar activos», añade. El volumen de inversión registrado en el sector de retail en el tercer trimestre del año se sitúa en 593 millones de euros , situando el agregado anual de inversión en este segmento en 1.346 millones de euros, según el último informe de BNP Paribas Real Estate. Hasta el 1 de octubre la inversión en retail se incrementó un 13% respecto a 2019.
El sector ha llegado a una fase de madurez, lo cual explica que no haya tantas inauguraciones como hace unos años aunque siguen muchos proyectos en marcha. Un total de 18, entre el 2020 y el 2021, algunos de los cuales ya están funcionando . «Es cierto que en los últimos años se ha ralentizado la inversión y en el actual contexto algunas operaciones se retrasan, pero es un sector con buenos fundamentos en España», tal y como destaca Eduardo Ceballos , presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC). A pesar de esa consolidación, el mercado aún tiene margen de crecimiento. Estamos en un ratio de 350 metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA) por cada 1.000 habitantes , en línea con Europa, pero en nuestro país «admite nuevos desarrollos». El presidente de AECC recuerda que desde 2013 los centros comerciales acumulan tasas positivas de venta y de visitas , ya que «nuestra evolución tiene una relación directa con la evolución del consumo en el país». Han ido ganando cuota de mercado y ahora representan el 18,3% del comercio comparable en España. «Es un sector dinámico, se adapta a la transformación del mundo del retail», afirma Ceballos.
Según los números facilitados por la AECC, en España hay 568 centros comerciales, los cuales suman una Superficie Bruta Alquilable (SBA) de 16.436.650 m2 , integran 36.126 locales (85% de los cuales son menores de 300m2) y ponen a disposición del público una dotación de 871.608 plazas de aparcamiento. El año pasado recibieron casi dos mil millones de visitas (un 1,6% más que en 2018), las ventas fueron de 46.163 millones de euros (un 1% más que en 2018) y crearon más de 740.000 puestos de trabajo (46% directos y 54% indirectos). La industria de centros y parques comerciales contribuye con 8.400 millones de euros al PIB, lo que supone un 0,7% del total del PIB de España y un 5,7% del PIB del sector servicios.
Capacidad de recuperación
Es evidente que los centros comerciales se han visto afectados por la pandemia, ya que estuvieron cerrados entre 10 y 12 semanas, en función de su localización. «Dependemos únicamente del consumo, es un punto de reunión masivo para compras y ocio», reconoce el consultor de BNP Paribas Real Estate. Y especialmente está afectando a los locales de ocio y restauración . Sin embargo, «los centros comerciales tienen una capacidad de recuperación alta, ya lo vimos en la crisis de 2008. Esta vez contaban con el pulmón económico para implementar medidas de seguridad», añade.
Como consecuencia de la pandemia, y ante un menor número de visitantes a los centros, gran parte de sus inquilinos han tenido que negociar sus rentas para mantener sus locales . «Hay una clara pérdida del valor del inmueble y para los inversores se convierte en un sector que miran con recelo pero en el 2021 veremos su recuperación», anticipa Chamizo. Un año en el que se esperan más transacciones ya que no hay que olvidar que «el retail tiene una rentabilidad muy alta, hasta un 5,25% en los centros premium, una cifra que no todos los sectores ofrecen», matiza.
Desde AECC resaltan también el proceso de modernización y digitalización que se ha producido en los centros comerciales españoles. Un ejemplo, el click & collect, «que favorece al cliente que ve o compra el producto de forma online y lo recoge en la tienda, siendo un ahorro de costes para la tienda». Eduardo Ceballos señala que estos inmuebles son el mejor espacio para el futuro en los que veremos una integración del mundo digital en línea con los tiempos en los que vivimos. « Es un sector dinámico, en proceso de transformación con grandes fundamentos », puntualiza. Ayuda también la flexibilidad de este sector, «con arrendamientos más cortos que en otros países, y con una negociación constante como lo demuestra que en estos meses el 80% de las relaciones propietarios e inquilinos se ha regulado». Es optimista sobre el futuro de estos centros y de momento no le preocupa el avance del comercio online. En países como Reino Unido las compras online representaron en 2019 un 20% «pero en España no llega al 7%».
Nuevos proyectos
Entre el 2020 y el 2022 está prevista la inauguración de 18 proyectos centros comerciales. En lo que va de año se han producido ya cuatro y aunque en los próximos meses se pueda dar algún retraso «seguirán las inversiones». Mientras baja el consumo sube la tasa de ahorro de los españoles y « es previsible que la recuperación del consumo sea rápida, en función de la profundidad de la crisis », indica Ceballos. La Torre Outlet de Zaragoza, por ejemplo, se inauguró el pasado jueves, con 70 marcas internacionales de moda y 12 establecimientos hosteleros, además de ocho salas de cine con las últimas tecnologías del sector. Una inauguración condicionada por las medidas de seguridad por causa del Covid-19 pero que según resalta Ceballos «es ahora la principal preocupación de los centros comerciales para poder transmitir dicha seguridad a nuestros consumidores».
Además, en lo que va de año ha habido transacciones por un importe aproximado de 1.345 millones de euros , que afectan a casi 500.000 metros cuadrados de SBA. Entre las operaciones realizadas algunas han sido muy relevantes como el Edificio España o los centros comerciales de Intu, Puerto Venecia (Zaragoza) a Union Investment y Generali Real Estate y Parque Principado (Oviedo) a ECE European Prime Shopping Center Fund II. También Merlin Properties ha vendido a Sicilius una cartera de tres activos y LCNCapital Partners ha adquirido una cartera de 36 supermercados de Mercadona. Por su parte, Family Cash ha vendido un portfolio de siete hipermercados a un fondo de inversión panaeuropeo.
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