SOCIMI: ¿son atractivas para el inversor?

Algo se mueve en el sector inmobiliario. Los inversores ya van a poder invertir en pisos sin comprarse uno, porque se están creando las SOCIMI, las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, con inmuebles en su inmensa mayoría alquilados. Sí, cotizadas, porque estarán en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), como, por ejemplo, Imaginarium o Pocoyó (Zinkia). Aunque las SOCIMI tendrán su propio segmento dentro del MAB. Ya hay una de estas sociedades creada e iniciando los trámites para incorporarse al MAB. Se trata de Promociones, Renta y Mantenimiento SOCIMI, de la familia Pavón Olid, que ha encomendado al asesor registrado Armabex que realice todos los trámites para sacarla a cotizar.

¿A qué se dedica esta SOCIMI? Como explica Antonio Fernández, presidente de Armabex, cuenta con un patrimonio de 15 millones de euros, aunque la valoración final dependerá de una tasación especializada que se exige para ser SOCIMI y comenzar a cotizar y en la que trabajará Aguirre Newman. Entre sus activos se cuentan apartamentos en la calle Alcalá, en Madrid, locales comerciales y terrenos para edificar en Mijas. La familia Pavón Olid aún no ha decidido qué hacer, si ampliar capital o sacar un porcentaje a Bolsa, pero Fernández calcula que en un plazo de dos meses podría estar ya cotizando. Pavón Olid está abierto a todo. No como otro grupo familiar, propietario de tres hoteles, que no quiere deshacerse de ellos ni dar mucha participación a otros inversores.

Riesgo de iliquidez

En este sentido, hay expertos que advierten del riesgo de que las SOCIMI se conviertan en una especie de «SICAV 2». Esto ocurriría si los propietarios sacan a Bolsa el mínimo imprescindible del capital para poder constituirse en SOCIMI y así aprovechar sus beneficios fiscales. Y esta es una primera advertencia que lanzan los analistas respecto a estos instrumentos de inversión: hay que vigilar su liquidez, tanto el volumen negociado en el mercado como su 'free float' (porcentaje del capital que cotiza libremente en Bolsa). Aunque, como avisa Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, cualquier vehículo que invierta en el mercado inmobiliario es ilíquido por definición. Pero sobre todo ahora.

Para los medianos propietarios de ladrillo las SOCIMI pueden convertirse en una tabla de salvación. Y puede que también para los pequeños, porque las aportaciones a estas sociedades podrán realizarse también en especie, es decir, con algún inmueble. La participación de ese último inversor en llegar a la SOCIMI será equivalente al peso que ese activo tiene en el patrimonio total.

Pero no es la única precaución que hay que adoptar. También hay que pensar en la rentabilidad. Estas sociedades, para captar inversores van a utilizar el argumento de que están obligadas a repartir el 80% del beneficio que obtienen por el alquiler de sus inmuebles en forma de dividendos. Los expertos dudan de la rentabilidad que van a ser capaces de obtener. Andrés Escarpenter, de Jones Lang LaSalle, dice que será difícil alcanzar una rentabilidad neta del 4% o del 5%. Porque, al alquiler que se cobre hay que restar los costes de gestión, los impuestos, la inflación...

Aunque no todos los pisos son igualmente rentables. Por ejemplo, Fernando Rodríguez de Acuña, de RR Acuña y Asociados, dice que los baratos son los más rentables en alquiler. Además, se alquilan más fácil que los caros y no tienen mayor probabilidad de impago. De ahí que, quizás, las SOCIMI que constituyan los bancos (Antonio Fernández dice que ya las están preparando), sean más rentables, sobre todo si las constituyen con las viviendas adjudicadas de segunda mano.

El problema de la valoración

De todas maneras, la rentabilidad obtenida también dependerá de la valoración que se realice de los activos alquilados. En este sentido, Rodríguez de Acuña cree que estas deberían ser lo suficientemente conservadoras como para aguantar los futuros descensos en el precio del alquiler que se producirán. Porque el objetivo es obtener una rentabilidad que sea sostenible.

Los expertos confían más en las SOCIMI constituidas con activos terciarios, es decir, con oficinas y con locales comerciales. Como explica el experto inmobiliario independiente José Barta, además de que la rentabilidad obtenida puede ser superior: mientras que la que se obtiene del alquiler de una vivienda ronda el 2% o el 3%, en el caso de un centro comercial, este porcentaje se puede elevar hasta el 5% o el 6%. Pero es que además, los inquilinos de los locales comerciales y de las oficinas son mucho más estables y, por tanto, los costes de gestión y mantenimiento son más reducidos. De hecho, según Escarpenter, la nueva regulación sobre arrendamientos urbanos es un plus de incertidumbre al permitir que el inquilino deja la vivienda cuando quiera. Por esto, Adolfo Ramírez Escudero, de CB Richard Ellis, cree que, al principio, estas sociedades solo serán aptas para inversores cualificados, técnicos y con apetito por el riesgo.