El 'ladrillo' sigue sin atisbar su flotador

De mar gruesa a fuerte marejada, pero poco más. Si hubiera que dar una descripción sobre la situación del enorme mar de 'ladrillos' en que aún se encuentra inmerso el país, la mayoría de los expertos consultados (constructores, promotores, consultoras, docentes especializados y administraciones) coinciden en que las enormes olas que empezaron a asolar el sector en 2008 han ido moderando su tamaño, aunque la tormenta todavía no se ha alejado del todo y el murmullo del agua se sigue escuchando.

Trasladada dicha observación en forma de números, resulta obvio que se aprecian algunos avances, pero también que estos son aún claramente modestos y permanecen aspectos preocupantes. En el primer caso, que la banca -tornada con la crisis en la principal inmobiliaria, con una exposición al 'ladrillo' de 102.740 millones de euros entre hipotecas y casas- haya reducido por vez primera desde 2007 su enorme 'stock' de vivienda nueva es un dato positivo, aunque el total acumulado en todo el sector se sigue aproximando a las 780.000 unidades.

Durante 2013 se habrán desprendido de unas 70.000 viviendas, lo que supone casi la mitad de las 150.000 viviendas que se han vendido en los últimos 12 meses (hasta finales de octubre) que, a su vez, representan el 45% de las 335.000 transacciones de vivienda computadas por los notarios en ese período. El llamado 'banco malo' (la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, Sareb) contribuyó con 6.400 pisos, una décima parte de los 60.000 casas que tiene en su balance y apenas una gota entre los casi 107.000 activos inmobiliarios que le fueron traspasados por las entidades financieras nacionales hace un año.

Claro que para ello ha tenido que recurrir a los fondos de inversión, incluidos algunos calificados de 'buitres' que ya han intentado hacerse con paquetes de deuda de las principales inmobiliarias (Metrovacesa, Colonial, Realia y Reyal Urbis) buscando una rentabilidad importante a corto plazo, algo que no está nada claro que puedan obtener. Como tampoco la Sareb, que en 2013 ha logrado unos ingresos brutos de 2.000 millones de euros pero su balance, que debería reducir a casi la mitad en un lustro, todavía arrastra unos 51.000 millones en activos.

Compra frente a alquiler

También es positivo que la construcción de nueva vivienda haya tocado suelo -90.000 unidades al año- y que el alquiler parezca despegar por vez primera en un decenio, aunque haya sido de forma suave -apenas dos puntos entre 2001 y 2011, según el INE-. Con todo, España sigue siendo un país de viviendas en propiedad -casi el 79% de los más de 18 millones de unidades censadas en 2011-, el séptimo con mayor proporción dentro de la UE y claramente por encima de Italia (72,9%), Irlanda (70,2%) Reino Unido (67,9%), Francia (63,1%) y Alemania (45,8%).

Un claro hándicap para la recuperación del sector, reconocen los propios profesionales, dado que las ventas siguen a la baja -hasta octubre (en tasa anual) las compraventas de vivienda libre habían descendido un 8% y las de protegida un 25%-, y eso que los precios aún distan mucho de recuperarse. En términos interanuales, a inicios de otoño habían bajado casi un 8% respecto a 2012 -el descenso acumulado desde 2007 supera con creces el 30%, y se encuentra ya en niveles de 2004- y el mínimo repunte registrado el verano pasado -un 0,7%, según el INE- es visto por los expertos sólo como «algo puntual».

De hecho, su estimación es que sigan las caídas, dos años más al menos, si bien ya de forma moderada y con diferencias regionales e incluso municipales. «En algunos sitios se ha podido tocar suelo, pero en otros aún queda trecho», explica Jaime Sabal, profesor de Dirección Financiera de Esade. «Se construyeron muchas casas que no tenían una demanda real, sólo con fines especulativos, y eso se va a pagar», explica. ¿Cómo? Pues desplomándose el valor de algunas «casi a cero».

Un informe reciente de Bankinter pone números a esa apreciación: 150.000 viviendas construidas durante el 'boom' inmobiliario en promociones muy alejadas de las grandes ciudades, en zonas de costa con muy escaso interés turístico o incluso en poblaciones sin apenas servicios básicos. Todas ellas se pueden catalogar ya de 'casi invendibles'.

Tampoco ayuda a resolver el problema el incremento de la presión fiscal -la vivienda de segunda mano tiene la mayor de la OCDE- y las mayores restricciones a la financiación -los bancos sólo rebajan los intereses para sus pisos, y las hipotecas firmadas en 2013 serán un 30% menos que hace un año-. Además, según la última encuesta del CIS, casi el 96% de los españoles tiene claro que no comprará casa en 2014.