Así te subirá el alquiler en función del año en que firmaste el contrato
Los arrendamientos rubricados a partir del 6 de marzo de 2019 -fecha desde la que se aplica el último real decreto- ampliaron su duración a cinco años (siete años en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica)
La duración del alquiler depende de la fecha en que se firmó el contrato y de la ley en vigor en ese momento . Los contratos de arrendamiento rubricados a partir del 6 de marzo de 2019 -fecha desde la que se aplica el último real decreto- ampliaron su duración a cinco años (siete años en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica) y como novedad, se pueden prorrogar de forma tácita si no hay aviso de ninguna de las dos partes hasta un plazo máximo de tres años más, tal y como recuerdan desde Alquiler Seguro. A la hora de fijar el precio del alquiler, propietario e inquilino pueden pactar libremente la renta que consideren adecuada en el momento de la firma del contrato , que se actualizará en la forma que esté prevista en el mismo, generalmente de forma anual y sin que supere al IPC.
Una vez transcurridos los cinco o siete años de contrato y si no se han producido notificaciones para no renovarlos, ambas partes pueden acordar tres años nuevos de prórroga en los que se podrá pactar un incremento de la renta , que luego se actualizará cada año «mediante cualquier mecanismo acordado que no supere el IPC y en caso de que quede así mencionado de forma expresa ya que si no hay pacto, no habrá revisión de las mensualidades», puntualiza José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler.
«Una vez finalizado el contrato de arrendamiento en vigor , la subida de precio se negociará entre el arrendador y los inquilinos. Si durante la vigencia del contrato -la pactada inicialmente o sus prórrogas- el propietario quiere subir la renta más de lo establecido en el contrato, no podrá hacerlo por mucho que el mercado haya cambiado , salvo que llegue a un nuevo acuerdo con el inquilino», detallan desde Alquiler Seguro.
Así, la respuesta a la cuestión de si el propietario puede subir la mensualidad en el acuerdo de prórroga que se firma como un anexo o adenda al contrato , la respuesta es afirmativa para todos los casos, tal y como aclara Zurdo. Esto es lo que ocurre para las prórrogas de tres años que prevé la ley para los contratos de cinco años firmados entre el 1 de enero de 1995 al 5 de junio de 2013 . Algo similar se da para los arrendamientos rubricados del 6 de junio de 2013 al 18 de diciembre de 2018 y también para el periodo que va del del 23 de enero de 2019 al 5 de marzo del mismo año, cuando se vuelve a la legislación anterior: los contratos de tres años se podrán prorrogar por una anualidad más y en el acuerdo sí se podrán subir tanto la renta como la fianza. La actualización en estos casos se realizará mediante cualquier mercanismo de revisión y en defecto de pacto, se aplicará el IPC.
Por último, para los contratos que salieron adelante a partir del 6 de marzo de 2019 hasta la actualidad (aquí también es muy parecido el periodo transitorio del 19 de diciembre de 2018 al 23 de enero de 2019), durante las prórrogas de tres anualidades también se podrá pactar una subida del alquiler. En estos casos, la revisión de la renta se realizará mediante cualquier mecanismo siempre y cuando no supere al IPC, pero en ausencia de pacto, no habrá actualización, indice Zurdo.
Para los contratos que se firmen ahora también se introduce una variable en caso de que haya pacto para revisar la renta, pero no se mencione de forma expresa el mecanismo concreto a aplicar. «En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato», señalan desde Alquiler Seguro.
¿Adenda o nuevo contrato?
No obstante, la validez de las subidas mensuales en las adendas que se utilizan para prorrogar no queda claro, según indican desde Legálitas. A la maraña de contratos y leyes que se han aplicado en los últimos años, se une la confusión por las diferentes interpretaciones de la normativa. «Una adenda es un anexo al contrato, no puede incluir modificaciones sustanciales, si incluye una subida muy alta puede, un juez puede declararlo no legal», señala el abogado de Legálitas, Tomás de Felipe.
Como recurso, el propietario puede solicitar firmar un nuevo contrato para así pactar una revisión del precio. «En vez de una adenda, propietario e inquilino pueden firmar un contrato nuevo y pactar una novación con otras condiciones , entre ellas una subida de la renta para los próximos cinco ó siete años», explica De Felipe.
Tácita reconducción
Asimismo, con la nueva ley se amplió la prórroga tácita de una a tres anualidades y se cambiaron los plazos de preaviso. Así, si el arrendador no avisa al inquilino con cuatro meses de antelación ni tampoco el arrendatario lo hace con dos mees de plazo y transcurren los cinco ó siete años de duración del alquiler, tendrá lugar de forma automática la tácita reconducción durante tres anualidades más, tal y como explica el director comercial de Alquiler Seguro, David Caraballo. «El contrato se prorroga así por anualidades salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato», añade Caraballo.
«La tácita reconducción, por tanto, es la situación en la que queda el arrendamiento una vez ha terminado el plazo de la prórroga legal si el inquilino, terminados esos plazos de prórroga legal, continúa 15 dias en el uso de la vivienda sin que el arrendador le haya notificado que ha finalizado el contrato y que debe desalojar el inmueble, el arrendamiento continuará en vigor», señala Caraballo.
Esta práctica supone un nuevo contrato de arrendamiento , según ha ido fijando la jurisprudencia, y tendrá una duración por años cuando se haya fijado un alquiler anual en el contrato primitivo y por meses, cuando se haya fijado un alquiler mensual.
Noticias relacionadas
