SECTOR INMOBILIARIO
Cada hora se venden 2 viviendas en Cádiz, la provincia andaluza con los precios más altos
Cádiz es la capital andaluza más cara, sexta a nivel nacional, el valor de los inmuebles supera los 2.000 euros por metro cuadrado
A pesar de que las transacciones se hayan encarecido un 10%, el sector inmobiliario gaditano sitúa las ventas en cifras similares a 2019
Los tradicionales datos negativos de los meses otoñales pusieron fin a la gran racha de contratación y recuperación económica que se vivió en la provincia de Cádiz durante el segundo verano de la pandemia. Mientras que España firmó el mejor dato de nuevas altas en el mes de noviembre con 74.381 personas, el paro se elevó en Cádiz un 1%, superando la barrera de los 153.000 gaditanos desempleados .
Los principales municipios de la provincia sobrepasan el 26% de tasa de paro; La Línea (34,51%), Jerez (30,57%) y Chiclana (30,23%) son las poblaciones con más de 40.000 habitantes que peores datos registran en noviembre, principalmente debido a la temporalidad de los contratos en el sector servicios.
La precariedad laboral no parece afectar al sector inmobiliario a juzgar por las cifras manejadas por el informe Tinsa , plataforma independiente de valoración y gestión digital de datos de esta índole en Europa y Latinoamérica. Según su estudio referido a cifras obtenidas hasta el 30 de septiembre de 2021, Cádiz encabeza el ranking como capital andaluza con el precio medio de la vivienda más alto .
Subida del 10% en 2021
El índice Tinsa IMIE Mercados Locales muestra un incremento interanual del 5,7% en el precio de la vivienda en Andalucía . Los datos procedentes de las tasaciones realizadas por Tinsa durante el tercer trimestre de 2021 sitúan el precio medio de la comunidad en 1.226 euros por metro cuadrado.
La subida andaluza ha recortado diferencias con la cantidad que marca la media en la provincia de Cádiz, 1.325 euros por metro cuadrado . Según Tinsa, el valor registrado durante el tercer trimestre de 2021 es un 7,5% superior al registrado en esta zona en el mismo periodo del año anterior. En 2020, la evolución acumulada para estas mismas fechas reflejaba un descenso del 1,1% en la provincia.
Aunque actualmente Sevilla se posiciona levemente por encima de Cádiz en el precio medio provincial (1.331), las diferencias siguen siendo notorias comparando las capitales andaluzas. Cádiz es la capital más cara, con un valor medio de la vivienda que supera los 2.059 euros por metro cuadrado, un incremento del 4,4% respecto al año anterior. Por su parte, Málaga (1.804), Sevilla (1.785) y Granada (1.607), pese a ser las siguientes más elevadas, se muestran como ciudades más asequibles para adquirir un inmueble.
Cádiz no solo es la capital andaluza más cara, también ocupa una posición notoria a nivel nacional siendo la sexta con los precios más prohibitivos para los compradores. Por delante de La Tacita de Plata solo se observan a los municipios de San Sebastián (3.947 euros por metro cuadrado), Barcelona (3.309), Madrid (3.097), Bilbao (2.427) y Palma de Mallorca (2.276).
Especialmente curioso resulta comparar Cádiz con la capital de las Islas Baleares. Separadas por menos de 200 euros por metro cuadrado en el valor medio de sus viviendas, la realidad económica de las dos ciudades es notable a juzgar por el empleo de ambos municipios. La tasa de paro en Palma es del 13%, justo la mitad que en Cádiz.
El valor medio de los inmuebles varía ligeramente dependiendo de la procedencia de los datos. De esta forma, el portal web Idealista asegura que el precio del metro cuadrado en la provincia se eleva hasta los 1.545 euros , solo un 1,7% más caro que en noviembre de 2020 y en una tendencia negativa desde el verano.
Según esta misma página de compraventa de inmuebles, las viviendas con los precios más altos se encontrarían en Cádiz (2.402 euros por metro cuadrado), Sotogrande (2.443), Tarifa (2.607 euros) y Zahara de los Atunes (2.943).
Asimismo, entre los profesionales del sector, aunque algunos aseguran no haber notado variación alguna respecto al último año, la asociación de Gestores Inmobiliarios de la provincia de Cádiz ( GICA ) reconoce cierta inflación que alcanzaría el 10% .
El sector inmobiliario vuelve a niveles prepandemia
Durante los primeros meses del estado de alarma la compraventa de inmuebles se paralizó al verse restringida la libre circulación de personas. Veintiún meses después, «el estado actual del sector es positivo; hemos vuelto a niveles anteriores a la pandemia. En general, en casi todas las localidades, notamos una mayor demanda frente a la oferta de viviendas. Cerramos un buen año, con cifras de prepandemia », asegura Begoña Gómez , presidenta de GICA.
Respecto a las pobres cifras de 2020, la venta de viviendas se ha duplicado en la provincia alcanzando un volumen similar a los ejercicios de 2018 y 2019. Esta recuperación se está logrando a pesar del encarecimiento de los precios y es que «el coste de la vivienda ha aumentado levemente desde la pandemia debido a la mayor demanda. Igualmente, hemos notado en casi todas las localidades de la provincia una mayor demanda que oferta, de ahí que haya habido una leve subida».
De esta manera, según los resultados de la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad elaborada por el INE, en la provincia de Cádiz se contabilizan 13.400 viviendas vendidas hasta el 31 de octubre de 2021 , lo que equivale a cerrar dos operaciones cada hora.
Aun con los grandes resultados registrados en los últimos meses, desde el sector inmobiliario no lanzan campanas al vuelo considerando un posible carácter circunstancial que explique este aumento de las compras.
«Probablemente, muchos clientes se querrán beneficiar de la reducción del tipo del ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) y AJD (Actos Jurídicos Documentados) que, en principio y a no ser que continúe, termina el 31 de diciembre de 2021», eventualidad que estaría animando al cierre de las operaciones.
El perfil del comprador de inmuebles en Cádiz varía en función del municipio en el que se encuentre la vivienda , así como según el periodo de la crisis del coronavirus en el que se centre el análisis. De esta forma se observa que, tras concluir el confinamiento, se produjo un fenómeno de venta de inmuebles para proceder a la adquisición de uno de mayores dimensiones, normalmente «con zonas comunes o jardín propio». No obstante, en la actualidad «ha aumentado la demanda de compras de segundas viviendas procedente de personas residentes en otras provincias tales como Sevilla, Madrid o Badajoz».
Grandes ventas sobre plano
GICA destaca el crecimiento del volumen de compra de viviendas de obra nueva que, además, se están «vendiendo sobre plano» , algo que no suele ser frecuente desde la crisis inmobiliaria. De las 13.400 operaciones registradas en la provincia, el 26,04% (3.490) pertenecieron a compraventas de inmuebles nuevos o en construcción .
Las cifras en las obras de nueva construcción son «un buen síntoma , ya que saber que se suelen producir la mayoría de las ventas antes incluso de terminar de construir demostrando que el gaditano vuelve a confiar en el mercado y ha aumentado su gasto frente al ahorro de la pandemia», considera Begoña Gómez.
«Hasta hace un par de años, lo único que se vendía en Cádiz sobre plano eran promociones nuevas en régimen de cooperativa , pero ya estamos viendo que las promociones puras y duras en las que el riesgo lo asume el promotor hasta el final de la obra están resurgiendo teniendo una buena aceptación por parte de los clientes», apostilla.
Además de haberse incrementado el gasto entre los gaditanos, la explicación del crecimiento de viviendas de obra nueva se encuentra en el perfil de comprador hacia el que, principalmente, se dirigen: residentes españoles y extranjeros con poder adquisitivo que desean una segunda vivienda.
« Cádiz está de moda, la gente busca la comodidad y Cádiz es muy cómodo, pero las viviendas son caras y el gaditano tiende a irse del centro», señala Manuel Díaz Ferrero, gerente de Exedra Project & Building.
En la actualidad Exedra está completando la rehabilitación de un edificio en Cádiz (calle Daponte) del que solo restan 2 inmuebles por vender. Ninguno de los compradores son gaditanos, «normalmente los clientes suelen ser personas extranjeras o de cualquier otra parte del territorio nacional que ya están pensando en la jubilación. En nuestro caso, han sido extranjeros y de Madrid o Sevilla».
La ubicación del inmueble en la calle Sargento Daponte no es casual, sino que forma parte de un plan de renovación integral que persiguen distintas promotoras que se han instalado en Cádiz y su provincia en los últimos años. «La parte más noble del centro de Cádiz ya está muy rehabilitada, pero aún queda mucho por hacer. Escogimos La Viña porque es uno de los barrios más tradicionales y atractivos», apunta Díaz Ferrero.
El promotor realiza una comparativa de lo que podría suceder con La Viña en los próximos años. «La Viña viene a ser lo que era Chueca en Madrid. Ahora Chueca es uno de los barrios emblemáticos de Madrid y antes estaba lejos de serlo. En el barrio de La Viña hay muchos edificios por rehabilitar y hacer cosas muy bonitas en una zona tan castiza de Cádiz, con tanta historia, gastronomía y cultura».
Las nuevas promociones se basan en planes más sostenibles y que entrañan menor riesgo para el comprador, eso explica la venta anticipada antes del fin de obra. «La gente ha vuelto a confiar en los promotores y eso que no es fácil vender sobre plano cuando no tienes nada tangible. La ley actual protege muchísimo al comprador, todas las cantidades que entregan a cuenta por la compra de los edificios están garantizadas bajo aval bancario. Si la promotora se hunde o el proyecto no se concluye, existen herramientas para defender a los usuarios».
No obstante, a pesar del éxito de ventas, este segmento se enfrenta a un posible y próximo incremento de precios superior a la media debido al desabastecimiento de materiales, concretamente a la subida del hierro por su escasez, y al aumento de los costes de producción por los nuevos precios de las energías.
Pese a la inestabilidad provocada por la crisis, desde GICA aseguran que es un buen momento para la compraventa : «para vender, puesto que el incremento de promociones nuevas pondrá en el mercado más viviendas que contendrán el precio; y para comprar, por la buena disposición de sector bancario respecto a la concesión de hipotecas en buenísimas condiciones y la rebaja de la presión fiscal». La previsión desde GICA para el 2022 es «muy buena , trabajaremos duro para que se cumplan».
