Un año de prueba y error del 'banco malo'

Se vende vivienda de 3.759 metros cuadrados en parcela de 476.000 metros en Mallorca, con caballerizas, capilla, piscina, graneros, bodegas, y hasta una cochiquera. Precio: 2.900.000 euros. No es un anuncio de una agencia inmobiliaria, sino del llamado 'banco malo', la Sareb, donde las cajas nacionalizadas y otras entidades con ayudas públicas transfirieron sus activos inmobiliarios y préstamos. A punto de cumplir su primer año de vida -se constituyó en diciembre de 2012-, ha vendido 3.000 viviendas, aunque su objetivo es llegar a las 45.000 en cinco años y reducir su balance un 44% en ese periodo. Contempla una rentabilidad para el accionista del 13%-14% anual.

El 'banco malo' ha recibido un total de 106.356 activos inmobiliarios, de los cuales 85.797 son viviendas, 14.859 corresponden a suelo (el 21% es terreno rústico y el 79% urbanizable), y 6.200 corresponden a oficinas -tiene 185.000 metros cuadrados de ellas-, 34 hoteles y centros comerciales -con una superficie alquilable de 150.000 metros cuadrados-. A ello se suman los 90.500 préstamos y créditos transferidos, que representan más del 78% del importe traspasado. En conjunto, el valor de todos estos activos asciende a 50.449 millones de euros, después de aplicar los descuentos previstos de entre el 32% y el 79,5% según el activo.

Sin embargo, el balance del primer año de la sociedad no será muy llamativo, aunque tiene varias operaciones en marcha (ver cuadro). Desde la Sareb señalan que este primer ejercicio es el de la puesta en marcha de la sociedad, que hasta ya entrado el año no estuvo plenamente operativa y que están realizando la mayor 'due dilligence' (evaluación de activos) de este país para determinar el valor de los 400.000 que tienen como garantía de los créditos transferidos.

Ante la novedad de la situación y la escasez de referentes, el 'banco malo' actúa como si de un laboratorio se tratara, mediante el sistema de prueba y error. Utiliza los canales de las entidades cedentes para vender, pero sin renunciar a una vía directa a través de su propia web; ha definido todo tipo de paquetes de activos con el fin de adaptarse a los compradores potenciales y ha desarrollado fondos fiscalmente atractivos para los inversores (tributan al 1% en el impuesto sobre sociedades).

Pero el elemento definitivo es el descuento. Por ejemplo, la cartera Crossover, de suelos aptos para la construcción (que fueron transferidos con una quita del 79,5% por las entidades cedentes), se presenta con descuentos de hasta el 36% sobre el valor actualizado. Y Bankia oferta viviendas de la Sareb con descuentos que llegan hasta el 60%.

¿Otro fracaso?

Sin embargo, su penúltima operación, el Plan Oportunidad, dirigido a decenas de miles de pequeñas y medianas promotoras, apenas ha recibido 150 propuestas en un mes. Hasta 85.000 pymes pueden ofertar a la Sareb recomprar su préstamo con una quita que la propia empresa propone, aunque es el 'banco malo' el que decide si le interesa. En diciembre se cierra el plazo, pero por ahora no está respondiendo a lo esperado.

Para el presidente de la patronal madrileña de inmobiliarias, José Manuel Galindo, el plan responde a una demanda del sector: poder tener una relación directa con la Sareb y no a través de las entidades financieras que ceden el préstamo. Sin embargo, considera que aquella debería aceptar quitas en consonancia con la depreciación del activo inmobiliario con el que se ha garantizado el crédito, en muchos casos superior al 10% que ponía como barrera el director general del 'banco malo'.

Tampoco ha tenido mucho éxito en la colocación de la cartera 'Corona' (siete inmuebles en Madrid), por la que ha recibido cerca de 30 ofertas, pero por debajo de las cuantías que manejaba, según Bloomberg. Ahora le toca reconfigurar sus valores y lograr velocidad de crucero.