La vivienda concluye su ajuste y sienta las bases para evitar otra burbuja
El Banco de España certifica el fin de la caída del sector. Los expertos creen que su supervisión y una financiación más estricta impedirán nuevos excesos
El pasado martes el director del gabinete de estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, dio por terminado el largo y profundo ajuste del sector inmobiliario con un mensaje que se interpretó como la oficialización del fin de la crisis del ladrillo. «El ajuste del sector inmobiliario, en principio, se ha completado», explicó para recordar, a continuación, que las perspectivas dejan entrever una «posible recuperación».
Las estadísticas llevan, desde hace meses, dando fe de que la reactivación del mercado de la vivienda ya es un fenómeno tangible. Pero, por cautela, pocos se atreven a celebrar esa mejora incipiente. Si durante el año del pinchazo, 2007, se minusvaloraba el alcance y la inminencia de la crisis inmobiliaria -para la hemeroteca, las declaraciones de Pedro Solbes, entonces ministro de Economía, en las que respondía a la OCDE que las viviendas en España se vendían «sin dificultad» pese a su elevado precio y que, en todo caso, «el valor es el que la gente está dispuesta a pagar»-, subyace ahora el temor contrario: lanzar las campanas al vuelo cuando el mercado se recompone desde las cenizas de un sector en mínimos, que aún presenta múltiples incógnitas.
«Yo, en realidad, no hablaría de una recuperación , sino de una estabilización, que se produce sobre todo en la vivienda de segunda mano», subraya Juan Fernández-Aceytuno, director general de la Sociedad de Tasación. Es cierto que todas las variables se encuentran hoy en positivo (hipotecas, visados para la construcción de nuevas viviendas, empleo y compraventa de vivienda).
Suben las ventas
Durante 2014 las transacciones de viviendas se incrementaron un 2,2% con respecto al ejercicio anterior al contabilizar 319.389 operaciones, según los datos del INE. El pasado fue el primer año en que subieron las ventas después de tres años consecutivos de descensos. Sin embargo, el cómputo de ventas resulta todavía un 58% inferior al que se registró en la cima del «boom» (775.300 unidades, en 2007). La cuestión es si estas cifras, tanto las actuales como las del pasado más reciente, servirían para ilustrar un sector sano y proporcionado.
El inmobiliario es un mercado muy fragmentado, en el que la foto fija del conjunto del sector no siempre resulta esclarecedora. «Se puede hablar de una incipiente recuperación en Madrid y Barcelona, en línea con la mejora del flujo del crédito. En el resto del país vamos a otra velocidad. No es, ni mucho menos, una situación de bonanza generalizada. Se trata, en muchas ocasiones, de ruido mediático», explica el nuevo presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado.
Uno de los principales lastres del sector son los vestigios de los excesos del «boom» constructor, el elevado número de viviendas sin vender, un fenómeno sobre el que no existen datos unificados. Según un estudio presentado por la división inmobiliaria de Deloitte el año pasado, en nuestro país existen 582.911 inmuebles residenciales nuevos pendientes de venta. El Banco de España traza un mapa en el que entre las comunidades autónomas con más promociones desérticas en proporción con su parque total de viviendas destacan Murcia (5,8%), la Comunidad Valenciana (5,1%), Cantabria (3,3%) y Andalucía (2,9%).
Segunda mano
Llama la atención, además, otra circunstancia: mientras la venta de inmuebles de segunda mano repuntó un 18,4%, la vivienda nueva -aquella construida después de 2008, normalmente situada en las zonas más alejadas de los centros urbanos y de la primera línea de playa- se contrajo un 16,9%. Este desequilibrio se explica porque «quien compra ahora prefiere, a los precios actuales, una zona con dotaciones y estable», explica Fernández-Aceytuno.
La recuperación es una ecuación que incluye varios factores externos, ajenos por completo a los agentes del sector. «Nos va a llevar mucho tiempo volver a vivir una situación como la de 2007, pese a que en los próximos años vamos a asistir a un periodo de crecimiento estimulado por el crecimiento del PIB, la inyección de liquidez del BCE y que la regulación bancaria de «Basilea 3» va a favorecer que el crédito llegue a los sectores y se produzca una actividad razonable», concluye Gómez-Pintado.
Algunos segmentos, como el de la vivienda no residencial o los inmuebles radicados en las zonas turísticas con mayor presencia de extranjeros, ya está dando signos claros de reactivación. «La zona que primero despertó del oasis es la zona sur de la Costa Blanca», sostiene José Peral, director de marketing de TM Grupo Inmobiliario, firma especializada en la residencia de Levante, Andalucía y los archipiélagos del país. Peral asegura que los inmuebles en primera línea de playa prácticamente han agotado en algunas zonas del país, especialmente por el impulso de la demanda internacional.
Extranjeros
En 2014, la compra de viviendas por parte de extranjeros en nuestro país marcó un nuevo récord histórico, al suponer el 13,01% de las operaciones.
¿Ha tomado España las medidas necesarias para no reproducir los errores del pasado? «Hay varias cosas que han cambiado. Es el BCE el que ha asumido la supervisión, lo que supone un cambio importantísimo, ya que adoptará un criterio de prudencia para toda Europa», destaca Fernández-Aceytuno, quien también apunta a que el proceso de consolidación financiera ha puesto fin a las «luchas entre cajas de ahorros para crecer de manera irracional». Paralelamente, «la presión y regulación» sobre las tasadoras, cuya independencia y transparencia fue puesta en tela de juicio tras el estallido de la burbuja, «es mucho mayor». Gómez-Pintado ve también en la crisis una oportunidad para aumentar la profesionalización de los promotores. «La banca tienen muy reciente la crisis. Los controles de riesgos son más restrictivos e impedirán que nuevos actores ajenos al sector desarrollen nuevas promociones».
