El vaivén fiscal frena al futuro propietario

El mercado de la vivienda, prácticamente estancado en España, no levanta cabeza por la congelación del crédito, pero también a causa del cruce de decisiones y anuncios de los políticos sobre medidas tributarias. Este vaivén fiscal retrae a los potenciales compradores de pisos. A la falta de financiación que sufren empresas y particulares, principal causa de la parálisis de la construcción residencial, se ha añadido la inseguridad tributaria. Mientras Gobierno y PP rivalizan en sus anuncios sobre cambios, el usuario que dispone de recursos opta por quedarse quieto.

En lo que va de año, las compraventas de viviendas llevan cuatro meses consecutivos de fuertes descensos, con caídas del 11,9% en marzo, del 29,7% en abril, 18,3% en mayo y del 22,9% en junio, según datos del Registro de la Propiedad. Jugar con el efecto llamada tiene ese coste. Los inversores se animan con el propósito de anticiparse a los cambios fiscales. Ante el inminente fin de las deducciones a la compra de la primera vivienda, y en un mercado paralizado por la crisis, las compraventas aumentaron en los meses finales de 2010. Después se vinieron abajo.

El Gobierno socialista optó por suprimir este beneficio fiscal, de larga tradicional en España, con el argumento de había sido una de las causas que favorecieron la burbuja inmobiliaria. La exención permanece para las nuevas adquisiciones con carácter testimonial, en proporciones descendentes a medida que los contribuyentes se acercan a los 24.000 euros de ingresos anuales, y en las cuotas autonómicas de algunos territorios. Aunque el precio de la vivienda podría haber bajado un 22% desde sus máximos de 2007, limitar las ventajas fiscales a ese nivel de rentas deja un campo de actuación muy limitado.

Incluso sin desgravación en el IRPF, la normalidad se hubiera podido restaurar paulatinamente en el mercado en la medida en que se fuera restableciendo el crédito, por la existencia de nuevos compradores. Pero el PP adelantó la intención de restablecer la deducción si -como todas las encuestas anticipan- gana las próximas elecciones generales. Hasta el Banco de España se hizo eco de la paralización que causó este anuncio, y atribuyó a «las dudas» surgidas en torno a posibles modificaciones en el tratamiento fiscal de la vivienda en propiedad el significativo descenso que entre los meses de marzo y junio de este año registraron las compraventas de inmuebles residenciales.

300.000 casas

Mientras tanto, bancos y cajas españolas han puesto a la venta los inmuebles que han acabado en su poder por los impagos de sus clientes. Esta cartera -por valor de unos 20.000 millones de euros, según datos de los balances de las propias entidades- podría traducirse en unas 300.000 viviendas. Aunque muchas de ellas están en la costa o son segundas residencias, están canalizando buena parte de la oferta de crédito. Las instituciones bancarias necesitan dar salida a su 'parque' inmobiliario y no están para dar crédito a otras operaciones. El cierre del grifo del crédito para otros promotores y consumidores se ha visto afectado no solo por la reestructuración sectorial, sino por las dificultades de financiación mayorista -el dinero que captan los bancos para prestarlo a continuación- derivadas de la crisis de la deuda soberana de unos cuantos países periféricos de la zona euro.

El colapso del inmobiliario tiene muchas consecuencias negativas. Además del impacto en la construcción y el empleo, las administraciones públicas han visto drásticamente reducidos sus ingresos. Y el Gobierno improvisó, en el Consejo de Ministros del 19 de agosto, otro intento de reactivar las compraventas con el efecto llamada al anunciar la reducción del IVA que paga la vivienda nueva desde el 8% al 4%, pero solo hasta finales de 2011. Si su propósito era acelerar la toma de decisiones por los compradores, el PP le aguó la fiesta al replicar que, si gana las elecciones, aplicará esa misma rebaja durante todo el año 2012, con algunas restricciones. Un mensaje que los contribuyentes pueden traducir de nuevo en la conveniencia de 'esperar y ver', anulando con ello toda la eficacia del anuncio.

La llave de la reactivación del mercado por esta vía la tiene otra vez la banca. Las viviendas que el sector se ha adjudicado procedentes de impagos -incluso de promotores- ya no son nuevas, y el comprador que las adquiere a un banco o caja no tiene que pagar el IVA, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, fijado en el 7% y que no se ha modificado. Catalunya Caixa ya ha tomado la iniciativa de hacerse cargo de este importe, al ofrecer un descuento del 4% sobre todos los inmuebles que oferta, tanto nuevos como de segunda mano.