Las matemáticas de la legalización

El proceso para regularizar las 5.173 viviendas fuera de ordenación que salpican el término municipal de la ciudad agrupadas en diseminados, implica una batería de cuestiones económicas que han causado multitud de dudas entre los propietarios. El Ayuntamiento portuense ya ha culminado la ronda de reuniones con los vecinos de todas las EMAS, como se conocen en El Puerto a las urbanizaciones irregulares, para explicarles el procedimiento a seguir, que será orquestado a través de una ordenanza.

Como ya avanzaron en su día el alcalde, Enrique Moresco, y el concejal de Urbanismo, Diego Muñoz, la ordenanza que marca el proceso de regularización recoge una serie de obligaciones individuales y otras colectivas. Entre las primeras se encuentra la cesión del 10% de aprovechamiento al Ayuntamiento, que se calculará multiplicando la edificabilidad de la parcela, que es el total de metros cuadrados construibles dentro de su perímetro, por 1,2. También hay que aportar una parte para los sistemas generales, que abarcan desde las comunicaciones -carreteras, redes ferroviarias o terminales de autobuses- pasando por espacios libres, como parques públicos y otros equipamientos comunitarios, como podría ser un centro cívico o una biblioteca pública.

Ahora bien, esta obligación de participar económicamente en la construcción de estas infraestructuras ha sido tasada en diez euros por cada unidad de aprovechamiento en el caso del suelo urbano no consolidado y de 55 euros si la propiedad se encuentra sobre suelo urbanizable. ¿Pero qué es la unidad de aprovechamiento? Es la misma edificabilidad total, pero una vez deducidos los metros de construcción que el propietario debe ceder, en este caso al Ayuntamiento. La unidad de aprovechamiento es una herramienta urbanística que sirve para valorar de forma ecuánime cada propiedad. A la hora de ordenar un desarrollo, cada unidad recibe una valoración concreta, que en el caso de una vivienda protegida podría ser de 0,7; para un adosado podría ser 1 y para un chalé podría fijarse en 1,2. De este modo, cada propietario aportará una cantidad económica para los sistemas generales en función de lo que valgan sus unidades de aprovechamiento, que en definitiva es el propio valor de su finca. Hablando en metros, cada propietario tendrá que pagar tres euros por cada metro cuadrado en el caso de suelo urbano no consolidado y 5,5 euros más por metro si es en suelo urbanizable.

La novedad

La tercera obligación individual que establece la ordenanza de regularización se denomina 'excesos subjetivos'. Se trata de una novedad del PGOU, que viene a decir que independientemente de lo que se haya edificado, del tamaño de la parcela, de la edificación, de la repercusión en linderos y de la altura, la casa será legalizada. Pero con un sobrecoste económico. Es decir, el titular de la vivienda pagará aparte, como un plus al presupuesto de urbanización, los excesos que ha cometido en su construcción. Para ello, el Ayuntamiento ha establecido dos mecanismos de flexibilización: fijar fases para las obras y los pagos, así como facilitar créditos al 0% de interés a partir de enero de 2013 para los que asuman el compromiso de legalizar y pagar, no solo en función de sus unidades de aprovechamiento, sino también de sus excesos subjetivos. Este supuesto mejora el ordenamiento que se hizo a primeros de los noventa, que establecía que si una construcción superaba los límites establecidos, solo se regularizaba la parcela. La casa se quedaba fuera.

Por otro lado, las obligaciones colectivas están vinculadas a las juntas de compensación que los propietarios de cada EMA deben conformar. Cada una debe encargar y abonar la elaboración del plan especial o estudio de detalle según el caso, el proyecto de reparcelación y el de urbanización. También tendrán que realizar cesiones a zonas comunes, como jardines y parques y acometer la urbanización propiamente dicha.