Guía legal para que el vecino moroso no te meta más la mano en el bolsillo
El proceso judicial no siempre es la mejor solución, para un problema que suma 1.666 millones de euros anuales
Todo comienza con un vecino que no paga los recibos de la comunidad, y que va acumulando una deuda sustanciosa . Esto es lo que ocurrió en un edificio de 30 vecinos del Distrito Centro de Madrid. Uno de sus habitantes perdió su trabajo, y no pudo hacer frente a sus obligaciones con la comunidad de vecinos. En total, acumuló 5.000 euros de deuda en seis años. Reunida la junta de vecinos se acordó exigirle lo adeudado, en caso contrario sería demandado. Finalmente se llegó a un acuerdo de pagos, que le permitió liquidar la deuda en 10 meses . En otro bloque del Barrio de Salamanca aconsejaron a uno de sus vecinos, que era propietario de un piso que no era su residencia habitual, que para saldar su deuda de hasta 4.000 euros con la comunidad la pusiera en alquiler y, finalmente, lo logró:
Puesto en cifras, desde el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) estiman la morosidad en las comunidades de propietarios en 1665,90 millones de euros a cierre de 2016, un 8,5% menos que el año anterior. Mientras que la bancaria se situaría en los 330,80 millones, un 12,20% menos que en 2015 (376,78 millones).
En opinión de Nerea García, administradora de fincas, «es mejor que pague algo cada vez, que un proceso judicial» . Para esta experta, antes de llegar a los tribunales se aconseja alcanzar «un acuerdo extrajudicial firmado entre el representante legal de la comunidad (el presidente) y el afectado, para establecer una serie de pagos a plazo fijo» .
Ocasionales y profesionales
En este sentido, para todos los expertos consultados se podría distinguir entre dos tipos de morosos en las comunidades de propietarios: el ocasional y el profesional.«En este caso habría que acudir directamente a los tribunales» , ha apuntado García quien aconseja cerrar un «calendario de pagos a liquidar» en el resto de los casos.
Al hilo de esto último, desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) han recordado que la existencia de impagos «obligará a asumir la parte de la cuota de quienes no cumplen» y recuerdan el carácter obligatorio de su abono.Al hilo de lo anterior, la abogada de Legálitas Asunción Santos recuerda que «el piso es afecto a los pagos de la comunidad de vecinos, es decir, que se puede embargar». Para Pere Brachfield, profesor de Credit Management en EAE Business School, «la casuística es muy amplia» y va desde quien «se ha endeudado mucho» al «caradura refractario» . También la banca que ha asumido la propiedad de viviendas embargadas por impagos de préstamos, y que no siempre han estado a corriente de pago con la comunidad de vecinos. En esta línea, ha constatado la dificultad para encontrar al interlocutor adecuado.
Camino de los tribunales
La decisión de acudir a los tribunales compete a la junta de vecinos, que lo debe votar por mayoría simple. Los propietarios que no esten a cargo, no tienen derecho a voto pero sí a ser escuchados. Tanto Santos (Legálitas) como desde CAFMadrid recuerdan que el denominado «Procedimiento Monitorio» , regulado por el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y «empleado para deudas líqueidas exigibles y con documento probatorios» , requiere la «certificación del acuerdo de liquidación de la deuda» acordada por la comunidad. Posteriormente, añade la abogada de Legálitas, «el administrador le dirigirá un burofax al vecino moroso para reclamar el pago y poner en marcha el procedimiento».
Al respecto, esta abogada ha explicado que se presenta un escrito, al que el moroso se puede oponer, y que «la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de los bienes, siendo exigibles los honorarios del abogado o el procurador que se contrate, aunque no sea obligatoria su intervención». Una figura de la que solo podría librarse a través de un aval bancario. Como ha recordado esta experta, en el Procedimiento Monitorio, es la comunidad, la que debe demostrar documentalmente que la deuda existe: «Luego es el juez quien le pide que pague o le embarga» , ha apuntado Santos quien recuerda que la cuantía de lo adeudado debe constar «en el libro oficial de actas de la comunidad».
Sobre la duración del «Procedimiento Monitorio», la abogada de Legálitas ha explicado que este puede suponer «entre 3 y 4 meses» dependiendo de la situación de cada juzgado y del lugar en que se encuentre el inmueble.
Precisamente Brachfield ha añadido que «el problema no es tanto para conseguir la condena, como para ejecutarla si el deudor no tiene ingresos o cuentas bancarias: «es casi imposible que por 5.000 euros de deuda se subaste un piso» , concluye.
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