El Constitucional alemán no tomará medidas cautelares contra la congelación de alquileres en Berlín

El Tribunal Constitucional alemán, que está examinando la constitucionalidad de la legislación que obliga a congelar los precios de los alquileres de vivienda en Berlín, ha decidido no tomar medidas cautelares. Con la decisión publicada hoy, la tercera cámara del Primer Senado del más alto tribunal alemán rechaza una solicitud de anulación de una disposición de la ley sobre la nueva regulación de limitación de alquileres de la ciudad- estado de Berlín, denominada popularmente como «cobertura de alquiler», por una orden provisional, que ha considerado inadmisible. Los solicitantes, propietarios que alquilan apartamentos en Berlín, habían pedido al Tribunal que la violación de las regulaciones sobre ciertas obligaciones de información y el alquiler máximo legal no se clasifiquen como un delito administrativo por el momento , hasta que sea hecha pública la resolución del Constitucional, en virtud de la propia Ley del Tribunal Constitucional Federal, pero la respuesta es que la admisibilidad de una solicitud urgente contra una ley antes de su promulgación presupone que el contenido de la ley ha sido determinado y que su promulgación es inminente.

Los propietarios de inmuebles deberán, por tanto, cumplir la normativa que ha entrado ya en vigor bajo amenaza de las multas y penas establecidas. El Tribunal se reserva los plazos en los que dará a conocer su veredicto sobre la constitucionalidad o no de esta normativa, que ha causado ya, incluso desde antes de su entrada en vigor, significativos cambios en el mercado inmobiliario de la capital alemana. El número de viviendas en venta ha experimentado un «notable aumento» , mientras que la que se ofrece en alquiler ha descendido, como reacción de los propietarios a la decisión administrativa de congelar los arrendamientos durante cinco años. Según ImmoScout24, la plataforma inmobiliaria líder en el país, la oferta de vivienda con precios superiores al tope fijado por la nueva ley se ha ido reduciendo de forma continuada desde comienzos de 2019, cuando la propuesta de ley estaba aún a debate, en aproximadamente un 18% y desde la fecha establecida de entrada en vigor, en torno a un 10% adicional. Al mismo tiempo, la oferta de vivienda sin alquilar a la venta aumentó a partir de julio del año pasado un 40 %, al igual que las propiedades a la venta con inquilinos, que lo hicieron un 25%.

«Para las rentas bajas está teniendo un efecto muy pernicioso», confirma Helge, usuaria de este portal, «quienes pueden permitirse comprar un inmueble lo tienen ahora más fácil, pero quienes como yo cuentan con unos ingresos básicos, y ya teníamos dificultades para pagar un alquiler en Berlín, ahora no encontramos piso . La única solución es vivir fuera de la ciudad, entrar y volver a salir todos los días».

«Sobre la base de los datos de que disponemos, se puede deducir que ya desde julio de 2019 los propietarios están pasando de ofrecer en alquiler sus viviendas a ponerlas a la venta», señala Thomas Schroeter, gerente de ImmoScout24, «muchos propietarios se quejan de la incertidumbre, de que no saben qué va a pasar con la ley en el futuro, y prefieren no arriesgarse».

La nueva ley, que congela los arrendamientos durante cinco años y establece, además, un tope al precio de los alquileres de 9,80 euros por metro cuadrado para inmuebles listos para ser habitados antes de 2014. «Con esto no se soluciona un problema que es estructural», añade Schoeter, que recuerda que en la actualidad faltan en Berlín entre 100.000 y 135.000 viviendas de alquiler.

Lo que también ha logrado congelar la nueva normativa es el interés de las constructoras. Entre julio y septiembre de 2019 se concedieron un 28% menos de permisos de obra que en el mismo periodo del año anterior. «Antes esperábamos que en unos años la oferta y la demanda lograrían equilibrarse, pero ahora sabemos que eso no pasará y la inversión se retira . Berlín, por lo demás, es una ciudad deficitaria que no cuenta con recursos propios para inyectar en la vivienda necesaria, por lo que ahora está todo a la espera de cómo se desarrolla por sí misma la situación».

Alrededor del 95% de las viviendas de alquiler ofertadas entre el 1 de enero de 2019 y el 23 de enero pasado superan los topes establecidos de la nueva ley en una media de 5,92 euros por metro cuadrado, lo que supone que, ante la negativa del Tribunal Constitucional, los propietarios pueden ser ya multados. El tope máximo del precio por metro cuadrado que establece la ley depende de aspectos como el año de construcción, zona en la que se ubica la vivienda, equipamiento de la vivienda y estado de la última renovación. Estas condiciones son en las que trabajan actualmente los equipos de abogados para justificar, edificio por edificio, el precio de los alquileres, tratando de evitar así las multas.