Mercado Inmobiliario
Récord histórico en la firma de hipotecas en la provincia
Las notarías gaditanas tramitaron en 2021 un total de 15.624 expedientes, la cifra más alta de los últimos diez años, y 2022 lleva el mismo camino
El sector inmobiliario de la provincia se ha rectivado con fuerza tras dos años de letargo. La estadística publicada por el INE pone de manifiesto que el número de hipotecas solicitadas en 2021 a los bancos para la compraventa de viviendas , incluidas las ... parcelas rústicas, fue de 15.624, lo que supone el mayor número de operaciones de los últimos diez años .
La pregunta que surge ahora es hasta cuándo durará esta fiebre inmobiliaria. La responsable de la agencia gaditana Velamar , Inmaculada Velázquez , despeja algunas incógnitas al destacar que el entusiasmo que vive ahora el mercado inmobiliario de la provincia es fruto de «una demanda retenida durante los meses de la pandemia y que se ha visto favorecida por los bajos tipos de interés y las facilidades para acceder al crédito».
La demanda de vivienda llevaba un año contenida por los efectos de la pandemia
La firma de hipotecas en Cádiz ha tenido la misma cadencia que un carrusel de feria, con la ventaja de que ahora se encuentra en su punto más alto . Durante el año de la pandemia se firmaron 11.728 hipotecas y en 2019 la cifra fue de 12.197, similar a la registrada en 2018.
Ángel Martínez León , vocal del Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, comenta que los datos «ratifican la buena salud de la que goza el sector inmobiliario en un momento en el que hay mucha más certidumbre que hace un año». Los agentes inmobiliarios prevén que estas transacciones también continuarán al alza durante el segundo semestre del año y «es lógico que así sea, pues ya se venía registrando desde el fin del confinamiento una reactivación de las operaciones en el ámbito nacional».
El sector inmobiliario gaditano vive un momento de efervescencia favorecido por las facilidades del crédito
Por su parte, Inmaculada Velázquez, de Velamar, destaca que los tipos de interés han empezado a subir y todo apunta a un proceso de adaptación ante las nuevas exigencias del crédito. Hasta el momento, los clientes se habían decantado por el interés fijo en detrimento del variable , «pero los bancos irán ahora a por el variable».
Ante este crecimiento en la compraventa de viviendas, muchos agentes se preguntan si estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria . No hay que olvidar que entre enero y febrero de 2022, último dato oficial que maneja el INE, se han firmado en Cádiz 2.458 hipotecas.
El Banco de España descarta la idea de una burbuja , aunque dice que debemos ser cautos y vigilan, de cerca, los diversos movimientos inmobiliarios. El Banco de España establece que no parece haber riesgo sistémico respecto a esta actividad, aunque sí está ocurriendo en otros países europeos. De hecho, esta situación ha llevado al Banco Central Europeo (BCE) a emitir recomendaciones a las autoridades nacionales para que activen este tipo de herramientas macroprudenciales.
La misma opinión la tiene el gerente de la inmobiliaria gaditana Hispania, Álvaro Pedereño , que descarta un pinchazo en el negocio de la compraventa de pisos. Señala que 2021 fue un año de mucha actividad y que 2022 es el de la estabilización y de la moderación. Las operaciones de compraventa aumentaron el pasado año un 30% con respecto a 2020 y la mayoría de las ventas, en un 60%, fueron primera vivienda, «el resto segunda residencia». La mayor parte de estas operacines estuvieron dirigidas en Cádiz capital a la segunda mano.
Desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI) de España, explican que, si bien ahora hora todo va a favor, «no hemos de hablar de euforia sino de estabilización» . Por lo que no ven un escenario de burbuja inmobiliaria porque las viviendas se adquieren en la mayoría de los casos con financiación, y la banca ya ha aprendido de sus errores del pasado. Es más, señalan que ahora es un momento de cordura tanto para el consumidor como el sector financiero, que no quiere aumentar su cartera de pisos, por lo que no le interesa repetir escenarios del pasado.
Los pisos de segunda mano acaparan la demanda, mientras que «vuelan» las nuevas promociones en Rota, El Puerto, Cádiz y Puerto Real
Los primeros síntomas del incremento en la firma de las hipotecas tuvo lugar en el primer semestre del año pasado cuando las operaciones de compraventa en España pasaron de las 37.809 en mayo de 2020 a las 92.987 registradas el mismo mes de 2021, lo que significó un aumento del 145,9% en la comparativa en pandemia.
Según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores de España, el incremento de más de 55.000 operaciones en el quinto mes del 2021 tuvo su explicación al alivio en las medidas restrictivas impuestas para frenar los contagios de la pandemia , pero el negocio ha ido al alza y, en el caso de Cádiz, se ha batido un récord.
Precios por las nubes
Curiosamente, Cádiz capital y su provincia no están entre las zonas más baratas del país para la compra de un piso. Al contrario. El precio medio del metro cuadrado en Cádiz capital es de 2.442 euros . Se trata de uno de los registros más altos del país junto con San Sebastián ( 5.006 €/m2), Barcelona (3.999 €/m2) y Bilbao (3.061 €/m2). La provincia tampoco se queda atrás y el precio medio de su metro cuadrado está en 1.556 euros.
El precio de la vivienda usada en España ha registró una subida del 1,5% el pasado abril, situándose en 1.853 €/m2, lo que supone la mayor subida mensual desde agosto de 2020, según el último índice de precios inmobiliarios del portal de Idealista. Este dato de abril es un 3,3% más alto que el del mismo mes del año pasado mientras que se sitúa un 9,7% por debajo del precio máximo histórico de la vivienda en España. Hasta 15 regiones españolas muestran precios superiores al mes pasado. Navarra (2,9%) lidera las subidas seguida de Comunitat Valenciana (2,5%), Andalucía y Castilla-La Mancha (2,1% en ambos casos), Aragón (1,6%) y Murcia (1,5%).
Por debajo de la media nacional se encuentran las subidas de Cataluña (1,3%), Canarias (0,7%), Cantabria y Euskadi (0,6% en ambos casos), Extremadura, Galicia, Madrid y Castilla y León (0,5% en las cuatro regiones) y Asturias (0,2%).
Inversores de Extremadura y Madrid, a la caza de la segunda vivienda para la jubilación y el verano, han ayudado a la reactivación en Cádiz
Baleares, con 3.353 €s/m2, es la autonomía más cara de España , seguida por la Comunidad de Madrid (3.012 €/m2), lo que supone el precio más alto en la región desde que idealista tiene registros. En el lado opuesto de la tabla, encontramos a Castilla-La Mancha (896 €/m2), Extremadura (946 €/m2) y Murcia (1.092 €/m2), que son las comunidades más económicas.
Natalia Caro , directora de la agencia gaditana de Comunidades del Sur , señala que 2021 fue el año de la recuperación del sector. Apunta que los clientes de fuera de Cádiz, sobre todo de Extremadura y Madrid, inviertieron en la provincia.
Es evidente que el perfil de los nuevos compradores de vivienda ha cambiado en la provincia y los responsables de las agencias consultadas pro LA VOZ coinciden en señalar que es muy importante afrontar la inversión con ahorros, por ello, la edad de las parejas que se embarca en una operación de este tipo ha aumentado.
