El coworking: la vacuna de las oficinas
Algunos se atreven a vaticinar que las empresas se han acostumbrado por fuerza mayor a una nueva forma de entender el trabajo o, dicho de otra manera, se han dado cuenta de que el trabajo es una acción y no un lugar concreto
El mercado inmobiliario de la oficina lleva a la deriva nueve meses, a la espera de un milagro, o más bien, de una vacuna. La contratación de oficinas ya ha caído por encima del 50% en ciudades como Madrid, Barcelona, Londres o París. Esta importante caída, producto de la actual crisis sanitaria, no ha dado señales de darse la vuelta durante el 2020. Algunos se atreven a vaticinar que las empresas se han acostumbrado por fuerza mayor a una nueva forma de entender el trabajo o, dicho de otra manera, se han dado cuenta de que el trabajo es una acción y no un lugar concreto .
El año 2020 comenzó muy fuerte: en el 2019 el mercado de la oficina se cerró con casi un 5% de crecimiento con respecto al año anterior. Las rentas del primer trimestre de 2020 vivieron un crecimiento del 12% interanual. Las oficinas situadas en las mejores zonas tenían una baja disponibilidad, existiendo ciudades en España con una tasa por debajo del 1,6%. Los centros de negocios y operadores de coworking estaban viviendo su época dorada, con ocupaciones por encima del 90% y planes de expansión a una velocidad meteórica. A los fondos de inversión no les paraban de llegar operaciones de estos jóvenes jugadores. Desde su llegada a España en el año 2012, se habían multiplicado por nueve los metros cuadrados en los que opera este sector, que ya alcanza el millón, y que en 2019 facturó 88 millones de euros.
Así lo relata Manuel Fernández de Cañete, CEO y socio fundador de «La Fábrica» , firma de centros de negocios con 4 años de historia y que cuenta ya con 4 espacios en Madrid: «El segundo trimestre del 2020 fue una auténtica locura en este sector, no sabíamos por dónde nos venían . Los clientes no paraban de rescindir contratos. Veníamos de un 2019 que nos había dejado una ocupación media por encima del 90%, no nos creíamos lo que estaba sucediendo. Todas las restricciones originadas por la pandemia complicaron la subsistencia de nuestro sector, reduciendo la ocupación a un 40%. Durante dicho trimestre nos dedicamos a trabajar fundamentalmente en adaptar los centros a la nueva normalidad : pedidos de mascarillas, geles hidroalcohólicos, termómetros y guantes de látex, instalación de mamparas, señalética, imposición del distanciamiento de 2 metros en espacios comunes, etc. Y por supuesto, en solidarizarnos con la situación e intentar que nuestros clientes no se fuesen, realizando descuentos de hasta un 90%».
En julio, el sector se dio cuenta de que esta situación ya era una realidad, que este virus se quedaría a convivir con nosotros durante bastante tiempo. Y fue entonces cuando los operadores de espacios de coworking iniciaron negociaciones a la baja de las rentas de alquiler con los propietarios. En algunos casos se encontraron facilidades y un rápido entendimiento de la situación por parte de los arrendadores, y en otros casos, aún sigue siendo una auténtica odisea, llegando incluso a los juzgados. Hasta el momento, el Gobierno ha regulado muy poco esta situación en el mercado de la oficina, dado que en realidad, estas medidas solo afectan a los arrendatarios cuyos arrendadores sean grandes tenedores (RD Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo).
«La vuelta al cole en septiembre, para el sector del coworking, no ha sido tan dulce como esperábamos» , afirma Fernández de Cañete. «Se veía que la gente tenía ganas de arrancar con fuerza, pero aún no había vacuna, y la ola de rebrotes en Madrid tras el verano volvió a frenar la vuelta a la oficina, aunque esta vez en menor medida. Empezamos el otoño con un 60% de ocupación. Se notó una recuperación con una tendencia tímida al alza, y por supuesto seguimos dándole una vuelta a todo nuestro producto y oferta, abrazándonos a la flexibilidad como nuestra principal bandera».
El 2021 es un año muy esperanzador para el mercado de las oficinas , aunque Morgan Stanley alerta de una corrección en los alquileres de las oficinas en Europa. Este banco prevé una caída de los precios del alquiler, debido a una demanda por el momento muy débil y apunta a una vuelta a la normalidad a partir del 2022. Los espacios de coworking y centros de negocios se presentan como una solución ante esta dramática situación . En el inicio de este año, la mayoría de estos operadores han arrancado con una ocupación de un 80%, con unos planes de expansión muy codiciosos y con expectativas de crecimiento de entre el 50% y el 100% para los próximos 2 años, como es el caso de La Fábrica, Spaces y Utopicus. Este modelo de oficina es un refugio certero y la mejor receta para todas aquellas empresas que necesitan agilizar sus gastos, reduciendo hasta en un 60% sus costes directos , entre los que se encuentran las rentas de alquiler, limpieza, seguridad, recepción, internet… Y es que el 80% de las empresas necesitan prescindir del 90% de su espacio físico de trabajo, bien porque no lo utilizan, o bien porque no pueden seguir sufragando estos costes.
De cara al mercado de las oficinas, los operadores del flex space se presentan una vez más como un gran apoyo y bocanada de oxígeno. Así lo explica Martín Galbete, Director Nacional de Oficinas en Colliers, empresa que prevé un aumento del 50% en la inversión global en el sector inmobiliario en el 2021. Según el informe Global Capital Markets 2021 Investor Outlook, en el que han participado más de 300 inversores de todo el mundo, se prevé un aumento del 50% en la actividad inversora en la segunda mitad del año, en el que las oficinas urbanas de primer nivel siguen siendo un objetivo de inversión prioritario. Todo ello apunta, tal y como nos explica Galbete, a una renovación generalizada de la confianza en el mercado de las oficinas , como resultado de los recientes desarrollos de vacunas y los continuos estímulos por parte de la población y de las ganas de salir de la crisis.
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